廣州“老破小”機會來了，得勝崗原拆原建模式打開想象空間

開篇語——

去年中央提出我國城市發展從增量擴張轉向存量提質的重大戰略判斷后，不久前省委城市工作會議再度提出要主動適應城市工作的新形勢新要求，堅持內涵式發展，推動城市像有機生命體一樣自我完善、自我發展。

作為落實上述部署的舉措，近年來廣州在探索超大城市有機更新的道路上不斷試點總結，出臺了全國首部城中村改造地方性法規，破解了城中村改造“改不動、改不好”困局，已經建成的花都集群街2號、越秀區小石集等危舊房原拆原建項目也成為向全國輸出經驗的典型案例。

在前期經驗的基礎上，今年廣州繼續在城市更新領域加大力度，不僅計劃投資額度繼續提升，還將繼續完善相關政策體系，落地一批新試點項目，讓城市更新更好的成為城市能級提升、功能完善的驅動力。

在年初以來在各區的調研中，市委書記馮忠華也強調要穩步推進城市更新和城中村改造，深化拓展自主更新經驗做法，充分調動群眾積極性，以繡花功夫推進老舊小區改造，持續改善人居環境、優化公共服務，更好滿足老百姓對美好生活的向往。

作為積極參與城市治理的智庫型媒體，南都也借此機會推出“大城煥新 躍馬新程”城市更新系列報道，通過對一系列典型項目案例的深入報道，爭取搭建多方溝通平臺，通過對話溝通彌合項目背后的誤解和分歧，推動各方形成共識，讓居民更積極地參與和支持廣州城市更新，政府和公眾攜手共同踐行“人民城市人民建”的美好理念。

站在周邊小區頂樓的高點向下望去，去年10月份正式宣布開工的江南西得勝崗改造項目一期正在緊鑼密鼓施工，工人們操作著挖掘機和打樁機把土方挖開運走，工地現場一片忙碌。因為在前期對地塊的例行考古勘探中意外發現了部分疑似古墓和文物，施工一度推后了近兩個月，但隨著考古勘探環節的結束，開年后工程又迅速開動。周邊社區的一位居民表示，很希望這里的保障房可以早日建成，這樣不僅老街坊可以回遷，萬松路和萬松園小學也能早日擴建，整個社區的服務配套將更完善。

作為全市首個連片成片改造的危舊房自主更新項目，得勝崗改造模式被視為廣州業主自住更新的3.0版本，相比之前花都集群街2號、越秀小石集等單體樓項目，它的集中成片改造模式對于中心城區“老破小”社區更具有借鑒意義。不過，相比國內上海杭州等地的老舊小區原拆原建項目，得勝崗的規模仍然偏小，未來想要在全市其他區域復制推廣這一模式，仍需要在業主利益協商機制等方面進行探索。

得勝崗項目施工現場

得勝崗模式新在何處

自2024年市政府公布《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》以后，廣州先后涌現出了花都集群街2號、越秀小石集等單體樓原拆原建改造項目，而得勝崗項目和此前其他項目相比最大的特點是集中成片改造。

得勝崗項目位于海珠江南西核心商圈，總改造范圍約1.87公頃，改造前總建筑面積約2.83萬平方米，原址為25棟建于上世紀六七十年代的危舊房。經初步摸查，房屋主體結構、材料、設施均已嚴重老化，存在較大安全隱患，大部分住宅無獨立廚廁，缺乏獨立排污設施，環境衛生問題突出。房源的產權結構以市直管房為主，具體包括直管房租賃戶約679戶、私房36戶，還有部分房屋屬于混合產權。

項目籌資方式按照“業主出一點、企業投一點、政府補一點”模式進行，私房業主按照政策出資進行自主更新，建成后原地回遷。據廣州安居集團介紹，在前期摸底中居民改造意愿強烈，一期私房共3戶，其中2戶同意改造；二期私房共5戶，其中3戶同意改造；三期私房共28戶，其中24戶同意改造，后續隨著工程的推進將繼續和私房業主加強溝通協商，充分尊重居民意愿，確保每家每戶的合理訴求都得到妥善回應。

整個項目分成南北兩地塊分期建設兩棟高層塔樓，北地塊在一期和三期建設，南地塊在二期建設，預計回遷房將有40多套，全部配備獨立廚衛、增設電梯、無障礙設施，另外剩余的300多套房源將作為保障性住房，服務于新市民、青年人、城鎮工薪群體在穗安居。

得勝崗項目效果圖

地塊改造范圍還包括省一級公辦萬松園小學和萬松路，其中萬松園小學現狀教學樓面積較小、建筑質量較差、缺少跑道等教學場地，萬松路目前僅為單向1車道，交通通行能力較差，未來在改造中萬松園小學將新增教學面積，由現狀16班擴大至24班，萬松路由現狀11米拓寬至26米，從單行一車道升級為雙向四車道。項目還將同步配置社區居委會、議事廳、服務站、星光老年之家、衛生服務站等設施，完善社區配套。

