借來的繁榮終要還！日本泡沫破裂教訓太狠！房價30年原地踏步！

大家好，我是小譯！

有個老人在東京看了一輩子門，最后回鄉時把自己那間很小的屋子賣了，一下就成了千萬富翁。這樣的故事在當年的日本隨處可見。很多人會問：日本到底發生了什么？

這段歷史要從美國開始講。

一戰和二戰結束后，美國本土沒有受到戰爭波及，工業基礎完整保存下來，還靠出售武器賺了不少錢。

1944年，美國召集各國開會建立了布雷頓森林體系，確立美元與黃金掛鉤的制度拿著美元就相當于拿著黃金。其他國家的貨幣再跟美元掛鉤，美元的世界霸主地位就此確立。上世紀80年代，里根總統以“讓美國再次偉大”為口號上臺。

但當時的美國經濟面臨三個棘手問題。

第一是貿易逆差。美國每年從國外進口比出口多大約1000億美元，占當時國內生產總值的2.7%，這個比例相當高。第二是通貨膨脹。油價高漲導致物價持續上漲。第三是失業率不斷攀升。

為了解決通貨膨脹，美國大幅提高利率，一度達到20%。高利率讓資本紛紛涌入美國存錢，美元隨之升值，結果美國的產品在國際市場上變得更貴，貿易逆差不降反升。

單靠國內政策已經不夠了，美國開始把目光投向外貿對手。

1985年9月22日，美國、日本、英國、法國、西德五個發達國家的財政部長和央行行長在紐約廣場飯店舉行會議，簽署了著名的《廣場協議》。

會議的核心議題是如何解決美國的經濟問題，最終達成的辦法是五國聯手推動美元貶值。

美元貶值能改善美國的貿易狀況：外國商品賣到美國會變貴，美國商品出口到國外會變便宜。

簽署前日元兌美元匯率約為240至250比1。協議簽署后不到一年，日元升值幅度高達50%。到1988年初，匯率已升至121至123日元兌1美元。1995年4月，日元進一步突破80日元兌1美元大關。

日元大幅升值直接沖擊了日本引以為傲的出口制造業。

戰后日本從廢墟中快速重建，1956年至1973年平均GDP增長9%，1974年至1979年全球經歷石油危機、歐美經濟低迷的情況下，日本仍保持年均3%的增長速度。這個時期的恢復速度極其驚人。

面對日元升值帶來的出口壓力，日本選擇了過度寬松的貨幣政策來對沖經濟沖擊。根據中國人民大學國際貨幣研究所的一份研究報告，日本央行連續五次下調貼現率，從5%降至2.5%的歷史最低水平，累計降息250個基點。超低利率政策從1986年1月持續到1989年5月，長達40個月以上。

政策本意是刺激內需、彌補出口下滑，但大量低成本的流動性資金沒有流入實體經濟，反而涌入了股票市場和房地產市場。

全國上下彌漫著“股價只漲不跌、地價只升不降”的神話，所有人都堅信東京的地價永遠會上漲。

在寬裕的資金推動下，股市率先起飛。

日經平均指數從1983年開始緩慢回升。1984年初突破10000點。廣場協議簽署后進入大牛市，一路狂飆，1986年1月達到13000點，1987年9月上漲至26000點。1988年日經平均股指首次突破30000點。1989年末更是沖上歷史最高點38957.44點，較牛市的起點翻了近三倍。

消息面上，1989年底專家們預測下一年股指將達到42000至48000點。此時上市公司總市值已達611萬億日元，相當于日本GDP的1.48倍，市盈率高達驚人的70.6倍。

股市的財富效應迅速蔓延。高爾夫會員證價格飆升、豪車搶購、奢侈品消費爆炸式增長。日本各大企業開始大規模海外并購，1985年到1990年間，超過500億日元的大型并購案就有21起。

