安置房竟有隱藏抵押，法院實(shí)質(zhì)化解19戶居民安居難題

第279期

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住了二十多年的動(dòng)遷安置房，想辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)才發(fā)現(xiàn)房子早就被抵押了，而當(dāng)年的抵押人已吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、抵押權(quán)也幾經(jīng)轉(zhuǎn)手——這一難題，該如何破解？

近日，上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱上海一中院）行政庭深入踐行府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，歷時(shí)近一年，成功協(xié)調(diào)化解了曹某、郭某訴某區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱某區(qū)建管委）、南某動(dòng)拆遷有限公司（以下簡(jiǎn)稱南某公司）房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛上訴案，一攬子解決了涉及19戶居民的同類問(wèn)題。

1998年11月，曹某、郭某與某區(qū)建管委、南某公司簽訂《房屋拆遷安置協(xié)議》，約定拆除其私房后，以某處公房進(jìn)行安置。簽約入住多年后，二人準(zhǔn)備購(gòu)買產(chǎn)權(quán)、辦理產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)這套居住了多年的安置房，早在簽約之前就已被人設(shè)定了抵押登記。

追根溯源，該房屋在拆遷安置之前，產(chǎn)權(quán)原屬集體所有制企業(yè)大某公司所有。大某公司因自身經(jīng)營(yíng)所需，以該房屋向某銀行設(shè)立抵押。此后，該房屋被用于安置曹某、郭某，而作為被拆遷人的曹某、郭某對(duì)此毫不知情，某區(qū)建管委、南某公司從未履行告知義務(wù)。這意味著，曹某、郭某若想取得完整產(chǎn)權(quán)，必須先自掏腰包滌除這筆本不應(yīng)由他們承擔(dān)的抵押債務(wù)。更棘手的是，大某公司因長(zhǎng)期未年檢，已于2002年被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；某銀行也因無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)，早已將包括涉案房屋在內(nèi)的整幢住宅樓19戶房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給了民營(yíng)企業(yè)文某公司。這一歷經(jīng)多次流轉(zhuǎn)的抵押權(quán)，給居民帶來(lái)了持續(xù)的隱患——即使他們滌除了抵押，面對(duì)一家已吊銷的企業(yè)，追償損失也幾乎無(wú)從談起。

更令人憂心的是，這并非個(gè)案。案涉房屋所在的兩幢樓共24戶居民中，有19戶面臨相同的困境。多年來(lái)，19戶居民持續(xù)反映問(wèn)題，但因抵押權(quán)的滌除涉及原拆遷單位、行政機(jī)關(guān)、現(xiàn)抵押權(quán)人多方主體，單靠居民個(gè)人難以協(xié)調(diào)，單個(gè)部門也無(wú)法獨(dú)立解決，矛盾一直未能根本化解。2023年8月，曹某、郭某向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判決某區(qū)建管委、南某公司滌除涉案房屋上的抵押登記。一審法院審理后認(rèn)為，安置時(shí)居民選擇的是使用權(quán)房屋，抵押權(quán)雖客觀存在，但尚未對(duì)居民居住造成實(shí)際妨礙，故判決駁回訴請(qǐng)。二人不服，上訴至上海一中院。

二審審理中

合議庭沒(méi)有止步于表面的“不影響使用”判斷。承辦人通過(guò)細(xì)致閱卷、多次聯(lián)系雙方當(dāng)事人，調(diào)取抵押登記原始檔案、拆遷協(xié)議存檔件及多年信訪記錄，精準(zhǔn)鎖定了矛盾核心：某區(qū)建管委、南某公司對(duì)抵押事實(shí)“應(yīng)知卻未告知”，存在明顯履約瑕疵。

合議庭深入研判后認(rèn)為，盡管當(dāng)前抵押權(quán)尚未影響居民的實(shí)質(zhì)居住使用，但該產(chǎn)權(quán)受限問(wèn)題自居民入住之前便已存在，且歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。若現(xiàn)抵押權(quán)人文某公司日后主張抵押權(quán)變現(xiàn)，涉案房屋極有可能面臨被查封、拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，居民生活將受到極大影響。若僅圍繞案件事實(shí)與法律適用進(jìn)行審理，固然可以快速結(jié)案，但居民真正關(guān)心的產(chǎn)權(quán)安全問(wèn)題并未得到解決，矛盾仍將延續(xù)。

