央企接盤，深圳樓市大坑填平，未來如何？

一塊爛了快十年的地王，終于被人買走了。

2017年，世茂豪擲239億拿下深圳龍崗大運(yùn)核心地塊，揚(yáng)言要建700米“中國第一高樓”。結(jié)果開發(fā)商爆雷，項(xiàng)目爛尾數(shù)年，淪為城市傷疤。

時(shí)隔8年，這塊“燙手山芋”終于有了新主人。5月6日，華潤(rùn)置地以70.45億底價(jià)成功接盤。加上早前政府68億收儲(chǔ)補(bǔ)償，原項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值已不足三分之一。

地價(jià)打三折，但規(guī)矩全變了

表面看，華潤(rùn)抄了個(gè)大底。但賬不能這么算——地還是那塊地，游戲規(guī)則徹底變了。

世茂當(dāng)年買的是純商業(yè)+寫字樓用地，賭的是地標(biāo)溢價(jià)和快速回報(bào)。而這次重新出讓前，政府已大幅調(diào)整規(guī)劃：住宅面積占比升至64%，商業(yè)寫字樓縮減，容積率降至3.2以下。

華潤(rùn)不僅要開發(fā)超2000套住宅，還要建起龍崗最大的商業(yè)綜合體（體量超現(xiàn)有大運(yùn)天地、COCO Park），并引入高端酒店和一線品牌。

從“畫餅講故事”到“住宅養(yǎng)商業(yè)”的長(zhǎng)線操盤，難度不可同日而語。

央企出手：被動(dòng)接盤還是戰(zhàn)略性抄底？

有人說華潤(rùn)撿了大便宜。但細(xì)看條件，這絕非普通房企敢碰的生意：購物中心開業(yè)時(shí)間卡死，首店不少于30家，前五年年均營收不低于8000萬，逾期開業(yè)一天罰50萬，擅自變更運(yùn)營主體罰10億……每一條都是真金白銀的緊箍咒。

此前這塊地兩次法拍，起拍價(jià)從130億降至104億，均無人問津。能夠啃下這塊硬骨頭的，全國一只手?jǐn)?shù)得過來。華潤(rùn)有深圳萬象天地、大運(yùn)天地等成功案例，既有能力也有一定責(zé)任——這既是抄底，也是救場(chǎng)。

風(fēng)險(xiǎn)不容忽視：商業(yè)培育是無底洞

70億只是買地錢，后續(xù)開發(fā)運(yùn)營投入至少兩三百億。高端商業(yè)培育周期漫長(zhǎng)，前五年想盈利幾乎天方夜譚。而違約金條款層層加碼，稍有不慎就是數(shù)億損失。

對(duì)龍崗大運(yùn)來說，有人接盤總比繼續(xù)爛尾強(qiáng)。至少片區(qū)有了新盼頭：低密度住宅、大型商圈、高端酒店，城市界面將大幅提升。對(duì)原業(yè)主和周邊居民而言，這既是希望也是未知——房?jī)r(jià)能否提振？商業(yè)能否兌現(xiàn)？一切仍是問號(hào)。

一句話總結(jié)：舊玩法已死，新故事剛開頭

這不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)抄底，而是一次被迫的重估與重構(gòu)。華潤(rùn)能否在苛刻條件下平衡住宅現(xiàn)金流與商業(yè)運(yùn)營，真正“拆彈”成功，還需時(shí)間檢驗(yàn)。

但有一點(diǎn)可以肯定：靠地標(biāo)泡沫圈錢的時(shí)代，徹底翻篇了。