深夜一紙協(xié)議，海口1810畝巨無霸城更，突然變局

沒有任何預(yù)兆，某個深夜，一則聯(lián)合簽約公告悄然出現(xiàn)在一家外界幾乎不熟悉的企業(yè)官方賬號上。消息雖然發(fā)得低調(diào)，但在海口地產(chǎn)圈卻像一顆石子投入平靜水面——漣漪迅速擴散開來。

簽約的主角，是中萬實業(yè)與北控集團。簽約的標(biāo)的，是海口江東新區(qū)俊美片區(qū)城市更新項目的新增部分——558畝土地的前期服務(wù)合同。

這件事為什么值得關(guān)注？因為俊美，早已不是一個普通的城市更新項目。

Part 1

先說說俊美，為何被稱為"最強城更"

如果把海口近年來所有城市更新項目排一個隊，俊美片區(qū)大概率穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)第一梯隊的位置。

規(guī)模上，整體占地面積已擴容至1810畝（約120.69公頃），總建設(shè)規(guī)模167.92萬平方米，計容建筑面積148.49萬平方米——放眼整個海南，這個體量都稱得上"巨無霸"。

資金體量上，項目總投資額約91億元，預(yù)計未來貨值可達136億元，資產(chǎn)增值空間相當(dāng)可觀。

區(qū)位上，俊美片區(qū)坐落于江東新區(qū)國際綜合服務(wù)組團的核心地帶。向東直通江東CBD，向西輻射國興CBD；北側(cè)緊鄰白駒大道，而白駒大道恰好是海口"一軸兩翼三帶四園多點"產(chǎn)業(yè)空間布局中，國興大道的自然延長線。

換句話說，這里是兩個CBD之間的連接器，地理位置的戰(zhàn)略意義不言而喻。

教育資源上，根據(jù)2025年秋季海口中小學(xué)劃片入學(xué)方案，俊美片區(qū)完整覆蓋北師大海口附屬學(xué)校小學(xué)部及初中部的招生范圍。

在家長圈里，"北師大附校"四個字本身就足以讓任何一個樓盤立刻多出大量潛在客戶。目前，片區(qū)內(nèi)在售的海控翰林府憑借這一教育標(biāo)簽持續(xù)熱銷。

正因如此，早在官宣之前，市場上就一直流傳著某家"實力深厚的房企"已深度介入、規(guī)劃調(diào)整工作進展順利的消息。

而這一次，另外兩匹"黑馬"突然入場，攪動了原本看似塵埃落定的局面。

海口市江東新區(qū)俊美片區(qū)城市更新簡介

Part 2

簽約的是哪塊地？厘清一個關(guān)鍵細節(jié)

在解讀這次簽約之前，有一個細節(jié)必須說清楚，否則很容易產(chǎn)生誤判。

今年4月1日，美蘭區(qū)政府發(fā)布了一份招募公告，其中明確提出：為確保項目實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，對俊美城市更新的實施范圍進行調(diào)整，新增JDZH-01-D08、JDZH-01-D09、JDZH-01-D10三個地塊及周邊區(qū)域，使俊美城市更新總面積從原來的1252畝擴容至1810畝，凈增558畝。

中萬實業(yè)與北控集團此次簽署的，正是這新增558畝地塊的《前期服務(wù)合作協(xié)議》，而非整個俊美片區(qū)。

這意味著：此前市場上盛傳的那家深度介入俊美項目的房企，針對的是原有的超過1200畝地塊，雙方并無直接沖突。

未來俊美片區(qū)的開發(fā)格局，大概率會呈現(xiàn)出多家企業(yè)分區(qū)操盤的態(tài)勢——這與其體量巨大、難以由單一主體獨吞的客觀現(xiàn)實完全吻合。

Part 3

中萬實業(yè)：低調(diào)潛行的"本土派"

對于大多數(shù)人來說，"中萬實業(yè)"這個名字有些陌生。即便在海南地產(chǎn)圈內(nèi)，這家企業(yè)長期以來也保持著刻意的低調(diào)。

然而，翻開其官方賬號，卻發(fā)現(xiàn)動作一點都不小。除了這次的俊美新增地塊，中萬實業(yè)已公開披露的項目布局還包括海口金沙灣項目、江東區(qū)域項目，以及萬寧的一處項目，三個項目合計總投資規(guī)模達76億元。

76億的投資盤子，放在當(dāng)下的海南市場本應(yīng)早已聲名遠播——偏偏一直沒有項目正式啟動入市的消息傳出，這種反差本身就耐人尋味，也解釋了為何外界對這家企業(yè)始終帶著幾分疑惑。

圖源中萬實業(yè)海南有限公司公眾號截圖

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)天眼查穿透，中萬實業(yè)（海南）有限公司為民營企業(yè)，控股股東為中葉星（海南）貿(mào)易公司，持股比例100%，實際控制人疑為趙訓(xùn)聰。

值得注意的是，該公司在2025年9月完成了一次重要的股權(quán)變更：原控股股東中食科創(chuàng)（背景為國資背景的中國輕工集團）將股份悉數(shù)讓出，由中葉星（海南）貿(mào)易公司接手。這次變更意味著此前的國資成分已基本退出，企業(yè)性質(zhì)完成了從"有國資背景"到"純民營"的切換。

