為避稅老人把房過戶給孫子，不料導(dǎo)致親情決裂

一場為“避稅”埋下的家庭隱患

家住虹口區(qū)的劉老伯夫婦有三個兒子，一家原本和睦。

2014年6月，劉老伯以151萬元交易價，將名下70多平米的房屋過戶至大孫子名下。但老人從未要求大孫子支付過購房款，之后這套房屋也一直由老兩口居住。孫子從未入住，也不曾支付購房款。

老人將名下70多平米的房屋過戶至大孫子名下

老人為什么這么做呢？

劉家老二老三說，是因為大嫂提出：趁老人在世把房子過戶給小輩，可避免未來高額遺產(chǎn)稅。

出于對老大一家的信任，也為給后輩多留財產(chǎn)，老二老三也同意這樣的做法。

老人過戶原因是為了避免未來高額遺產(chǎn)稅

2018年、2023年，劉老伯與老伴相繼離世。兩位老人生前多次口頭、書面明確表示：房子是為避稅才過戶給孫子的，將來房子出售后，按照老大40%，老二、老三各分30%的比例進行分配。

兩位老人生前多次口頭、書面明確表示了房屋分配份額

原本以為已經(jīng)把如何處置房產(chǎn)安排得明明白白，可沒想到老人一走，完全有違他們初衷的一幕發(fā)生了：老大一家對分房一事拒不回應(yīng)，甚至更換了房屋門鎖。老二、老三，只能拿起法律武器維權(quán)。

爭議焦點：是買賣？贈與？還是代持？

庭審核心爭議只有一個：當(dāng)年過戶，到底是真買賣、無償贈與，還是只是 “代持”？

老二、老三主張：過戶是為避稅，并非真贈與，也不是真買賣；老人全程占有、使用房屋，物業(yè)費、水電費均自行承擔(dān)，真實意愿是百年后三兄弟分房款。因此，他們的訴請是判決當(dāng)年老人與大侄子所簽訂的房屋買賣合同無效。

孫子一方則主張：老人過戶房子屬于無償贈與，即便老人留下“遺囑”，但房屋已歸自己所有，老人已無權(quán)分割。

為證明老人真實意愿，老二、老三提交了老人簽字的書面說明、老母親生前的錄像以及曾經(jīng)和大哥商量一起掛牌買房的相關(guān)溝通記錄等證據(jù)，以表明當(dāng)初為了避稅而過戶、日后平分賣房款的初衷。

仲裁、一審、二審：三次裁判，三種態(tài)度

1. 仲裁：房屋買賣合同有效

仲裁認定，2014年老人將房屋過戶給孫子的行為是其真實意思表示，簽署的買賣合同也真實有效，不違反法律規(guī)定；老人的“遺囑”不符合遺囑的形式要件和實質(zhì)要件，且不足以推翻已完成的過戶行為。

2. 一審：認定 “未索款=贈與”，駁回訴請

一審認為，買賣合同有效，但是親屬間過戶、未約定付款時間、老人長期未主張房款，視為贈與，駁回老二、老三索要房款的請求。

3. 二審：終審改判！侄子必須付錢

二審法院全面審查證據(jù)后認為：

無任何書面、直接證據(jù)證明老人有贈與意思；

相關(guān)溝通記錄與 “贈與” 說法明顯矛盾；

買賣合同有效，繼承人有權(quán)主張對應(yīng)合同價款。

最終二審判決：撤銷一審判決，大孫子向老二、老三各支付503300元（合同總價151萬元的1/3）。

圖為相關(guān)合同截圖

一堂最痛的家庭財產(chǎn)課：別讓親情輸給程序

回顧整個過程，老三表示，其實他們在父親在世時，有多次機會，可以讓大哥把房屋交易的情況做個書面確認，也可以讓父母的遺囑變得更有法律效力，但因為種種原因沒有操作，這才埋下了隱患。

對此，專家表示，“做齊手續(xù)”才是保護親情的最好方式。面對家庭內(nèi)部財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，家庭成員之間務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確真實的轉(zhuǎn)移目的以及后續(xù)的處置方案、分配份額，避免口說無憑。而在簽訂協(xié)議前，也建議大家咨詢專業(yè)的法律人士，以免協(xié)議內(nèi)容或形式有爭議，無法達到簽署協(xié)議的目的。

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上海老教授花600萬借孫女名字買房 結(jié)果要不回來了

自付600多萬借兒孫的名字買房，事后卻要不回來了！

近日，上海七旬王教授的一樁“借名買房”糾紛，不僅讓原本就暗藏矛盾的家庭徹底陷入困境，更引發(fā)了“老年人財產(chǎn)權(quán)益保護”的熱議。

退休教授的養(yǎng)老規(guī)劃：

借名買房埋下隱患

今年70歲的王教授，退休前是某三甲醫(yī)院護理部主任，有著清晰的人生規(guī)劃和嚴謹?shù)奶幨嘛L(fēng)格。多年來，王教授夫婦一直和兒子兒媳住在同小區(qū)。然而，兒子與兒媳頻繁的爭吵讓老兩口不堪其擾。2023年，王教授決定去郊區(qū)買套房子，安心養(yǎng)老。

然而，當(dāng)時老兩口名下共三套住房，不具備再買房的資格。情急之下，王教授想到向兒子求助，希望以他的名義購買奉賢的房產(chǎn)。兒子提出希望能加上小孫女的名字，這樣老婆看著開心，于是王教授同意了。

