湖北
愚蠢的人就是天天盯著二手房成交數據看。三級市場你整得再花哨，數據刷得再好看都沒有用。你真正的風向標還是在一級市場的土拍上面。
你有沒有想過，過去新房為什么能賣那么高的價格呢？不是因為開發商單方面想賣得貴。不是他想賣貴就能賣得掉的。而是當時的市場情緒導致了房價的快速上漲，是買房的人都在搶著上車，給開發商創造了一個高杠桿、高周轉的黃金窗口。那個時候開發出來的房子是根本不愁賣的。
所以說開發商的邏輯就是，只要房子跑得夠快，哪怕土地的價格貴一點，利潤薄一點，我也敢拿。因為這個賬算的是規模，算的是周轉率，而不是單盤的暴利。所以說地王頻出，房價一路被地價頂著往上走。
但是現在，市場情緒沒有了，接盤的人消失了。流速一慢，開發商就突然發現之前那套薄利多銷的賬根本算不過來了。這就直接導致了土拍市場的門可羅雀。而且在目前土地控增量的這個前提下，零溢價都成了常態。
即便是零溢價，私企開發商還是不敢拿，說明這個地價在他們的眼里依然不符合市場的預期。有些肉寧愿餓著都不吃，是因為吃了會更餓。那么私企集體退場，總得有人頂上吧。所以你看，現在拿地的都是國央企，并且幾乎都是幾家國央企聯合拿地，競價這個環節就完全成了走過場。
什么意思呢？就是一級市場已經沒有競爭了。也就是說，這個地價是被托底托住的。過去私企拿地是能賺多少賺多少，現在國企拿地是不虧錢就行，求的是完成任務。
所以說，二手房的價格為什么跌跌不休？因為新出來的房子會對周圍的次新房、老二手房進行一個降維打擊，而且還是雙重打擊。首當其沖的就是價格的屠殺。土地便宜了是吧，新房銷售價格就直接碾壓二手房了。
另外，再加上產品力的更新迭代。你住了五年十年的老房子，跟現在乃至以后的新房，在戶型、得房率、鋁板外立面、公共區品質、智能家裝上面，根本就不在一個競爭維度。所以說，這個雙重打擊劈下來，你覺得你手里所謂的好房子、老房子未來會是什么樣的處境呢？
答案其實已經擺在桌面上了。你不應該再問你的老房子以后還能升值嗎。未來你要擔心的是什么？誰會來買你的房子，有沒有客群了。這個其實已經跟價格沒什么關系了。
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