上海
今年 3 月到 4 月，全國少數城市的樓市成交是相當活躍的。
我們看到，很多機構都在分析成交量環比大增多少，同比暴增多少。
但最核心的一個參考系，他們都沒有提到。
那就是當前的成交量相比這個城市的榮枯線，到底是高了還是低了？
這是衡量一個城市樓市量能強弱最重要的指標！
另外，很多專家、自媒體博主都為二手房市場唱贊歌，卻忽略了新房市場。
今年新房市場是偏弱的，二手房市場是偏強的。
要衡量一個城市交易的活躍度，最好是把一手加二手綜合之后，觀察住宅成交的總量變化。
所以，今天老楊就把很多機構和專家大 V 們忽略的兩個核心因素，跟各位分享一下。
我們重點觀察北上廣深、杭州、成都等 6 個城市，其中4 個是老一線，而杭州和成都是非常強勢的新一線。
搞懂這 6 個城市的成交量，這個領先指數的變化，基本上就可以把握住全國樓市的總體走勢了。
北京超過榮枯線14%
下圖是北京的一手加二手住宅成交量跟榮枯線的比對關系。
首先我們看到最后的一個紅柱，就是今年 4 月份的成交量，它比 3 月份環比略微下降。
但是它要比去年的 4 月份、前年的 4 月份成交量增長了很多，甚至也略微高過 2023 年那個非常強勢的小陽春。
更關鍵是，今年的 3 月份、4 月份，北京的成交量是明顯超過榮枯線。
這就意味著北京當前的成交量是比較強勢的。
這也就可以理解過去 3 個月，北京的房價出現止跌小漲。
上海超過榮枯線15%
過去的幾期節目中，我曾提到上海的數據，就是過去 2 年，上海樓市的成交包含價格指標，堪稱全國最強。
今年 4 月相比 3 月環比出現了下滑，但是今年 4 月這個量能，要明顯超過過去 3 年的同期水平。
而且今年的 3 月、4 月成交量都是明顯超過榮枯線。
上海這個量能的情況，高度類似于北京，都是偏強勢。
同時，上海的房價跟北京一樣，也是過去 3 個月持續小幅上漲。
深圳低于榮枯線6%
今年以來，關于深圳樓市的消息、市場分析也是比較多的。
從深圳的走勢圖來看，今年 4 月要高于 3 月。
其實每年春節過后，深圳樓市成交的復蘇節奏，要慢于北京和上海，這可能與深圳的外地人占比較高有關。
所以，看同比更有價值。
今年 4 月，深圳的成交量要低于 2025 年的 4 月份。
更重要的是，今年 4 月份的成交量沒有超過榮枯線。
不比不知道，一比嚇一跳，深圳樓市的量能活躍度，其實是明顯弱于北京、上海。
所以 4 月份深圳的房價略微下跌。
廣州超過榮枯線14%
再看一下深圳的同門師兄廣州。
廣州 4 月份的樓市相比 3 月份量能回落，4 月份的量能高過 2024 和 2025 年 4 月份，但是要低于 2023 年 4 月份。
今年 3 月、4 月，廣州的成交量也是站上榮枯線了。
僅從量能這個指標來看，當前廣州要強于深圳，但略弱于北京、上海。
杭州低于榮枯線6%
再看一下兩個新一線城市，杭州和成都，
顯而易見，杭州樓市偏弱。
4 月份的量能相比 3 月份略有回升，但是要低于 2025 年 4 月份，更低于 2023 年 4 月份。
更關鍵是，3 月、4 月量能都沒有站上榮枯線。
過去 1 年，杭州樓市其實是降溫的。
目前這個量能狀況，比深圳還要稍微弱一些，更弱于其他 3 個城市。
成都超過榮枯線2%
最后，再來看一下西部地區的一哥成都。
成都 4 月份的成交量相比 3 月份下滑，而且是明顯低于過去 3 年的 4 月份，不過 4 月份略微超過榮枯線。
從圖中可以看到，其實 2023、2024、2025 年的小陽春，成都樓市表現相當搶眼。
過去我曾經分析過杭州和成都 2025 年 4 月份之后，都經歷了一波下跌，至今的小陽春仍弱于北上廣深。元氣尚未恢復。
相對而言，成都目前要稍微強于杭州。
上述就是近期全國能級最高的 6 個城市的交易量情況。
城市之間，強弱的對比還是比較明晰的。
僅供各位參考。
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