更大的泡沫出現在房地產領域。根據慶應義塾大學一上響教授在今年人大金融沙龍的分析，住宅地價在1990年達到峰值時漲了2.5倍，商業地產最高峰時漲了4倍。

從1986年開始，東京都市圈出現了幾乎垂直的地價上漲曲線。東京圈平均地價一度飆升至每平米約30萬美元，1991年地價達到最高點。

所有人都瘋狂借錢買地，東京大阪“永遠漲”的說法在坊間廣為流傳。

全日本有地皮的人什么都不做，資產也在飛速升值。由于貸款利率極低，銀行的業務員不像現在這樣求人存款，而是四處托人貸款完成任務。

三重野康1989年12月上任后，一改此前的寬松政策。根據中新網援引日本智庫研究員的公開表述，他上任僅8天就開始實施“電擊療法”。

第一步是連續升息。1989年5月31日將貼現率從2.5%提高到3.25%，到1990年8月30日連續五次上調至6%，累計加息350個基點。

第二步是1990年3月大藏省出臺“不動產金融總量政策”，規定不動產貸款增速不得超過全部貸款增速。

第三步是1992年1月1日起開征地價稅，按土地評估值的稅率征收，配合土地轉讓稅的大幅提升。

這一系列猛藥加速了泡沫破裂。股市率先崩塌——1990年首個交易日日經指數從38958點

開始下跌，到4月1日跌破17000點，上市股票市值從630萬億日元蒸發至299萬億日元。此后日經指數一路下探，2009年3月跌至7021點。2008年金融危機期間更跌至6994.90點的低谷。

房地產市場緊隨其后崩盤。根據國內某大型財經資訊平臺的歷年數據匯總，1991年地價開始大幅下跌，東京都市圈3個月內房價暴跌65%，拉開了全國崩盤的序幕。

東京圈市街地價格指數從1991年到2005年下跌了71.25%，商業用地價格指數下跌了80.67%。

全國住宅用地價格指數在1991年達到歷史最高點166，此后持續下跌近20年。2009年跌至最低點94，跌幅達43.4%。

東京核心圈房價跌幅更慘，從1991年高點到2009年低點下跌了55%。有些地區跌幅甚至超過90%。

整體而言，日本房價直到2015年前后才勉強恢復到1985年的水平，意味著30年間房地產資產幾乎原地踏步。

值得注意的是，根據中國人民大學財政金融學院的學術研討結論，地價暴跌的直接導火索是金融收緊和地價稅出臺，但更深層的原因是此前過度寬松的貨幣政策和加息過晚導致的巨大泡沫。

事后看，貨幣政策的連續失誤——超低利率維持過久、收緊過快過猛，被認為是造成日本資產泡沫迅速形成又粗暴破裂的核心原因。

股市暴跌六成、地價腰斬再腰斬后，企業部門和居民部門被推入了資產負債表衰退的深淵。所謂資產負債表衰退，簡單說就是持有的資產大幅貶值了，但必須償還的貸款債務還是老樣子，形成高額資不抵債。

大量企業因此將經營目標從追求利潤轉向償還債務，不再貸款、不再投資、不再擴張。銀行體系積累的不良資產也在整個90年代不斷持續，部分信貸渠道的流通斷裂。

日本經濟自此陷入長期低迷。

名義GDP增長大幅放緩。2009年日本名義GDP較上年下滑約6%。整個90年代被稱為“失去的十年”，到2010年又變成“失去的二十年”，如今已演變為“失去的三十年”。

但需要客觀指出的是，日本畢竟沒有徹底倒下。即使經歷了二戰后的經濟低迷時期，它仍然是世界上最大的債權國之一。

更關鍵的是，日本在泡沫破裂后的幾十年里完成了殘酷的經濟轉型——去杠桿、清理壞賬無效投資、拓展海外產能、長期維持廣泛的技術研發和基礎科學投入。人均壽命、福利醫療等民生指標至今仍居世界前列。

回顧整個泡沫周期：日元大幅升值只是宏觀壓力，真正對內造成資產劇烈波動的是寬松貨幣和財政擴張政策的連續誤判。

房價和股價不會永遠上漲，借來的繁榮終歸要還。日本用了二十年時間才從泡沫破裂的創傷中基本復原，希望后來的國家可以從中汲取寶貴的經驗教訓。