深圳239億元地王的摩天夢、滑鐵盧與新生路

原深圳世茂深港國際中心項目外圍立牌。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

九年歸來仍是底價，華潤置地為這段跌宕近十年的大運地王沉浮錄，畫上了階段性的句點。

5月6日，深圳市龍崗區龍城街道大運新城核心宗地G01046-0106完成出讓，華潤置地旗下全資公司以70.45億元底價競得該地塊。據悉，該宗地系政府收儲后重新出讓用地，其前身是世茂集團2017年豪擲239.43億元拿下的深圳第二高總價地王。

這場持續九年的地產賭局，落幕的不只是一個超高層地標的摩天夢，更是地產行業那個靠規模敘事、杠桿擴張、天際線競賽就能撐起估值的狂熱時代。

資產新生

這場看似平淡的底價成交，實則是多方博弈后最符合市場邏輯的終局。

深圳公共資源交易中心公告顯示，該宗地掛牌期內僅華潤置地一家主體提交有效競買申請，無其他競價主體，最終以掛牌底價直接成交，折合綜合樓面價約14776元/平方米。

宗地總用地面積約16.97萬平方米，總計容建筑面積47.68萬平方米，用地性質調整為二類居住用地為主、搭配商業及配套用地，與九年前世茂拿下地塊時的規劃，已是天壤之別。

出讓文件里的每一條規則調整，都是對當年地標狂熱的反向修正。原項目規劃容積率4.17，核心定位是超高層商務綜合體，700米主塔占去了核心開發資源與資金體量。

此次重新出讓，容積率大幅下調至3.26，總開發規模收縮近三成，業態結構徹底反轉。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，深圳運用“清理、調整、供應”手段優化項目規劃與實施條件，盤活存量項目，在該地塊上獲得了成功實踐。

具體來看，地塊住宅建筑面積達30.56萬平方米，占總建面的64%，成為地塊核心現金流支撐，商業、酒店及配套建面合計14.35萬平方米，其中集中商業約定不得轉讓、酒店限整體轉讓，摒棄了原規劃中散售商業平衡現金流的高周轉邏輯。

合一城市更新集團董事總經理、廣東省三舊改造協會副會長羅宇則向本報記者分析道，目前深圳龍崗現有商業存在同質化、運營欠佳、空置率較高和租金承壓等問題，潛在供應量大，商業已明顯過剩，且在當前市場形勢下，商業招商去化難度大，極其考驗操盤房企的商業招商運營能力，少做即是少虧，因此商業規劃調整收縮規模即是主動作為、適配深圳東部現實，合理調整優化供需關系。

對華潤置地而言，這并非一次冒險的抄底，而是片區布局的順勢補倉，其在大運新城已運營大運中心體育場館、大運天地購物中心等核心資產。

李宇嘉進一步指出，如此大體量的項目，在當下市場條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；其次，盤活存量，穩定房地產，探索新模式，央企責無旁貸；再次，華潤周邊有大運中心體育場館，以及周邊的華潤大運天地，可以片區開發形成協同運作之勢，相互賦能和借力，提升綜合業績。

地王夢

這宗地的九年軌跡，是一場完整閉環的地王造夢史。

它誕生于房地產行業高杠桿擴張的尾聲，以“中國第一高樓”的宏大敘事為核心錨點，借著城市天際線建設的熱潮快速推進，最終在行業周期的劇烈調整中陷入停滯，成為一片待盤活的閑置工地。

2017年12月，深圳土地市場迎來了足以載入史冊的一錘。世茂集團以239.43億元底價競得該地塊，一舉刷新深圳土地出讓總價紀錄，成為彼時當之無愧的“深圳第二高總價地王”。

拿下這宗地的世茂，隨即為市場描繪了一場造夢藍圖——項目計劃總投資500億元打造世茂深港國際中心，定位為深港合作的標桿性城市載體。彼時的世茂，正處于規模擴張的黃金窗口期，手握充裕的融資額度與市場信心，在全國范圍內鋪開地標項目的布局。

在行業普遍信奉“規模為王、地標定江湖”的語境里，這場關于深圳天際線的設想，被視作世茂躋身行業第一梯隊的關鍵一躍。

周期的逆轉來得猝不及防。“三道紅線”融資監管全面落地，行業流動性閘門驟然收緊，高杠桿擴張的隱患集中爆發。2022年，世茂集團債務危機全面引爆，境內外債券接連違約，原本熱火朝天的深港國際中心項目，在當年3月全面停工。

此后數年，這片曾經被寄予城市天際線厚望的土地，徹底淪為深圳規模最大、關注度最高的爛尾項目。高聳的塔吊靜止在半空，未完工的建筑主體裸露著銹蝕的鋼筋，閑置的空地上雜草瘋長，與周邊大運新城日漸成熟的城市界面形成反差。

原深圳世茂深港國際中心項目現狀。黃指南/攝

羅宇對本報記者分析道，隨著土地價值邏輯從“地標溢價”+“貨值換估值、估值換融資”轉向“開發聚焦現實需求+運營高端商業資產”。過去在房地產高速發展階段，核心地段標的憑借高企地價、超高地標給予市場過熱想象空間，杠桿資金涌入爭奪，出現高位價值泡沫。

羅宇表示：“在市場放緩下行階段，泡沫逐漸出清，市場回歸理性，更注重真實需求與現金流。摩天地標建設邏輯也從‘面子競賽’轉向‘產業匹配+運營可持續’。”

李宇嘉則直言，無論是239.43億元的深圳的第二高總價“地王”，還是計劃總投資超500億元，打造700米的“中國第一高樓”，都是樓市泡沫時代的產物，盡管地標特征耀眼，但與本地的產業、就業、配套關聯度不大。

據本報記者了解，為化解債務風險，項目主要債權人中信信托于2023年啟動司法拍賣，卻接連遭遇市場的冰冷回應。

當年7月，項目首次掛牌，起拍價130.44億元，較當年拿地價已近乎腰斬，卻無任何市場主體報名參拍；同年11月二次拍賣，起拍價進一步下調至104.35億元，較評估價打至6.4折，最終仍以流拍收場。

市場的集體觀望，本質是對原項目地塊規劃的疑慮，地塊復雜的債務糾紛、過高的商業辦公占比、超大體量持有資產的盈利不確定性，在行業下行周期中，足以讓所有潛在接盤方望而卻步。

破局來自政府的收儲介入。2025年，深圳市龍崗區政府以68億元總價完成對項目核心地塊及地上物的收儲，徹底切割了項目的歷史債務、權屬糾紛與法律瑕疵，為地塊重新入市掃清了核心障礙。

當年11月，地塊啟動規劃研究招標，正式宣告告別超高層地標、高商業用途的執念，轉向適配市場需求的宜居綜合體開發。

5月6日的這一錘，不僅完成了這宗明星爛尾項目的盤活閉環，更為國內出險房企核心資產處置，提供了“政府收儲隔離風險+規劃重構適配市場+央企托底開發運營”的可復制樣本。

九年輪回，從239.43億元的拿地總價，到104.35億元仍無人問津的流拍，再到70.45億元的最終落槌，這宗地的命運，最終回歸了不動產最本質的價值邏輯。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