然而，民營背景并沒有削弱這次入局的分量，因為另一位聯(lián)合體成員的出場，直接補足了"國資信用"這一砝碼。

Part 4

北控集團：國資背書，品質(zhì)加持

如果說中萬實業(yè)代表的是深耕海南的本土資源整合能力，那么北控集團的加入，帶來的則是完全不同層面的價值。

北京控股集團是北京市屬國有企業(yè)，旗下北控置業(yè)擁有超過3000萬平方米的成熟開發(fā)經(jīng)驗，項目足跡遍布全國多個一二線城市。從土地一級開發(fā)到高端綜合體落地，北控有著一套經(jīng)過大量項目打磨的完整體系。

根據(jù)中萬實業(yè)的官方表述，雙方聯(lián)合體的分工定位較為清晰：中萬實業(yè)發(fā)揮本土資源優(yōu)勢，負責(zé)在地協(xié)調(diào)與資源整合；北控則以豐富的開發(fā)經(jīng)驗為依托，主導(dǎo)產(chǎn)品品質(zhì)的把控方向。

雙方的目標(biāo)，是將俊美新增的558畝土地打造為"第四代垂直生態(tài)智慧住區(qū)"，以"公益賦能+生態(tài)宜居"為核心驅(qū)動，并爭取在2026年內(nèi)實現(xiàn)首期土地掛牌。

事實上，中萬實業(yè)對這片土地早有謀劃。其官方賬號此前曾發(fā)文提及"瀚海沁洲·貳號"項目，從位置判斷，該項目正處于558畝范圍內(nèi)、緊鄰JDZH-01-D10地塊西側(cè)，屬于商住一體化的高端綜合項目定位。不過，隨著北控集團的加入，這個案名大概率會被重新規(guī)劃，項目的最終呈現(xiàn)也將在更高的起點上展開。

圖源中萬實業(yè)（海南）有限公司公眾號

Part 5

三塊地，數(shù)據(jù)里藏著什么？

回到這次簽約最核心的標(biāo)的——新增的三宗居住類用地，數(shù)字背后有幾個值得深入解讀的信號。

JDZH-01-D08地塊，占地約32.41畝，容積率上限2.0；JDZH-01-D09地塊，占地約44.11畝，容積率上限1.5；JDZH-01-D10地塊，占地約46.45畝，容積率上限同為1.5。三宗地塊合計可規(guī)劃計容建筑面積約13.38萬平方米，建筑限高統(tǒng)一控制在24至36米之間。

1.5至2.0的容積率，對應(yīng)24至36米的限高，指向的產(chǎn)品形態(tài)是清晰的：小高層住宅。這個組合在海口市場上屬于相對稀缺的舒適度配置，再疊加周邊的濱河生態(tài)資源，未來產(chǎn)品的居住體驗有相當(dāng)?shù)南胂罂臻g。

更值得關(guān)注的是，這一片區(qū)的土地稀缺性正在被政策持續(xù)強化。

2025年版《海口城市更新專項規(guī)劃》明確，至2035年規(guī)劃實施總規(guī)模約55.79平方公里，另有約15.60平方公里作為戰(zhàn)略預(yù)控空間。海口市"十五五"規(guī)劃綱要則點名將俊美片區(qū)列入重點推進的城市更新改造項目名單。

政策支持的確定性，無疑大幅降低了項目推進過程中的不可控風(fēng)險。

Part 6

一個懸念，留給家長圈

除了房企和地塊，還有一件事正在被越來越多的家長密切關(guān)注。

2025年11月，俊美片區(qū)城市更新詳規(guī)進行了局部修改，在美靈南二路以北、瓊山大道以東的區(qū)域內(nèi)，新增了一處中小學(xué)用地，占地面積約45畝。

這處學(xué)校用地，距離北師大海口附校本部直線距離僅約400米。

問題隨之而來：這45畝新增中小學(xué)用地，究竟是為北師大海口附校提供擴圍空間，還是另有其他學(xué)校計劃引入？

以目前的地理關(guān)系來看，在如此近距離的范圍內(nèi)再引入另一所學(xué)校，邏輯上并不順暢。

大多數(shù)人的判斷是：大概率服務(wù)于北師大附校的擴建需求。但這一點至今沒有官方口徑落地，仍是家長圈最熱議的懸念之一。

一旦這一疑問得到正面確認，俊美片區(qū)的教育資源價值將進一步躍升，對未來項目銷售的加持效應(yīng)也將相當(dāng)顯著。

Part 7

格局未定，好戲才剛開始

當(dāng)然，此次簽約本質(zhì)上仍屬于前期服務(wù)階段，距離土地正式入市、最終拿地主體確定，還有一段距離需要走完。

按照海南城市更新的慣常路徑，前期服務(wù)商大概率會順勢轉(zhuǎn)化為最終的開發(fā)主體，但這并非鐵律。此前白龍北城市更新項目就曾出現(xiàn)前期服務(wù)商中途退出、操盤主體易手的情況，不能不引以為鑒。

真正的結(jié)局，要等到土地公開掛牌那一刻才能揭曉。

但可以確定的是，隨著中萬+北控簽下新增地塊前期服務(wù)合同，俊美城市更新的整體推進已進入實質(zhì)性軌道。加之去年10月海口重點土地推介活動已將俊美新增地塊列入其中，種種信號疊加指向同一個方向——

俊美，正在加速駛?cè)氚l(fā)令槍響前的最后沖刺階段。

這個1810畝的龐然大物，遲早要成為海口乃至海南城市更新歷史上無法繞開的一個樣本。而那些還在觀望的人，或許已經(jīng)沒有太多時間可以繼續(xù)等待了。

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