超600億！公募REITs，單品爆發(fā)！

首批燃煤發(fā)電項(xiàng)目上報、養(yǎng)老項(xiàng)目選聘基金管理人、商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)擴(kuò)容，公募REITs近期出現(xiàn)三大動作。從券商中國記者梳理來看，隨著常態(tài)化擴(kuò)容的持續(xù)深入，盤活的資產(chǎn)日趨豐富，呈現(xiàn)出了多平臺協(xié)同、一二級市場聯(lián)動效應(yīng)。截至5月8日，商業(yè)不動產(chǎn)REITs這一單品的合計申報規(guī)模逾600億元，超過去年全年REITs發(fā)行總量；擴(kuò)容至20多只的園區(qū)項(xiàng)目，覆蓋到了招商蛇口、北京亦莊等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

受訪人士對記者表示，公募REITs正從“資產(chǎn)發(fā)行”走向“資本循環(huán)”，從“量”的跨越進(jìn)入到“質(zhì)”的檢驗(yàn)后，獨(dú)立大類資產(chǎn)的定位有望徹底夯實(shí)。在低利率、資產(chǎn)欠配、長期資金入場、避險需求等因素下，增量資金進(jìn)場的邏輯仍然存在。甄別底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的合理性和穩(wěn)定性，會比單純追逐市場規(guī)模擴(kuò)張更為關(guān)鍵。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs年內(nèi)發(fā)行或達(dá)千億

5月8日，易方達(dá)廣西北投高速REIT公告成立，募集規(guī)模24.75億元。該REIT僅發(fā)售一天，公眾發(fā)售部分因超額募集提前結(jié)募（配售比例為0.31%），成為公募REITs領(lǐng)域又一次“一日售罄”現(xiàn)象。此外，5月6日長城基金申報的首只公募REITs產(chǎn)品長城華能燃煤發(fā)電REIT，與同日申報的華夏華潤電力燃煤發(fā)電REIT，一起成為全市場首批燃煤發(fā)電公募REITs。

另外，養(yǎng)老REITs項(xiàng)目也有新進(jìn)展。根據(jù)公開報道，北京北控城市發(fā)展集團(tuán)有限公司近日就養(yǎng)老公募REITs項(xiàng)目選聘基金管理人及財務(wù)顧問開展了公開招標(biāo)，招標(biāo)服務(wù)范圍覆蓋公募REITs從申報發(fā)行到存續(xù)期管理的全流程。招標(biāo)要求，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及公募REITs發(fā)行案例，項(xiàng)目團(tuán)隊成員不少于4人。

商業(yè)不動產(chǎn)REITs，上周同樣有新進(jìn)展。5月6日，紅土創(chuàng)新基金申報的紅土創(chuàng)新茂業(yè)商業(yè)不動產(chǎn)REIT獲受理。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs于年初出現(xiàn)，截至5月8日受理申報的產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)20只，來自13家基金管理人，申報最多的是華夏基金（4只），中金基金和華安基金均申報2只，還有創(chuàng)金合信基金、光大保德信基金、中信建投基金、國聯(lián)安基金等中小公募入局。創(chuàng)金合信基金申報的創(chuàng)金合信北京國資REIT，是全國首單“城市更新+科技創(chuàng)新”REIT，目前已進(jìn)入問詢階段。

“20只商業(yè)不動產(chǎn)REITs合計申報規(guī)模超600億元，超過2025年全年基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行總量，呈現(xiàn)出‘規(guī)模大、業(yè)態(tài)優(yōu)、主體多元、模式新’特點(diǎn)，申報主體涵蓋央企、國企、民企及外資，覆蓋購物中心、綜合體、酒店等資產(chǎn)類型。預(yù)計后續(xù)仍有大量項(xiàng)目在途申報，全年商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)行規(guī)模有望達(dá)千億級，有效盤活萬億級存量商業(yè)資產(chǎn)。”創(chuàng)金合信基金對券商中國記者稱。

十類資產(chǎn)的底層項(xiàng)目持續(xù)豐富

包括上述產(chǎn)品在內(nèi)，截至5月8日全市場公募REITs數(shù)量已接近130只。根據(jù)Wind統(tǒng)計，這些產(chǎn)品分散于十大類資產(chǎn)，前述提及的燃煤發(fā)電類產(chǎn)品屬于能源基礎(chǔ)設(shè)施，此外還有商業(yè)不動產(chǎn)、水利設(shè)施、市政設(shè)施等資產(chǎn)類別。

隨著底層資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容，公募REITs盤活的項(xiàng)目持續(xù)豐富。比如，華夏基金5月8日申報的華夏蜀道集團(tuán)高速公路REIT，屬于全市場第17只交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其余產(chǎn)品則涵蓋河北高速、越秀高速、安徽交控高速、南京交通高速等資產(chǎn)。此外，逾20只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，覆蓋廈門火炬、招商蛇口、北京亦莊、蘇州工業(yè)園等知名園區(qū)資產(chǎn)。目前已申報了20只的商業(yè)不動產(chǎn)REITs，涵蓋銀泰百貨、凱德、華潤置地、保利、星河集團(tuán)、首農(nóng)食品集團(tuán)等資產(chǎn)。

