上海
最近，上海樓市發(fā)生了一件堪稱“前無(wú)古人”的事。
浦東超級(jí)神盤(pán)浦開(kāi)云璟，正式官宣取消四期北地塊本批次房源的銷(xiāo)售安排。
原本已經(jīng)通過(guò)價(jià)格備案、即將開(kāi)盤(pán)，結(jié)果開(kāi)發(fā)商突然宣布取消本批次房源的銷(xiāo)售安排。
原因不是賣(mài)不動(dòng)，不是因?yàn)檎咦儎?dòng)，而是因?yàn)椤?strong>業(yè)主維權(quán)，硬生生把銷(xiāo)售給逼停了。
圖源浦開(kāi)云璟公眾號(hào)
你沒(méi)看錯(cuò)，一群買(mǎi)了房的消費(fèi)者，去進(jìn)行維權(quán)后，開(kāi)發(fā)商就真的不賣(mài)了。
這件事有多罕見(jiàn)？別說(shuō)是上海樓市了，就算是在全國(guó)樓市過(guò)去二十多年的歷史，開(kāi)發(fā)商降價(jià)引發(fā)老業(yè)主抗議的事比比皆是，但最終都是不了了之，業(yè)主鬧歸鬧、房子照賣(mài)。
消費(fèi)者的聲音在資產(chǎn)縮水面前，從來(lái)沒(méi)有真正改變過(guò)什么。
但這一次，劇情改寫(xiě)了。
上海購(gòu)房者，打響了反對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的第一槍?zhuān)?/strong>
01
曾經(jīng)的浦東神盤(pán)，如今降價(jià)求生
浦開(kāi)云璟，在上海熱門(mén)紅盤(pán)中是一個(gè)繞不過(guò)去的名字。
地處浦東中環(huán)張家浜板塊，由浦開(kāi)集團(tuán)傾力打造，憑借雙軌交加持，緊鄰陸家嘴和張江產(chǎn)業(yè)輻射的核心地段，成為上海新房市場(chǎng)的“硬通貨”。
一期收獲1468組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約462%；二期吸引2190組客戶，認(rèn)購(gòu)率353%；三期累計(jì)認(rèn)購(gòu)人數(shù)達(dá)到1735組。即便是市場(chǎng)調(diào)整期的2025年，四期南地塊兩次開(kāi)盤(pán)累計(jì)認(rèn)購(gòu)量仍接近千組。
在樓市調(diào)整期依然能保持這種去化能力，放眼全國(guó)也屬罕見(jiàn)。“浦東白月光”的名號(hào)，就是這么來(lái)的。
但這一次，白月光成了爭(zhēng)議中心。
2026年4月初，浦開(kāi)云璟四期北地塊官宣過(guò)會(huì)，235套房源均價(jià)8.5萬(wàn)/㎡。
而就在2025年7月，同一項(xiàng)目一路之隔的南地塊首開(kāi)時(shí)，均價(jià)還是9.2萬(wàn)/㎡。不到一年，單價(jià)直降7000元。
開(kāi)發(fā)商給出了降價(jià)的理由：北地塊緊鄰高壓線、更靠近城市道路、城市界面觀感不如南地塊，因此定價(jià)有所下調(diào)。從客觀條件看，這些不利因素確實(shí)存在，差價(jià)有其合理性。
但更深層的原因，或許還藏在銷(xiāo)售數(shù)據(jù)里。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，四期南地塊兩批次464套住宅入市至今，仍有99套可售，2026年以來(lái)更是僅成交4套，去化速度幾近停滯。
圖源網(wǎng)上房地產(chǎn)，截至2026年4月28日
與此同時(shí)，浦開(kāi)云璟后續(xù)四期北地塊、五期南北地塊還有大量房源等待入市。
市場(chǎng)下行、去化放緩、存貨壓頂——三重壓力之下，降價(jià)成了浦開(kāi)集團(tuán)最現(xiàn)實(shí)也最迫切的選擇。
站在開(kāi)發(fā)商的角度，降價(jià)去化無(wú)可厚非，這是商業(yè)決策；站在購(gòu)房者的角度，短短9個(gè)月時(shí)間，房子還沒(méi)交付賬面資產(chǎn)已縮水?dāng)?shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，這也是難以承受的損失。
