北京
文/深圳進深 嚴明會
深圳東部，美盛梧桐印海（備案名：梧桐印海苑）迎來二次推盤。
前幾天，項目的2棟拿下一張預售證，共167套房源。
產品從102-303㎡都有，細分為十多個戶型面積。
備案單價4.68-7.44萬/㎡，均價5.35萬/㎡。
備案總價，482-2250萬/套，均價785萬/套。
這個價格，相比首開，不降反漲了。
項目3棟，最早在2025年12月15日拿證，產品面積102-301㎡。
當時備案單價4.39-7.38萬/㎡，均價5.09萬/㎡。
這次加推2棟，無論是最低單價，還是均價都漲了不少。
看得出，開發商對項目的前景還是挺看好的。
但是否如其所愿，還需打個問號。
梧桐印海，位于鹽田區海山街道上梧桐路與云漢路交匯處東北側。
原是沙頭角保稅區第四生活區城市更新單元用地。
總占地面積約1.58萬㎡，總建筑面積約14.1萬㎡，計容建筑面積約10.44萬㎡。
它出自一位過江龍之手。開發主體為深圳美盛東岸置業有限公司，董事長、經理為陳雪。
美盛東岸置業往上穿透，由鄭州美盛房地產100%持股，為美盛集團旗下。
這是一家來自河南鄭州的房企，成立于2004年，母公司為兆騰投資。
后者業務范圍廣泛，涵蓋了基礎設施建設、房地產開發、金融投資、生物制藥、酒店管理、文化旅游、網絡科技等多個板塊。
梧桐印海，也是美盛集團在深圳的第二個項目。
它的首個項目，是位于龍崗的美盛嶺尚苑。早在2023年4月開盤，是一個普通剛需、剛改盤。
二次落子深圳，美盛集團對梧桐印海有很深的執念，就是要將項目定位為豪宅來打造。
這點從面積段也能看出。小區總規劃1-3棟及5棟住宅，四棟樓，共857套。
產品全線是建面約102-185㎡的3-5房，及200-300㎡頂復戶型。瞄準的是純粹大戶型。
更直觀的，還在官方的宣傳表述上。
去年梧桐印海營銷中心開放，美盛集團總裁徐建民就提到：
梧桐印海旨在為深圳打造一個“不曾有，難再有”的生活新范式，重新定義未來的理想生活。
而在“美盛地產集團”官微，項目也瞄準豪宅，甚至是頂豪定位。
今年4月梧桐印海的一篇獲獎推文里，其官微是這樣描述的：
“豪宅美盛造”，已正式躋身深圳頂豪制造者俱樂部。
文章的末尾末尾更是這樣寫到：
“深圳的頂豪格局正在被重塑，中國高端人居的標準，也迎來新的注解。
這一次，來自中原的美盛，不再只是入局者，更是規則的參與者與標準的定義者。
自此，中國頂豪敘事里，正式多了一個來自中原的響亮名字——美盛。
一個全新的豪宅時代，正由此開啟。”
這些內容里，豪宅、頂豪、新時代被頻繁提及。
但在這些高端詞匯的背后，梧桐印海不得不面臨一個現實的問題。
其并不在南山、羅湖、福田這些常規頂豪的誕生地，而是在深圳東部的鹽田。
這也讓項目看起來，總有一種錯配的感覺。
從去化上，也有所區別。
近段時間以來，深圳一些核心區稱得上豪宅的項目，頻頻熱銷。幾乎開一個火一個，甚至是“日光”。
而梧桐印海作為鹽田豪宅，卻慢得多。
項目去年12月拿證的3棟，157套房源，至今快半年過去，網簽去化僅68%左右，還不到七成。
跟深圳一些熱銷豪宅，相去甚遠。
另外還有讓外界比較關注的一點，其豪宅定位跟項目自身的短板，也形成反差。
項目共四棟住宅，除了三棟（1-3棟）是普通商品房，剩下的5棟是保障房。
普通商品房497套，保障住房360套。保障房占比，超過了四成。這是一個商品房跟保障房混住的小區。
其次，項目的容積率也偏大，達到6.54。
而三棟商品住宅（1-3棟）都是43-45層的超高層。
只有5棟是31層，但是是保障房。
另作為豪宅項目，梧桐印海的戶型也頻頻被吐槽。
比如項目雖然是新規戶型，得房率不低。
但其102、111㎡戶型，長條狀，開發商標注了三房，實際報建的卻只有兩個房間。
另一個“房間”報建為陽臺，后期需要業主自己改造。且兩個戶型進門就是餐廳，位置不大稍顯擁擠。
約129㎡戶型，更是只做了三房，有點浪費。
梧桐印海如今二次取證，價格沒降反漲了。不知道開發商要打的哪張牌。
相關公司：美盛地產
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