進(jìn)一步看，公募REITs的縱深化擴(kuò)容，有著多平臺協(xié)同、一二級市場聯(lián)動效應(yīng)。比如，招融資本（招商基金全資子公司）與深擔(dān)集團(tuán)發(fā)起的Pre-REITs產(chǎn)品“深擔(dān)招融壹號（深圳）基礎(chǔ)設(shè)施私募股權(quán)母基金”，于今年一季度備案。該P(yáng)re-REITs產(chǎn)品重點(diǎn)投向新能源、算力、儲能及優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)等領(lǐng)域，主要通過公募REITs退出。在這背后，是招商基金與招商銀行、招商證券、招商局資本、招商信諾等體系內(nèi)機(jī)構(gòu)形成的聯(lián)動效應(yīng)，構(gòu)建覆蓋Pre-REITs階段資產(chǎn)收購、私募REITs階段資產(chǎn)培育到公募REITs階段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)上市的全流程、多層次REITs生態(tài)平臺。

博時基金REITs業(yè)務(wù)營運(yùn)總監(jiān)劉玄對券商中國記者表示，2021年至今，中國REITs市場從試點(diǎn)走向常態(tài)化、從基礎(chǔ)設(shè)施邁向不動產(chǎn)，不僅是產(chǎn)品數(shù)量增加，更是市場深度與廣度的系統(tǒng)性重塑。從“量”的跨越到“質(zhì)”的檢驗(yàn)，背后的結(jié)構(gòu)性支撐與規(guī)模含金量可歸結(jié)為資產(chǎn)類別的多元化擴(kuò)容和“首發(fā)+擴(kuò)募”機(jī)制的常態(tài)化運(yùn)行。同時，參與主體與資金端的生態(tài)擴(kuò)圈，也為市場規(guī)模的躍升提供了堅實(shí)的支持。

從資產(chǎn)發(fā)行向資本循環(huán)深化

公募REITs從量的跨越到質(zhì)的檢驗(yàn)，既體現(xiàn)在資產(chǎn)擴(kuò)容中，還體現(xiàn)在上市后市場資金的“投票”中。

二季度以來，公募REITs開始被納入“固收+”產(chǎn)品，成為繼FOF之后又一類資金來源。根據(jù)機(jī)構(gòu)測算，假設(shè)2026年混合債券二級基金發(fā)行與2025年一致，如果配置公募REITs的比例為1%，2026年4—12月這類基金為REITs市場帶來18億元左右的潛在資金。從完整年度數(shù)據(jù)看，截至2025年末一共有207只公募FOF持有38只公募REITs，合計持有份額超9500萬份，較2025年年中時的5198.33萬份實(shí)現(xiàn)了逾80%增長。此外，據(jù)券商機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2025年券商自營資金持有公募REITs流通盤的市值合計占比為53%，保險機(jī)構(gòu)持有比例在20%左右，兩者合計比例超70%。

“REITs的市場生態(tài)，正從‘資產(chǎn)發(fā)行’走向‘資本循環(huán)’。”劉玄表示，公募REITs如今不僅是資產(chǎn)上市平臺，更是不動產(chǎn)金融生態(tài)的核心樞紐。隨著投資者結(jié)構(gòu)從“戰(zhàn)略配售”向“指數(shù)配置”演變，隨著資金端生態(tài)擴(kuò)圈以及未來REITs指數(shù)及衍生品的發(fā)展預(yù)期，公募REITs作為獨(dú)立大類資產(chǎn)的定位有望徹底夯實(shí)。

但二級市場方面，整體公募REITs年內(nèi)表現(xiàn)平平，截至5月8日平均漲幅為0.2%，最大漲幅為10.12%，最大跌幅為12.28%。劉玄認(rèn)為，公募REITs市場的參與者，在市場規(guī)模持續(xù)發(fā)展擴(kuò)大的過程中，甄別底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的合理性和穩(wěn)定性，將比單純追逐市場規(guī)模擴(kuò)張更為關(guān)鍵。

招商基金資深策略分析師王超平對券商中國記者表示，權(quán)益走強(qiáng)與風(fēng)險偏好回升，持續(xù)對REITs的流動性和走勢形成壓制，但低利率、資產(chǎn)欠配、長期資金入場、避險需求等因素形成支撐，券商自營、保險等增量資金進(jìn)場的邏輯仍然存在，高分紅屬性及相對可控的回撤決定了其具備較高的大類資產(chǎn)配置價值，短期超跌或吸引一些配置盤托底優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，此外需求側(cè)政策（如指數(shù)產(chǎn)品、公募、社保年金放開投資REITs等）有望逐步出臺。

責(zé)編：王璐璐

排版：劉珺宇

校對：冉燕青

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