兩邊都有道理。但這件事之所以引爆，遠(yuǎn)不止降價(jià)這么簡(jiǎn)單。
02
7000元/㎡差價(jià)，引爆一場(chǎng)“斗爭(zhēng)”
7000元/㎡的差價(jià)只是導(dǎo)火索，讓業(yè)主們憤怒的，遠(yuǎn)不止此——
首先，是承諾的朝令夕改
據(jù)業(yè)主稱，就在降價(jià)消息發(fā)布前不久的協(xié)商會(huì)上，浦開(kāi)集團(tuán)代表承諾：后續(xù)銷(xiāo)售不降價(jià)、不分銷(xiāo)，以此換取業(yè)主“說(shuō)好話”和“不鬧事”，現(xiàn)場(chǎng)有錄音錄像為證。言猶在耳，降價(jià)公告就來(lái)了。
其次，配置更高，價(jià)格卻更低
業(yè)主對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，北地塊的連廊做了更好的處理，部分公區(qū)配置反而優(yōu)于南地塊。
這就形成了一個(gè)極其荒誕的局面：先買(mǎi)南地塊的人，花了9.2萬(wàn)/㎡，拿到的是配置相對(duì)遜色的產(chǎn)品；后買(mǎi)北地塊的人，只花8.5萬(wàn)/㎡，卻能享受更好的配置。
最后，還有貫穿始終的質(zhì)量問(wèn)題
翻閱浦開(kāi)云璟的履歷，“減配”與“質(zhì)量爭(zhēng)議”幾乎貫穿每一期。一期交付時(shí)新風(fēng)系統(tǒng)與合同承諾不符；二期宣傳的“三菱”電梯交付后變成“上海三菱”；三期施工階段室內(nèi)鋼筋外露、墻根翻邊缺失等問(wèn)題……
四期更是集大成者，上海市住建委發(fā)布的《2025年12月本市建筑工地“四不兩直”安全檢查情況通報(bào)》，浦開(kāi)云璟四期赫然在列，被列入“問(wèn)題突出的建筑工地”名單。
沒(méi)有質(zhì)量的托底，沒(méi)有品質(zhì)的支撐，價(jià)格的護(hù)城河自然一觸即潰。
于是，降價(jià)消息出來(lái)之后，事情的走向開(kāi)始升級(jí)。
先是線上爆發(fā)。4月10日，一封致浦開(kāi)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)嚴(yán)炯浩的公開(kāi)信被流傳，這封信的背后，是四期開(kāi)云錦悅?cè)A庭業(yè)主們的集體憤怒。
信的措辭很直接：上周承諾不降價(jià)，這周就降價(jià)，這就是國(guó)企的擔(dān)當(dāng)？
圖源四期業(yè)主公眾號(hào)
這場(chǎng)抗?fàn)幉](méi)有停留在網(wǎng)絡(luò)上的公開(kāi)信和群情激憤中，據(jù)了解，部分業(yè)主直接線下前往售樓處討要說(shuō)法。
現(xiàn)場(chǎng)對(duì)峙的烈度讓事件進(jìn)一步發(fā)酵，最終將事態(tài)推到了開(kāi)發(fā)商不得不重新評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的程度。
圖源網(wǎng)絡(luò)
輿論風(fēng)暴疊加線下壓力之下，4月17日，浦開(kāi)云璟發(fā)布官方聲明，宣布“自即日起，取消‘開(kāi)云和璟里北區(qū)’項(xiàng)目本批次房源的銷(xiāo)售安排”。
降價(jià)被業(yè)主生生攔下，開(kāi)發(fā)商收回成命，這一幕，讓整個(gè)行業(yè)看到了市場(chǎng)的悄然變化——
存量時(shí)代，業(yè)主不再是沉默的買(mǎi)單者，他們正在成為資產(chǎn)定價(jià)桌上不可忽視的一股力量。
03
浦開(kāi)的困境，遠(yuǎn)不止這一個(gè)項(xiàng)目
浦開(kāi)云璟的爭(zhēng)議，只是浦開(kāi)集團(tuán)困境的冰山一角。
當(dāng)我們把視角拔高，會(huì)發(fā)現(xiàn)浦開(kāi)集團(tuán)面臨的，是一個(gè)系統(tǒng)性的“泥潭”。
