板塊價(jià)格下行 ONE9朝陽(yáng)公園孤品逆勢(shì)收官

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以下為正文：

在北京的豪宅版圖上，朝陽(yáng)公園板塊是一個(gè)繞不開(kāi)的名字。棕櫚泉、泛海世家、觀湖國(guó)際——過(guò)去二十年，這里匯集了北京最早一批國(guó)際化高端住宅。但自上一輪開(kāi)發(fā)周期結(jié)束后的近十年，這個(gè)板塊幾乎不再有新增住宅供地。

直到融創(chuàng)ONE9出現(xiàn)。

0.46的容積率，5棟4層洋房，40套房。2024年3月，ONE9將這40套房源一次性取證入市。截至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)成交37套，成交面積1.45萬(wàn)平方米，成交金額20.33億元，平均成交均價(jià)約14.03萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)約5,494萬(wàn)元。去化率約92.5%，僅余3套可售。

克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)基于CRIC全維度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，從土地、交易、規(guī)劃、配套等維度對(duì)ONE9進(jìn)行了量化評(píng)測(cè)。項(xiàng)目綜合得分8.1分，在8個(gè)朝陽(yáng)公園板塊競(jìng)品項(xiàng)目中，市場(chǎng)表現(xiàn)得分9.2分，價(jià)值潛力、交通便利均位列第1，區(qū)域價(jià)值排名第2。項(xiàng)目口碑9.75分、物業(yè)口碑9.43分——而開(kāi)發(fā)商口碑6.09分，形成鮮明落差。兩組數(shù)字指向同一個(gè)事實(shí)：ONE9在產(chǎn)品和服務(wù)端幾乎無(wú)可挑剔，但開(kāi)發(fā)主體的財(cái)務(wù)信用是購(gòu)房者無(wú)法跳過(guò)的一環(huán)。

“賣(mài)完即絕版”的產(chǎn)品邏輯

ONE9的底層價(jià)值錨點(diǎn)，建立在一個(gè)清晰的事實(shí)之上：朝陽(yáng)公園板塊近十年沒(méi)有新增住宅供地，未來(lái)也很難再有。

項(xiàng)目所在的地塊原屬泛海控股，2019年1月融創(chuàng)以125.53億元收購(gòu)相關(guān)權(quán)益后獲取。泛海地塊被劃分為J1和J2兩部分：J1為融創(chuàng)壹號(hào)院，規(guī)劃350戶(hù)215至291平方米高層產(chǎn)品；J2即ONE9，規(guī)劃40戶(hù)低密洋房，是融創(chuàng)在北京打造的第九座壹號(hào)院，故稱(chēng)ONE9。

產(chǎn)品層面，ONE9只做了兩種戶(hù)型：368平方米35套，610平方米5套。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米，首層層高4.5米。建筑立面采用三玻兩腔Low-E超白鋼化玻璃幕墻，搭配暖色石材與金屬線腳。每一戶(hù)實(shí)現(xiàn)270度視野與采光。園林約15,000平方米，以《溪山行旅圖》為靈感打造，樓間距近100米，綠化率42.6%。

從戶(hù)型配置到層高尺度，從立面材質(zhì)到園林面積，ONE9在設(shè)計(jì)層面幾乎不設(shè)上限。這種產(chǎn)品策略有一個(gè)前提：項(xiàng)目賣(mài)的不僅是居住空間，更是“不可復(fù)制”——0.46的容積率在朝陽(yáng)公園板塊沒(méi)有對(duì)標(biāo)，40套的總量意味著即便全部賣(mài)完，二手市場(chǎng)上也幾乎不會(huì)形成流動(dòng)性，每一套都是孤品。在總價(jià)5,000萬(wàn)以上的購(gòu)房決策中，產(chǎn)品力本身往往比價(jià)格因素更具決定性——當(dāng)購(gòu)房者判斷一個(gè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上不存在替代品時(shí)，其對(duì)價(jià)格的敏感度會(huì)顯著降低。

價(jià)格逆勢(shì)走高的尾盤(pán)策略

ONE9的成交節(jié)奏與常規(guī)住宅項(xiàng)目遵循完全不同的邏輯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從2024年3月到2026年3月的25個(gè)月中，項(xiàng)目?jī)H13個(gè)月有成交記錄，成交活躍度52%。2024年3月首開(kāi)成交11套，為單月峰值，貢獻(xiàn)了累計(jì)成交的近30%。此后單月成交從未超過(guò)5套。期間出現(xiàn)多輪連續(xù)零成交：2024年5至6月、9至11月，2025年5至6月，以及2025年11月至2026年2月。

最值得關(guān)注的是價(jià)格走勢(shì)。成交均價(jià)區(qū)間為13.33萬(wàn)元至14.70萬(wàn)元/平方米。自2025年8月起，均價(jià)持續(xù)維持在14.55萬(wàn)元/平方米以上，2025年10月及2026年3月兩度達(dá)到14.70萬(wàn)元/平方米高位。套均價(jià)方面，常規(guī)月份集中在5,000萬(wàn)至5,800萬(wàn)元/套，累計(jì)套均價(jià)約5,494萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，越接近清盤(pán)，ONE9的價(jià)格不降反升。