為從根源上化解糾紛，行政庭多次赴某區(qū)建管委，聯(lián)合區(qū)信訪辦、區(qū)司法局召開(kāi)專題協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)上，各方圍繞“如何平衡行政協(xié)議履約責(zé)任與企業(yè)義務(wù)”“怎樣構(gòu)建可操作的解除抵押資金分擔(dān)機(jī)制”“如何保障19戶居民權(quán)益統(tǒng)一”等核心問(wèn)題深入研討，明確了行政機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)的主導(dǎo)責(zé)任，也壓實(shí)了企業(yè)配合解除抵押的義務(wù)，為后續(xù)協(xié)商規(guī)劃出清晰方向。

在凝聚共識(shí)的基礎(chǔ)上，合議庭多次組織某區(qū)建管委、南某公司及抵押權(quán)人文某公司開(kāi)展線下協(xié)商。法官結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和類案經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)各方換位思考。合議庭還適時(shí)向某區(qū)建管委發(fā)送《行政爭(zhēng)議協(xié)調(diào)化解函》，提出具體推進(jìn)建議，督促加快化解進(jìn)程。

經(jīng)過(guò)多輪深入溝通，涉案各方最終達(dá)成和解框架：某區(qū)建管委牽頭制定補(bǔ)償方案，南某公司自愿承擔(dān)部分協(xié)調(diào)成本，文某公司明確同意配合辦理抵押注銷登記手續(xù)。南某公司與文某公司在法院簽訂和解協(xié)議，明確解除抵押金額、時(shí)限及后續(xù)權(quán)益保障條款。曹某、郭某訴求得以實(shí)現(xiàn)，承諾自愿撤回起訴及上訴，其他18戶居民相關(guān)問(wèn)題亦參照上述方案同步妥善解決。至此，這起糾紛，最終在法官的專業(yè)擔(dān)當(dāng)與不懈努力下得以實(shí)質(zhì)化解。

本案二審承辦法官陸宇鷹表示，房屋拆遷安置既關(guān)乎群眾“住有所居”的基本生存權(quán)，也關(guān)乎其“居有所安”的財(cái)產(chǎn)安全感。行政機(jī)關(guān)和拆遷單位在履行安置協(xié)議時(shí)，所提供的房屋應(yīng)確保產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利瑕疵——這是基于契約精神和誠(chéng)實(shí)信用原則的應(yīng)盡之責(zé)。將已設(shè)立抵押的房屋用于安置，且在長(zhǎng)達(dá)二十余年的時(shí)間里未主動(dòng)告知、未主動(dòng)解決，不僅讓居民長(zhǎng)期背負(fù)著隱形的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也損害了行政協(xié)議的公信力。

面對(duì)此類交疊著歷史沿革、行政履約與多重民事關(guān)系的“骨頭案”，必須跳出傳統(tǒng)的就案辦案思維，秉持“如我在訴”的理念，跨前一步，主動(dòng)破解群眾的急難愁盼。行政爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)化解，離不開(kāi)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的有效發(fā)揮。上海一中院主動(dòng)聯(lián)合行政機(jī)關(guān)、信訪、司法等相關(guān)部門，搭建溝通協(xié)商平臺(tái)，深挖問(wèn)題根源，明確各方責(zé)任，推動(dòng)形成解紛合力。

本案沒(méi)有局限于單個(gè)案件的審理，而是以點(diǎn)帶面，關(guān)注到19戶居民的同類訴求，通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)專題研討、多輪協(xié)商，推動(dòng)各方達(dá)成一致和解方案，既解決了個(gè)案糾紛，也一攬子化解了其余居民同類問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)了案結(jié)事了人和。這也提醒我們，行政爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)化解，既要守住法律底線，依法厘清各方權(quán)利義務(wù)，也要注重協(xié)同發(fā)力，用務(wù)實(shí)、高效的方式解決群眾實(shí)際困難，切實(shí)維護(hù)群眾的合法權(quán)益和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

文：周易彪

值班編輯：卜玉