70億！華潤拿下曾揚言建700米地標的地塊

70個億！華潤出手在深圳龍崗拿下一塊“有故事”的地！

5月6日，深圳掛牌出讓龍崗區龍城街道地塊G01046-0106，華潤旗下公司以底價70.45億元競得，折合樓面地價約14776元/㎡！

為什么說有故事？這塊地的前身，是當年轟動一時的“世茂深港國際中心”。沒錯，就是那個曾揚言要蓋700米“深圳第一高樓”的項目。2017年底，世茂一出手就是239.43億，刷新深圳年度總價地王紀錄，打算再砸500億，建一座含超高層地標的大型綜合體。

后來行業急轉直下，世茂陷入債務危機，項目停工，兩度拍賣都沒人要，最后由政府收回。如今華潤接盤，這個停擺多年的地塊終于要重回正軌了。

一波三折的“地王”之路

先回憶一下這塊地經歷的風風雨雨：2017年世茂以239.43億元拿地，創下當時深圳總價地王。據當時規劃，世茂計劃投資超500億元，建造700米“深圳第一高樓”及大型綜合體。2022年，因母公司債務危機全面停工。再到地塊在2023年經兩次司法拍賣，起拍價從130億降至104億仍無人問津，最終流拍。

轉折點出現在2025年，龍崗區相關部門以約68億元的總價收儲世茂持有的相關地塊及地上物，此次以70.45億元起拍價重新掛牌，較政府收儲價略有上浮，但與世茂最初拿地成本相比已大幅降低約71.5%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如此大體量的項目（總建面近50萬平米、住宅近31萬平米），當下市場條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；同時，項目周邊有大運中心體育場館以及華潤大運天地，華潤置地拿下項目后可進行片區開發，形成協同運作之勢，相互賦能和借力，提升綜合業績。

據測算，按此次起拍價70.45億元拆分核算下來，住宅部分樓面地價約2.31萬元/㎡；而目前該項目所在的大運片區內，在售新房均價4.7萬-5.5萬元，二手房掛牌價4.5萬-5.5萬元，緊鄰的中海大運玖章備案均價高達6.2萬元/㎡。

李宇嘉認為，以此價格來看，該地塊與周邊項目相比具備一定價格優勢，未來入市存在一定溢價空間。但同時，該項目的商業部分要求頗為嚴格，例如集中商業將打造為購物中心，要求引入不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運動品牌；同時要求引入的高端酒店需要達到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級。這些要求，意味著開發商要有極強的打造能力，更要有極強的運營能力、長期堅守的能力，本質上也是片區升級。

值得一提的是，這也是深圳運用“清理、調整、供應”手段優化項目規劃與實施條件，盤活存量項目的一次成功實踐。

李宇嘉表示，首先是清風險，即深圳市政府以68億元收儲地塊，全面梳理項目債權債務，實現歷史風險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變為凈地；其次是調規劃，取消超高層設計、變更用地性質、下調容積率，重構開發邏輯，回歸市場剛需；最后是再供應，將清理完成、規劃優化后的地塊重新掛牌，優選穩健主體。

此外，第一太平戴維斯華南區董事長吳睿表示，這一成交結果不僅為深圳東部中心建設注入強勁信心，也為大運片區未來的房價走向提供了重要風向標。

地塊詳情

據出讓公告，該地塊的規劃已發生根本性改變。其用地性質已由原先的純商業用地，調整為“二類居住用地+商業用地+城市道路用地”，總建筑面積約47.68萬㎡。其中，住宅面積達30.56萬㎡，占總建筑面積的64%，取代商業成為項目絕對主角。商業部分則縮減至14.35萬㎡。同時，規劃容積率也大幅降至3.26。

此外，出讓條件中還引入了“分宗開發、分期建設”的模式，宗地出讓條件顯示，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內開工，4年內竣工；集中商業及酒店2.5年內開工，6年內竣工。分宗后按規定核定各宗地開竣工年期。業內分析人士認為這種模式允許開發商優先開發住宅以回籠資金，被視為對高總價地塊盤活模式的一次重要調整。

現場圖片。圖源：深圳交易集團

值得一提的是，該宗地占位大運新城核心，周邊有華師大龍崗附中、北理莫斯科大學、星河COCO Park、萬科廣場、華潤大運天地等優質配套，且緊鄰16號線龍城公園站，規模優勢顯著的項目未來大概率將打造為高品質的綜合體住區。

周邊新房方面，附近在售新盤有中海大運玖章花園，目前備案均價約6.2萬/㎡；二手房方面，附近奧林華府、陽光天健城、綠景大公館等住宅項目，目前掛牌均價普遍在6萬-7萬元之間。

華潤的接盤傳遞了幾個層面的信號

為全國爛尾樓處置提供“深圳樣本”。這是深圳 “清調供”政策（清理、調整、供應）的標桿案例，為如何系統性盤活大體量爛尾資產提供了一個可操作的范本。

城市發展理念的轉變。曾經追求讓項目從“高度競賽”轉變為更務實的 “商住社區” 。這里的轉變核心在于 “以住養商” ，即讓銷售型物業（住宅）來養活經營性物業（商場、酒店），這對項目后期的現金流更友好。

行業信心的強力提振。在行業低谷期，華潤的進場相當于為市場注入了一劑“強心針”，穩定了市場對大盤項目和龍崗區域的信心。

凸顯“央國企”主力軍角色。普通民企已難以入局，只有財務穩健的央國企才有實力接下這樣的“巨無霸”，接手后還能發揮片區綜合運營優勢，實現協同效應。

來源：南方都市報(nddaily)、深圳大件事(nandusz)報道、第一財經等

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