這與朝陽(yáng)公園板塊整體走勢(shì)形成了明顯的對(duì)照。板塊整體均價(jià)在2025年10月短暫攀升至14.17萬(wàn)元/平方米后，2026年3月回落至11.65萬(wàn)元/平方米，同比降幅12.5%；4月進(jìn)一步下探至11.15萬(wàn)元/平方米，同比降幅13.4%。ONE9在同一時(shí)間段的成交均價(jià)卻在14.70萬(wàn)元/平方米高位運(yùn)行，與板塊均價(jià)的剪刀差持續(xù)擴(kuò)大。

這種價(jià)格抗性的根源在于產(chǎn)品形態(tài)的不可替代性。板塊內(nèi)其他在售項(xiàng)目的面積段和總價(jià)段存在一定程度的可替代性，而0.46容積率加40席限量加14萬(wàn)級(jí)單價(jià)所定義的頂豪產(chǎn)品在朝陽(yáng)公園板塊沒(méi)有對(duì)標(biāo)物。項(xiàng)目最新報(bào)價(jià)區(qū)間13萬(wàn)至15萬(wàn)元/平方米，尾盤(pán)階段的價(jià)格底線反而成了定價(jià)天花板。

產(chǎn)品口碑與品牌信用的落差

好房點(diǎn)評(píng)評(píng)分揭示了一個(gè)在頂豪項(xiàng)目中不常出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性偏差。

項(xiàng)目口碑9.75分，物業(yè)口碑9.43分——產(chǎn)品端和服務(wù)端幾乎拿滿分。價(jià)值潛力9.55分，銷(xiāo)售情況9.48分，價(jià)格合理性8.66分，市場(chǎng)表現(xiàn)維度同樣強(qiáng)勁。

但開(kāi)發(fā)商口碑僅6.09分。

這組數(shù)據(jù)的指向很明確：市場(chǎng)對(duì)ONE9的產(chǎn)品不吝贊美，但對(duì)融創(chuàng)中國(guó)的信用修復(fù)進(jìn)程仍持審慎態(tài)度。開(kāi)發(fā)主體之一泛海東風(fēng)置業(yè)曾被列入被執(zhí)行人，這一信息對(duì)于5,000萬(wàn)級(jí)豪宅的購(gòu)房決策是無(wú)法忽視的變量。頭部房企在財(cái)務(wù)層面的不確定性，在頂豪客群中的傳導(dǎo)效應(yīng)往往更為直接——他們不缺選擇，也更有能力在品牌之間做取舍。

不過(guò)從37套的實(shí)際成交來(lái)看，這種擔(dān)憂并沒(méi)有顯著阻礙去化。一個(gè)合理的解釋是：當(dāng)產(chǎn)品本身的不可替代性足夠強(qiáng)時(shí)，品牌端的瑕疵會(huì)被部分對(duì)沖。0.46容積率、40席限量、十年斷供——這三個(gè)條件疊加所形成產(chǎn)品在朝陽(yáng)公園板塊沒(méi)有替代品，購(gòu)房者即便對(duì)開(kāi)發(fā)主體有顧慮，也難以在市場(chǎng)上找到同等量級(jí)的備選。品牌風(fēng)險(xiǎn)并未消失，但其對(duì)決策的負(fù)面影響被產(chǎn)品稀缺性稀釋了。

得房率是另一個(gè)需要提及的指標(biāo)。在好房點(diǎn)評(píng)評(píng)分中，ONE9的得房率得分處于中等偏下水平。但對(duì)于以“收藏”為首要訴求的頂豪客群而言，空間效率的權(quán)重本身就低于公區(qū)尺度和園林占有率——當(dāng)總價(jià)達(dá)到5,000萬(wàn)以上時(shí)，購(gòu)房者關(guān)注的是面寬、層高、景觀和私密性，而非每一平方米的使用效率。

收官階段的最后命題

僅余3套可售，ONE9已進(jìn)入事實(shí)上的收官階段。

這是一道特殊的去化命題：客群池極度狹窄，每一筆成交都依賴(lài)圈層轉(zhuǎn)介和私域觸達(dá)。但項(xiàng)目的核心價(jià)值——0.46容積率、40席限量、朝陽(yáng)公園板塊十年無(wú)新增供地——在尾盤(pán)階段反而更為凸顯。對(duì)于追求“絕版”標(biāo)簽的收藏型買(mǎi)家，最后的席次本身即是購(gòu)買(mǎi)理由。

從融創(chuàng)壹號(hào)院的產(chǎn)品矩陣看，J1地塊的融創(chuàng)壹號(hào)院與ONE9構(gòu)成同一IP的差異化覆蓋。J1面向3,000萬(wàn)級(jí)主流頂豪客群，ONE9面向5,000萬(wàn)至8,000萬(wàn)的收藏級(jí)客群。兩個(gè)項(xiàng)目共享壹號(hào)院系的產(chǎn)品基因和物業(yè)服務(wù)體系，但產(chǎn)品形態(tài)和客群定位形成互補(bǔ)。J1在2025年以來(lái)持續(xù)有成交，ONE9進(jìn)入收官階段，整個(gè)泛海地塊的開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲。

好房點(diǎn)評(píng)價(jià)值潛力9.55分的評(píng)分，從第三方視角印證了市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值的判斷。對(duì)于單價(jià)14萬(wàn)以上、總價(jià)5,000萬(wàn)以上的頂豪產(chǎn)品而言，價(jià)值潛力的核心支撐從來(lái)不是短期的價(jià)格波動(dòng)，而是地段和產(chǎn)品的不可復(fù)制性——這兩點(diǎn)ONE9都占住了。

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