此后，從選房、簽約、付款，到收房、裝修、購置家具廚衛(wèi)用品，全程均由王教授與老伴二人操辦落實，兒子與兒媳從未過問。2025年1月，老兩口順利喬遷新家，本以為就此開啟安穩(wěn)的養(yǎng)老生活，卻未料一場更大的風(fēng)波正在醞釀。

王教授夫婦買房 網(wǎng)絡(luò)圖

產(chǎn)權(quán)變更起爭端：

家庭矛盾全面爆發(fā)

在買下期房別墅后，王教授與老伴陸續(xù)賣掉了自己名下的兩套住房，二人也重新具備了購房資格，此時奉賢的房屋也可以辦產(chǎn)證了。王教授隨即向兒子提出，按照當(dāng)初的約定，將奉賢房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記至自己名下。

這時經(jīng)過協(xié)商，兒子與王教授一同前往公證處簽署了《借名買房協(xié)議》。然而，當(dāng)他們辦理房屋過戶的時候，房產(chǎn)交易中心要求小孫女（未成年）的監(jiān)護人代她簽字的時候，兒媳婦不同意了。

一審判決認定贈與：

“微信聊天”成為關(guān)鍵證據(jù)

說好的借名買房，結(jié)果卻不還給自己了。2025年4月，王教授無奈向奉賢區(qū)法院提起訴訟，將兒子、小孫女、兒媳一并告上法庭，要求將房屋產(chǎn)權(quán)變更至自己名下。

奉賢區(qū)法院審理后認為，王教授與大孫女的微信聊天記錄中曾提到“奉賢房屋我們住15年或20年以后再留給你爸與你妹”，據(jù)此認定王教授已將該房屋贈與兒孫。

這一判決讓王教授與老伴難以接受，更讓他們無法理解的是，涉案房屋明明是二人的夫妻共同財產(chǎn)，一審法院卻將其認定為王教授的個人財產(chǎn)，且未追加老伴參與訴訟。

老伴因此事與王教授爆發(fā)激烈爭吵，甚至提出要離婚；而兒媳與兒子的離婚訴訟也在同步進行；更讓王教授心寒的是，大孫女在法庭上直接指證奶奶“索要房產(chǎn)”。原本還算和睦的家庭，如今因一套房子陷入多方訴訟，親情徹底破裂。

二審調(diào)解陷僵局：

老人愿讓渡5%份額，兒媳拒絕

王教授向上海市第一中級人民法院提起上訴。法院受理后，主審法官為化解矛盾，多次組織雙方進行調(diào)解，并提出了一個折中方案：將涉案房屋50%的份額變更至王教授名下，另外50%登記在小孫女名下。

對于這個方案，王教授與老伴明確表示不同意。他們認為，即便法院堅持認定“贈與”，也沒有任何證據(jù)證明二人曾同意贈與小孫女50%的份額，不能強制要求老人將房產(chǎn)大額份額贈與兒孫，更何況所謂的“贈與”根本沒有確實充分的證據(jù)支撐。

為了息事寧人，也出于對晚輩的疼愛，王教授與老伴最終做出讓步，同意贈與小孫女5%的房產(chǎn)份額，還承諾待小孫女成年后，若能知書達理、孝敬長輩，未來會留下可繼承的財產(chǎn)。

然而，這一讓步方案仍未獲得兒媳的同意，二審調(diào)解陷入僵局。

新聞鏈接

贈與的房產(chǎn)已過戶

還能撤銷嗎？

在上述案件里，一審法院認定為“贈與”關(guān)系，那么贈與子女的房屋已過戶還能撤銷嗎？記者分享一個北京市海淀區(qū)法院判決的案例。

王阿婆在北京市海淀區(qū)原有一套房產(chǎn)，登記在她名下。為了外孫劉洋的孩子上學(xué)方便，雙方協(xié)商將這套房屋過戶至劉洋名下。

2018年9月，房屋辦理了變更過戶手續(xù)。2020年5月，劉洋對這套房屋進行裝修，并于2021年2月入住。自劉洋裝修后，王阿婆就去住在女兒家。

后來，王阿婆覺得外孫劉洋不孝順，不讓她住原來的房子，所以訴至法院，要求撤銷贈與，將房屋重新過戶至自己名下。

外孫劉洋卻表示，房屋是外婆贈與他的，并且已辦理過戶，贈與已實際完成，他裝修后也已實際居住。而且，他從沒有說過不讓外婆居住，是外婆非要把房產(chǎn)證名字改回去。

在北京市海淀區(qū)法院看來，王阿婆自愿將其所有的房屋變更過戶至外孫名下，雙方已形成了贈與合同關(guān)系。

根據(jù)《民法典》第658條規(guī)定：贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。也就是說，在這套房子變更過戶前，王阿婆享有任意撤銷權(quán)。但這套房子實際上已于2018年9月過戶至外孫名下，因此王阿婆無權(quán)行使任意撤銷權(quán)。

同時，《民法典》第663條還規(guī)定：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務(wù)。贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。

也就是說，在這套房子變更過戶后，只有外孫出現(xiàn)以上事由，外婆才可以撤銷贈與。

在本案中，王阿婆雖然主張外孫對其不贍養(yǎng)、不孝順，但未提交證據(jù)予以證明，外孫也表示愿意將外婆接到該房屋一同居住，綜合全案事實及證據(jù)，不能證明存在以上法定撤銷的事由，因此王阿婆堅持要把房屋再過戶至自己名下，法院未予支持。

來源 案件聚焦、新聞晨報

編輯 陳伊

審核 羅祎 王晨郁