第一層，是浦開(kāi)集團(tuán)長(zhǎng)期積累的信任危機(jī)
業(yè)主之所以能一呼百應(yīng)，是因?yàn)椴粷M情緒早已蓄水，這種質(zhì)量與宣傳的爭(zhēng)議，并非浦開(kāi)云璟獨(dú)有。
這幾年，浦開(kāi)集團(tuán)旗下多個(gè)住宅項(xiàng)目都被投訴過(guò)，比如浦開(kāi)摩登江南曾被業(yè)主指出地下車(chē)庫(kù)降標(biāo)、戶型設(shè)計(jì)存在缺陷；浦開(kāi)江南里被質(zhì)疑認(rèn)購(gòu)階段存在故意“挑客”規(guī)避搖號(hào)等行為；浦開(kāi)仁恒·金橋世紀(jì)曾被業(yè)主反映未完工強(qiáng)行交房，存在多項(xiàng)質(zhì)量行為。
浦開(kāi)摩登江南改造后車(chē)庫(kù)，圖源：小紅書(shū)
第二層，是壓在浦開(kāi)集團(tuán)頭頂?shù)钠髽I(yè)生存危局
房子賣(mài)不動(dòng)，質(zhì)量頻出，根源在于錢(qián)。
截至2025年三季度末，浦開(kāi)集團(tuán)存貨余額高達(dá)574.05億元，占總資產(chǎn)比重的43.02%，大量資金被沉淀在未去化的項(xiàng)目中。
凈負(fù)債規(guī)模達(dá)到271.22億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~更是為-37.66億元，處于凈流出狀態(tài)。
更可怕的是，巨額的持續(xù)投入，讓本就承壓的資金鏈雪上加霜。據(jù)浦開(kāi)集團(tuán)2025年三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三年的投資支出預(yù)計(jì)將達(dá)到174.91億元，其中僅浦開(kāi)云璟項(xiàng)目后期建設(shè)，就至少還需要砸進(jìn)去119億元。
入不敷出又資金承壓的情況下，快速去化存貨、回籠資金已成為浦開(kāi)集團(tuán)的當(dāng)務(wù)之急，這也是急于對(duì)浦開(kāi)云璟降價(jià)走量的核心原因之一。
第三層，是浦開(kāi)集團(tuán)管理層更迭的潛在挑戰(zhàn)
現(xiàn)任集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)嚴(yán)炯浩，自2016年浦開(kāi)集團(tuán)合并成立以來(lái)便擔(dān)任核心高管。
如今已經(jīng)過(guò)去了10年，而嚴(yán)炯浩現(xiàn)年58歲，即將面臨退休，浦開(kāi)集團(tuán)預(yù)計(jì)在未來(lái)2年內(nèi)將迎來(lái)管理層的更換。
圖源浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)公眾號(hào)
管理層的變動(dòng)，往往會(huì)伴隨戰(zhàn)略方向、決策思路的調(diào)整，對(duì)于正處于資金困境、口碑承壓關(guān)鍵期的浦開(kāi)集團(tuán)而言，如何平穩(wěn)過(guò)渡、保持發(fā)展連貫性，無(wú)疑是又一場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)。
浦開(kāi)云璟四期北區(qū)的銷(xiāo)售，暫時(shí)按下了暫停鍵。
但這并不是大結(jié)局。后續(xù)房源如何處理、積累的質(zhì)量問(wèn)題如何整改、五期又該以何種姿態(tài)入市？這些問(wèn)題仍待解決。
這件事給整個(gè)行業(yè)留下的思考，遠(yuǎn)比一個(gè)樓盤(pán)的去留更加深遠(yuǎn)——當(dāng)消費(fèi)者不再沉默，開(kāi)始真正影響決策，開(kāi)發(fā)商靠什么來(lái)贏得市場(chǎng)？
信任一旦破碎，重建的代價(jià)遠(yuǎn)比7000元/㎡更加昂貴。
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