日本失去的30年，究竟失去了什么？

日本房?jī)r(jià)下跌30年，為什么沒(méi)人抄底，答案很簡(jiǎn)單，也很殘酷。不是不想抄底，而是根本抄不到底，無(wú)數(shù)試圖抄底的人都被埋下了半山腰。

他們付出了整整一代人的悲慘人生，才明白一個(gè)道理，在大趨勢(shì)面前，你眼里的抄底機(jī)會(huì)，往往是吞噬半生財(cái)富的無(wú)底洞。

要理解這場(chǎng)漫長(zhǎng)的下跌，首先要知道當(dāng)年的日本樓市泡沫瘋狂到了什么程度。上世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)一路高歌猛進(jìn)，坐穩(wěn)全球第二大經(jīng)濟(jì)體的位置。

伴隨著經(jīng)濟(jì)騰飛，日本人形成了一個(gè)牢不可破的信仰，土地是不可再生的稀缺資源。東京是全日本的絕對(duì)核心，房?jī)r(jià)只會(huì)一直上漲，不會(huì)下跌。

在這個(gè)信仰的加持下，全民炒房的狂潮席卷了整個(gè)日本，上班族掏空全家積蓄加杠桿買房。企業(yè)把主業(yè)賺的錢拿去囤地炒地，銀行閉著眼睛發(fā)放貸款。

甚至推出了零首付，百年還貸的離譜金融產(chǎn)品，巔峰時(shí)期，僅東京皇宮周邊的地價(jià)就能買下整個(gè)美國(guó)加州。東京23個(gè)區(qū)的土地總價(jià)，理論上能買下整個(gè)美國(guó)。

這就像一場(chǎng)全村人參與的擊鼓傳花，所有人都相信，下一個(gè)接盤的人一定會(huì)出更高的價(jià)格。卻沒(méi)人想過(guò)，鼓聲總有戛然而止的一天，直到1991年，泡沫破裂。

一場(chǎng)持續(xù)幾十年的熊市拉開(kāi)序幕，現(xiàn)在回頭看，可以把下跌分成三個(gè)階段。第一階段是1991年到1995年，下跌5年，東京新建公寓價(jià)格下跌20%。

這時(shí)候，很多人還沒(méi)從過(guò)去的泡沫中醒過(guò)來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)第一批抄底大軍。然而他們沒(méi)想到，這里并不是下跌的終點(diǎn)，只是起點(diǎn)。

1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，徹底澆滅了日本房?jī)r(jià)反彈的希望。這次下跌又是整整5年，很多人虧光首付，房子變成負(fù)資產(chǎn)。

就算房子賣了都還不清銀行的貸款，好不容易熬到2003年，隨著中國(guó)入市，日本也跟著外貿(mào)回暖。很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌10年，總該看到一點(diǎn)希望了。

結(jié)果2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，接著是2011年大地震，日本房?jī)r(jià)迎來(lái)第三輪下跌。持續(xù)4年，這就是日本樓市給所有人的教訓(xùn)，熊市不言底。

所謂底部從來(lái)都是事后總結(jié)出來(lái)的，當(dāng)我們身在局中，永遠(yuǎn)不知道腳下的地板是不是下一層地獄的天花板。很多人會(huì)問(wèn)，日本房?jī)r(jià)下跌30年，現(xiàn)在房子便宜，新一代的年輕人總能輕松上車了吧。

事實(shí)并非如此，當(dāng)初房?jī)r(jià)還在高位的時(shí)候，年輕人是真想買房，但是沒(méi)錢沒(méi)資格買。等現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，年輕人就算有錢，也已經(jīng)失去了買房的信仰，不想買房。

房子再也不是生活的必需品，先說(shuō)收入，房?jī)r(jià)雖然跌了，但年輕人的收入也沒(méi)有上漲。從1990年到2020年，日本上班族的平均年收入，從371萬(wàn)日元，下降到318萬(wàn)。

不僅沒(méi)有上漲，反而下跌14%，同期非正式雇員的比例，從19.1%，上升到接近40%。臨時(shí)工越來(lái)越多，工作不再穩(wěn)定，更重要的是，日本用整整一代人的悲慘人生，給年輕人上了最生動(dòng)的一課。

比如蠟筆小新里的經(jīng)典設(shè)定，廣志還有32年的房貸沒(méi)還，按照蠟筆小新1990年的發(fā)售時(shí)間計(jì)算。小新的父親野原廣志，算是日本戰(zhàn)后嬰兒潮一代，完整經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)的黃金時(shí)代。

相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲，在巔峰時(shí)期加杠桿買房，結(jié)果泡沫破滅后，要用一輩子的時(shí)間還貸。假設(shè)野原廣志運(yùn)氣非常好，沒(méi)有被裁員，沒(méi)有生三胎，沒(méi)有任何意外。

一輩子都節(jié)衣縮食，一直工作到70歲，終于到2022年，終于把房貸還清。然而他家那棟木質(zhì)房子，法定使用年限就只有22年，現(xiàn)在小新長(zhǎng)大了，老房子早就不能住人。

又要重新買房結(jié)婚，又要背上30年貸款，如果蠟筆小新是這樣的結(jié)局，野原家已經(jīng)非常幸運(yùn)了。實(shí)際日本大多數(shù)家庭的情況要更加悲慘，比如有知乎網(wǎng)友分享了一個(gè)真實(shí)的例子。

