存量盤活進行時，多地自持商品房可“轉正”

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

廣州存量自持物業有望“轉正”。

5月12日，廣州市規劃和自然資源局正式印發《廣州市自持物業轉為可銷售物業項目地價評估和土地出讓金計收規則》（下稱“規則”）與《廣州市工商業用地使用權續期管理試點方案》兩份配套文件。

根據規則，自持商品住房在滿足條件的前提下可以轉為可銷售物業。需要滿足的條件包括項目所在行政區及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個月以及補繳地價等。此外，規則還明確，各區可根據去化周期動態變化和中高風險企業紓困需要，研判自持項目轉為可售住房入市影響，報請廣州市土地管理委員會同意后實施。

不僅是廣州，此前佛山、成都等城市也曾發布過相關的規則，允許自持商品房轉為可售商品房。其中，佛山已經有自持項目成功“轉正”，并流入市場。

自持商品房“轉正”，是存量資產盤活的路徑之一。此前，在房地產行業高歌猛進之時，土地市場也異常火熱，其時常有自持商品房的出讓要求，導致房企囤積了部分自持房源。隨著土地市場回歸理性，“優化供給，做優增量、盤活存量”也成為當前土地市場的工作重點，自持商品房“轉正”也符合市場的期待，能夠有效緩解房企的壓力，推動房地產市場重回發展正軌。

合理釋放房源

廣州此次發布自持商品房“轉正”的規則，核心是在盤活存量的前提下，合理釋放庫存，提振市場信心。

從規則本身來看，廣州對適用場景、地價補繳以及轉換節奏均做出了清晰的規定。

此次規則主要適配兩類自持項目：一方面，涵蓋“定自持項目”與“競自持項目”，前者為土地出讓文件明確約定物業自持的項目，后者為通過“限地價、競自持”方式確定自持面積的項目，均納入規則管理范疇；另一方面，自持商品住房、商辦物業經批準轉為可銷售物業的，均按規則執行，不留政策空白。

此外，對于自持物業轉為可銷售物業的地價評估和土地出讓金計收，則是明確“取新舊時點地價差額高者”的計收原則，分別以原出讓時點和現受理時點為基準，評估自持狀態與可銷售狀態下的土地市場價格，按差額較高者補繳。

對于轉換節奏，為了保持市場的相對穩定，規則明確，自持項目轉可售的前置條件為項目所在行政區及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個月。在此基礎上，各區可根據去化周期動態變化和中高風險企業紓困需要，研判自持項目轉為可售住房入市影響，報請廣州市土地管理委員會同意后實施。

在轉換節奏上，規則明確，企業可分批次辦理手續，最多分3批實施，首次轉售面積不得低于自持總面積的20%。申請人繳清本批次應補繳土地出讓金后，方可啟動下一批次申請。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，當前部分區域新房庫存消化壓力大，特別是舊規新房，因此權衡之下，就提出只有18個月以下消化周期的可轉，而且要分批次。

李宇嘉續稱，補繳土地出讓金計收核心原則是，要分別計算原出讓時點和現調整受理時點自持商品住房調整前后的市場評估總地價的差額，取兩者高者補繳出讓金，考慮到大部分區域新房價格已經有所折價，以及自持部分銷售可能還面臨著除土增稅之外的企業所得稅、房產稅，取高者可能意味著轉可售沒那么劃算。

一位廣州當地房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，此次規則給予了房企盤活存量的窗口，但是從多數土地存量盤活項目都會給出價格優惠的情況來看，規則要求補繳的土地款目前是否劃算需要企業慎重測算。“初步看來，自持型商品住房轉可售還有很多細節需要厘清，目前我們也在觀望中。”

多地陸續推進

廣州并非首座落地自持商品房“轉正”的城市。在廣州之前，佛山已經先行先試，并有項目落地。

早在2024年10月，佛山就曾發布房地產新政，明確“對于因住宅用地公開交易時采取‘限地價、競自持’競價規則產生的自持商品住房，經政府同意并核算補繳相關費用后，可轉為普通商品住房上市流通。”

2025年6月19日，佛山市自然資源局禪城分局發布公告，擬將華發四季花園項目自持的1.68萬平方米計容面積商品住房轉為可銷售商品住房。2025年8月，華發四季花園這部分項目已經公開對外銷售。

華發四季花園前身是佛山禪城的“地王”項目。2017年，華發以13.45億元總價、配建2.18萬平方米人才住房以及1.68萬平方米計容自持面積拿下佛山禪城一宗地塊，折合樓面地價1.57萬元/平方米（未算計容自持部分），成為佛山首例自持物業用地項目。

但在去年入市之時，華發四季花園的平均售價僅為1.3萬元到1.6萬元/平方米，與當時的拿地價格基本持平，也意味著房企承受較大的資金成本。

今年4月28日，佛山市住房和城鄉建設局、佛山市自然資源局聯合印發《佛山市企業自持商品房屋管理實施細則》，進一步規范企業自持商品房屋的管理工作，明確“限地價、競自持”項目可按規定補繳地價后轉為可銷售商品住房。

根據實施細則，房地產開發企業在佛山行政區域內通過公開交易方式獲取國有建設用地使用權，且在土地出讓合同中約定期限內“只租不售”的自持商品房屋，均適用新規。自持商品房屋包括住宅類和非住宅類兩類。

李宇嘉分析稱，地方政府允許自持物業轉可售物業，一方面是為企業紓困，另一方面是考慮到各地土地市場的銷售現狀而必須采取這種操作。李宇嘉認為，即便銷售需要折價，但至少能盤活一部分資金，緩解資金鏈緊張，部分還能帶動企業拿地。

中指研究院分析認為，整體來看，當前各地積極探索針對存量房屋盤活和優化利用的新方向，通過松綁“自持”限制、優化審批流程與監管機制等方式，提升存量資源使用效率。存量盤活目標更進一步與保障民生、產業升級、城市功能完善等緊密結合，政策方向也更加精細化，從單一功能調整擴展到全方位、系統性的制度供給。

該機構指出，未來更多城市有望根據當地市場特點優化跟進，落地更加系統性、集成化的政策體系，探索新的路徑進一步破解存量房屋優化利用瓶頸，挖掘存量資源潛力，持續推動城市發展向“存量提質”轉型。