得勝崗集中成片式原拆原建的改造方式對于廣州中心城區的“老破小”社區意義重大。

市住建局負責人此前多次表示，廣州危舊房原拆原建有很大市場需求和存量規模，大量建成年代久遠的住房因為建設標準低、年久失修，出現嚴重安全隱患問題，迫切需要改造升級，在前期試點項目的基礎上，今年市住建部門繼續謀劃篩選新一批12個試點項目，目前已統籌安排前期工作經費支持初步改造方案編制，組織相關職能部門開展專題研討。

在去年12月底廣州舉行的2025年（第十九屆）城市發展與規劃大會的老舊小區自主更新專題會上，住建部原副部長、國際歐亞科學院院士仇保興也高度評價了目前廣州在危舊房業主自主改造方面的試點。

在他看來，中央城市工作會議提出城市發展從增量向存量轉變之后，城市更新已經成為國內城鎮化發展的第二次機會，在前期增量時代建設的大量住宅商品房成為個人財產后，城市更新從政府包辦更新走向業主自主更新是必然的選擇，而廣州因為市場經濟活躍，民間有活力，業主是國內最早具有自主能力和自主意識的群體，為廣州試點業主自住更新奠定了群眾基礎。

模式如何復制推廣

從全國范圍看，盡管得勝崗項目對于廣州來說是一次重要的試點創新，但是跟其他城市的原拆原建改造案例相比，項目整體規模明顯偏小。

得勝崗項目的用地1.87公頃，改造前建筑面積約2.83萬平米，公私房居民合計約700戶，其中私房36戶。

作為對比，上海在2020年10月實施的靜安區彭浦新村彭一小區改造涉及居民多達2110戶，其中私房居民362戶，是上海迄今為止最大規模的原拆原建改造項目。改造過程歷時四年，整體拆除107棟上世紀50年代建成的老舊住房，集中新建17棟高層住宅，同步配齊了社區黨群服務中心、游泳館、籃球館、健身房、托育所等服務設施，整個項目于2025年年中順利實現了全部居民原址回遷。

上海最大的原拆原建改造項目靜安區彭一小區

杭州拱墅區的浙工新村項目是國內另一個規模較大的自主改造項目。小區最早為浙江工業大學的教工宿舍，有13幢建于2000年之前的危舊房，改造前建筑面積約4萬平米。2023年，小區548戶居民在政府改造專項資金的支持下，自籌4.7億元將13幢危舊房拆除，新建了7幢11層小高層，2025年年初已經完成了全部居民的分房回遷。

危舊房原拆原建難度最大環節是業主協商形成共識，特別是私房業主因為訴求各異眾口難調，而且業主數量越多利益紛爭越復雜，上述上海和杭州的案例涉及的私房業主達到了362戶和548戶，相比得勝崗的36戶，項目推進的難度無疑處于“深水區”。

對于廣州而言，由于原拆原建自主改造畢竟剛剛試點，在起步階段選擇相對容易推進的項目進行嘗試也不失為一種更為穩妥的策略，市住建局今年初也表示，在后續選擇12個新項目的過程中，居民改造意愿強烈、私房業主參與度高依然是挑選備選項目的重要標準。

不過，參考上海杭州的經驗，未來廣州在繼續推廣原拆原建自主改造的過程中，遲早也會面臨更為復雜的業主利益協商難題，屆時政府如何搭建對話平臺、引導協助居民進行理性協商也格外值得注意。

廣東省城鄉規劃設計研究院首席規劃師馬向明告訴南都記者，在當前城市發展轉向存量提質的背景下，城市更新指望政府大包大攬已經不實際，危舊房業主自主更新原拆原建是一條必然要走的道路，不過目前廣州部分業主的觀念還沒有扭轉過來，覺得不管房子怎么破，“只要能租出去有錢收，哪怕當倉庫也行”，這種想法也導致很多人缺乏自主改造的動力，而政府部門可以一邊加強監管一邊引導，監管要讓業主意識到自己的房子存在安全隱患出了事是要追責的，不能只收租不負責，引導則是告訴他們可以走自主改造這條道路。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴南都記者，很多老舊小區和危舊房屋都屬于原來國企事業單位的房改房，業主多為企事業單位退休的老年人，很容易對政府產生“等要靠”的傳統思維認知，政府部門可以加強政策宣傳和搭建協商平臺，讓他們意識到“自己的房子自己做主”，政府的作用在于提供規劃和政策扶持、解決公共配套，只有業主廣泛建立起自立自主的認知，原拆原建的模式才能大規模推廣。

在不久前廣州召開的今年一季度城市更新項目推介會上，廣州安居集團旗下的安居住房置業公司總經理嚴飛虎在介紹了得勝崗改造模式后也透露，下一步計劃將其推廣到天河員村新村和海珠石溪沙溪小區，其中前者的現狀總建筑面積達8.25萬平米，規模明顯高于得勝崗，他也向南都記者強調，“這兩個推廣項目目前都還在業主改造意愿摸查階段，我們會謹慎穩妥推進，等各種條件具備之后再逐步執行”。

廣州新聞部出品

監制：王衛國

策劃：周昌和

統籌：馮蕓清

采寫：南都N視頻記者魏凱