有一個(gè)叫一郎的日本年輕人，1990年結(jié)婚買房，婚房總價(jià)3700萬(wàn)日元，首付500萬(wàn)，月供17萬(wàn)。另外，一郎還通過(guò)高端金融操作實(shí)現(xiàn)零首付，結(jié)果一年后房?jī)r(jià)暴跌。

一郎失業(yè)無(wú)力供房，銀行收回房子抵債只賣了1100萬(wàn)日元，扣除各種費(fèi)用，經(jīng)過(guò)復(fù)雜計(jì)算后，一郎到手100萬(wàn)現(xiàn)金。另外，考慮到他確實(shí)無(wú)力還貸，銀行將他的月供減少為每月1萬(wàn)日元。

只是還貸時(shí)間延長(zhǎng)到1700個(gè)月，也就是141年，對(duì)于如今的日本年輕人，也就是2000年左右出生的令和一代。他們根本沒(méi)見(jiàn)過(guò)日本經(jīng)濟(jì)的黃金時(shí)期，從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)房?jī)r(jià)上漲。

從小到大，他們親眼見(jiàn)到的都是因?yàn)橘I房破產(chǎn)，還不起房貸的叔叔阿姨們。房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)早就不是生活的必需品，更不是安全感的來(lái)源，反而是一個(gè)怪獸。

會(huì)吞噬30年自由，讓人背上一輩子的債務(wù)，上一代日本人夢(mèng)想是擁有一棟帶花園的房子，結(jié)婚生子，經(jīng)營(yíng)一個(gè)幸福的家庭。現(xiàn)在的年輕人，房子只是一個(gè)晚上睡覺(jué)的地方。

根據(jù)東京的調(diào)查，20~30歲的獨(dú)居年輕人，平均每周只在家做1.7次飯，連廚房都很少用。又何必為了一個(gè)睡覺(jué)的地方，背上30年的債務(wù)，所以日本年輕人不買房從來(lái)不是叛逆，也不是躺平。

而是看到上一代人的悲慘教訓(xùn)后，清醒過(guò)來(lái)，把房子從自己的人生清單里面徹底劃掉。回顧日本樓市30年的沉浮，整整一代人的血淚教訓(xùn)，最終沉淀下來(lái)的，是給我們普通人幾條最樸素的經(jīng)驗(yàn)。

第一，熊市不言底，上漲的原因有很多，但從來(lái)不會(huì)是因?yàn)橄碌嗔司蜁?huì)上漲。很多人覺(jué)得下跌30%就是黃金坑，下跌50%就是天賜良機(jī)。

然而日本用持續(xù)幾十年的熊市告訴我們，地板下邊還有地下室，地下室下面還有地獄，地獄有18層。每一次反彈都是有人進(jìn)場(chǎng)抄底，每一次進(jìn)去抄底的都被埋了。

在熊市里保本比賺錢更重要，不要總想著抄底賺大錢，很多時(shí)候不操作比瞎操作更能守住你的財(cái)富。

第二，永遠(yuǎn)不要盲目加杠桿，日本泡沫破滅后，最慘的不是買房的人，而是加杠桿買房的人。

上漲的時(shí)候加杠桿能放大你的收益，讓你用20%的首付，追求百分之百的漲幅。但是下跌的時(shí)候跌20%，你的本金就沒(méi)了，房子跌沒(méi)了，房貸還在。

對(duì)生活來(lái)說(shuō)樂(lè)觀是良藥，但是對(duì)投資過(guò)度樂(lè)觀就是毒藥，因?yàn)檫^(guò)去3年收入上漲，就認(rèn)為以后30年會(huì)一直上漲，然后加杠桿買房。然而你永遠(yuǎn)不知道明天行業(yè)會(huì)不會(huì)衰退，收入會(huì)不會(huì)停滯。

加杠桿之前一定要留下足夠的安全墊，不要把未來(lái)幾十年的收入都堵在單一資產(chǎn)上，包括房子。第三，房子只是普通的商品，很多人對(duì)房子的信仰跟當(dāng)年的日本人一模一樣。

土地是稀缺的，房子是硬通貨，但日本30年的下跌，把這個(gè)信仰砸的稀碎。房子的本質(zhì)只是用來(lái)居住的商品，它和你的汽車、手機(jī)一樣，會(huì)隨著時(shí)間折舊，會(huì)隨著供需變化漲跌。

它的價(jià)值從來(lái)不是那堆鋼筋水泥，而是背后的人口、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和配套，人往哪里去，錢往哪里流。哪里的房子才會(huì)有價(jià)值，沒(méi)有人口流入，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的地方，再好的房子也只是一堆沒(méi)人要的磚頭。

甚至?xí)兂砂姿投紱](méi)人要的負(fù)資產(chǎn)，最后回到我們開(kāi)頭的問(wèn)題，日本樓市跌了30年，為什么沒(méi)人抄底。答案不是日本人沒(méi)錢、沒(méi)勇氣、沒(méi)欲望，而是他們活明白了，房子只是一件普通的商品。

買房并不是人生的必選項(xiàng)，在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，普通人最重要的能力已經(jīng)不是賺錢的能力。而是活下來(lái)的能力，看清周期，守住現(xiàn)金流，不被幻想裹挾，不被貪婪吞噬。

穩(wěn)穩(wěn)地走好人生的每一步，比什么都重要。