最高院：抵押房屋有其他共有權人的，抵押權人能否申請強制執行？

作者：周軍律師.

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司法實踐中，經常會有抵押房屋登記在被執行人名下，但同時存在其他共有權人（如夫妻共有、按份共有），當債務人未履行到期債務，抵押權人向法院申請強制執行抵押房屋時，其他共有權人往往以“自身享有房屋共有權”為由提出異議，阻礙執行程序的情形。

那么，抵押房屋有其他共有權人的，抵押權人到底能否申請強制執行？

最高院在《李建中與翟培異等案外人執行異議之訴再審案》中明確：

房屋抵押屬于處分行為，應當取得所有權人的同意。房屋為共有的，應當取得所有共有人同意。但是，在實踐中，有些房屋在所有權登記中并不能反映共有關系而是登記為單獨所有，基于登記的公信原則和信賴保護原則，善意的抵押權人可取得抵押權。

如果抵押權人知道或應當知道房屋為共有，則其所辦理的抵押登記與共有人的共有權相比不具有優先性，不得就該共有權人的份額申請強制執行。

裁判觀點簡析

本案中，案涉房屋系趙勤學與翟培異婚姻關系存續期間購買，應為夫妻共同財產。李建中與趙勤學在案涉借款發生前即已相識；李建中、孫桃麗與郭建勛、趙勤學簽訂的《借款協議》第三條約定：“趙勤學現已征得房屋所屬及其他權利人的同意”；趙勤學、李建中簽訂的《鄭州市房屋抵押合同》第一條約定：“甲方(趙勤學)愿意以有權處分，無爭議且不在拆遷范圍內的房地產作抵押，乙方(李建中)經實地勘驗，在充分理解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押”，李建中再審申請中亦稱其到案涉房屋實地勘驗，翟培異在房屋中居住。

綜合以上事實，原審法院認定李建中、孫桃麗“明知案涉房屋有其他共有權人”有事實依據。李建中、孫桃麗稱翟培異同意對案涉房屋抵押，但并未提交證據證明，作為抵押權人未盡到必要的注意義務，主觀上亦不具有善意，應當承擔不利的法律后果，原審法院認為其對案涉房屋所享有的權利與翟培異的共有權相比不具有優先性并無不當。原審法院認定翟培異對案涉房屋享有一半份額，并判決不得對房屋拍賣款的一半份額予以執行，系對夫妻共同財產的分割，具有事實和法律依據。

周軍律師提醒：其他共有權人發現房屋被擅自抵押的，應及時主張權利，避免自身權益受損。遇到抵押房屋執行、共有權異議、抵押權實現等相關法律問題，建議及時咨詢專業律師，梳理權利實現路徑，依法維護自身合法權益，避免遭受損失。

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