鐵工投青云國樾，封閉防火挑檐第一盤？

北京進(jìn)深 徐迪 規(guī)證到手半個月后，鐵工投順義新盤青云國樾官宣了戶型圖。

看分布是位于東區(qū)的6棟，標(biāo)準(zhǔn)建面79-139㎡，共5個面積段，8種戶型。

贈送方面，延續(xù)了順義一貫的豪橫尺度。

南北通面寬的陽臺擴(kuò)容；端戶還有等進(jìn)深的側(cè)邊飄窗全贈送。

最重要的是，青云國樾的陽臺，只有主臥部分的開敞陽臺計一半建面；

絕大部分是全贈送的防火挑檐+設(shè)備平臺。

防火挑檐封不封？

這個問題感覺都多余問。

盡管開發(fā)商在回復(fù)反饋意見中明確：開敞陽臺、設(shè)備平臺、防火挑檐均按規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。

并且白紙黑字上加蓋了紅色公章，顯得非常有誠意。

但是戶型設(shè)計師顯然有自己的想法。

79中間戶北邊一間小臥室，不封陽臺只有1.45米的進(jìn)深，放個單人床都會擋門；

79邊戶的小臥室，進(jìn)深雖然標(biāo)著2.45米，但是被玄關(guān)柜擠掉的缺角空間，進(jìn)深也就1.5米左右。

不談舒適性，如果不把陽臺包進(jìn)來，這個尺度根本就無法實現(xiàn)居住功能。

108四居的問題更加明顯，北向小臥室面積不到4平米，還沒有陽臺的面積大，只能做個儲物間；

南向次臥陽臺以內(nèi)進(jìn)深是2.15米，按照3米面寬計算，房間面積也只有6米出頭。

頂配建面139㎡，北面小臥室進(jìn)深也都不到2米。

戶型圖上的三居、四居，都是把陽臺包進(jìn)來之后才有的格局。

負(fù)公攤產(chǎn)品

一旦接受陽臺可封閉的設(shè)定，這套戶型圖就非常炸裂了。

以引流款79㎡邊戶為例。

三居兩衛(wèi)，還有獨(dú)立入戶玄關(guān)，也是刷新市場對這個面積段戶型的認(rèn)知了。

之所以能在80以下面積段實現(xiàn)這種功能，是因為它的實得面積超83㎡。

非新規(guī)盤，即使是洋房產(chǎn)品，得房率能達(dá)到80%就不錯了。

套內(nèi)83㎡的房子，建面起碼要在105㎡左右。

而青云國樾的贈送面積全加起來足有22㎡，實際使用率達(dá)到105%，妥妥的負(fù)公攤產(chǎn)品。

當(dāng)然這個戶型只在2號樓的東邊戶，共11套，手慢無。

同面積段中戶，有55套。

沒有側(cè)邊飄窗的加持，并且北向設(shè)備平臺的進(jìn)深也縮短了。

整體贈送面積少了7㎡+，實得率也大打折扣。

拿地回溯

青云國樾所在順義新國展三期地塊成交于2月3日，中國鐵工投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鐵工投”）以28.1億元底價摘得。

土地面積總計5.97公頃，規(guī)劃建面約12.86萬㎡。

項目包含3幅子地塊，03、04地塊為住宅用地，建面合計約8.24萬㎡，容積率2.0，折合樓面價3萬元/㎡；

南側(cè)05地塊為商業(yè)用地，建筑規(guī)模約4.62萬㎡，容積率2.5，折合樓面價約0.73萬元/㎡。

整體建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，相當(dāng)考驗開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營水平。

拿地當(dāng)天，項目開發(fā)主體北京鐵工城市開發(fā)建設(shè)有限公司成立，注冊資本2000萬元，由鐵工投100%持股。

項目公司法人、董事、經(jīng)理由袁晨亮擔(dān)任。

鐵工投為中鐵股份（601390.SH）的全資子公司，其主業(yè)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、生態(tài)治理等領(lǐng)域。

此前極少參與北京商品住宅用地競拍，更多是以聯(lián)合體成員或政府類項目合作方身份參與城市更新、片區(qū)開發(fā)，如參與雄安新區(qū)、京津冀生態(tài)廊道項目。

住宅首秀，案名用上了“國”字，巧妙地與項目所在的順義新國展三期板塊形成了呼應(yīng)。

同時，建筑立面大量金屬色系，與綠地輝映，配色上有點接近新國展的“紫金絲帶”。

央企處女作，不玩套路

首次開發(fā)住宅項目，鐵工投拿出了一套非常務(wù)實的產(chǎn)品。

項目總建面11.59萬㎡，其中地上計容面積為8.24萬㎡，容積率2.0。

規(guī)劃14棟9-13F洋房和小高層，共778戶。

兩幅住宅地塊形狀都比較規(guī)則，正南正北朝向，東西面寬長，面寬資源很好。

在北京樓市瘋狂卷公區(qū)的當(dāng)下，鐵工投項目并沒在這方面花大心思。

沒有風(fēng)雨連廊和架空層等常規(guī)配置，只在東區(qū)的東北角位置，規(guī)劃有一處下沉庭院可做會所。

與小區(qū)的整體面積相比，這處下沉庭院的規(guī)模也比較有限，還沒有旁邊一棟住宅樓的占地面積大。

從樓棟排布來看，小區(qū)沒有中央景觀的概念，但是樓間距非常大。

洋房為主的社區(qū)，最大樓間距超過60米；

斜角距離最近的也有13米之多，即使一層房源，采光也會相當(dāng)不錯。

這種點狀布局，非常適合采用多核組團(tuán)式的景觀策略，將原本單調(diào)的“大片空地”轉(zhuǎn)化為多個不同主題的功能性花園，呈現(xiàn)不同的場景體驗，增加居住的趣味性和歸屬感。