URI城市租住年報丨2025核心城市租房市場有哪些變化？

“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2025年度住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注、2025年租賃市場動態(tài)，聚焦分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：全國構(gòu)建以存量提質(zhì)與金融協(xié)同發(fā)展新模式

■地方政策：地方體系化升級助推租購并舉新格局，北上廣深領(lǐng)跑保障房建設(shè)

■土地成交：滬京杭租賃用地供應(yīng)模式多元對比，上海配建為主、總量領(lǐng)先

■個人房源：個人房源供應(yīng)走勢分化，租金坪效普回落，市場調(diào)控與周期差異顯現(xiàn)

■分散式公寓：分散式租賃供應(yīng)格局生變，租金加速調(diào)整

■集中式公寓：上海集中式公寓規(guī)模引領(lǐng)擴容，北京杭州步入存量調(diào)整

■項目新開：上海領(lǐng)跑規(guī)模化，杭州聚焦人才化，北京凸顯集約化

■品牌動態(tài)：國企聚焦存量轉(zhuǎn)化，市場品牌競逐運營生態(tài)

■REITs篇：保障房金融市場活躍，多元融資與穩(wěn)定回報并進

01

政策篇

國策領(lǐng)航存量興 地策提質(zhì)新格局

1

宏觀政策

全國以存量提質(zhì)與金融協(xié)同構(gòu)建發(fā)展新模式

2025年，國家住房政策明確以“存量”與“質(zhì)量”為核心，行業(yè)發(fā)展全面轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化與品質(zhì)提升。宏觀層面，提出“四好”建設(shè)目標并正式施行《住房租賃條例》，構(gòu)建起行業(yè)監(jiān)管服務(wù)新體系。金融層面，形成多部門協(xié)同的資金支持體系，通過專項債、再貸款、REITs等工具打通金融閉環(huán)，旨在盤活存量資產(chǎn)。

其中，“收購存量商品房用作保障性住房”成為關(guān)鍵路徑，政策通過賦予地方自主權(quán)并配套資金，同步推動穩(wěn)市場、保民生與城市更新，清晰勾勒出房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2

地方政策

地方體系化升級助推租購并舉新格局

2025年租賃市場監(jiān)管趨嚴，重點圍繞機構(gòu)備案、價格指導(dǎo)、信用體系與治安管理等方面。多地建立租賃企業(yè)“白名單”或信用評價制度，如杭州、深圳，以規(guī)范企業(yè)行為。租金定價機制受到重視，合肥要求租金結(jié)合市場調(diào)研定價，防止價格異常波動。此外，廣東、貴陽等地修訂租賃治安管理規(guī)定，強化房源登記與安全監(jiān)管。北京則明確加強對“二房東”的監(jiān)管，遏制群租、亂漲價等亂象。

整體來看，政策正推動租賃市場向“透明化、標準化、安全化”發(fā)展，保障租客權(quán)益的同時提升行業(yè)治理水平。

保障房建設(shè)收官熱潮：北上廣深領(lǐng)跑2025年籌建目標

2025年租賃市場監(jiān)管趨嚴，重點圍繞機構(gòu)備案、價格指導(dǎo)、信用體系與治安管理等方面。多地建立租賃企業(yè)“白名單”或信用評價制度，如杭州、深圳，以規(guī)范企業(yè)行為。租金定價機制受到重視，合肥要求租金結(jié)合市場調(diào)研定價，防止價格異常波動。此外，廣東、貴陽等地修訂租賃治安管理規(guī)定，強化房源登記與安全監(jiān)管。北京則明確加強對“二房東”的監(jiān)管，遏制群租、亂漲價等亂象。

整體來看，政策正推動租賃市場向“透明化、標準化、安全化”發(fā)展，保障租客權(quán)益的同時提升行業(yè)治理水平。

02

土地篇

滬上配建領(lǐng)供應(yīng) 京杭純租筑基石

滬京杭租賃用地供應(yīng)模式多元對比，上海配建為主、總量領(lǐng)先

根據(jù)2025年租賃用地成交數(shù)據(jù)，北京、上海、杭州三城在供應(yīng)策略上呈現(xiàn)明顯差異。上海采用“純租賃+配建”組合模式，成交總量最大（43宗，超98萬㎡），其中配建租賃住房面積占絕對主導(dǎo)，顯示其更注重在綜合開發(fā)中融合租賃供給；北京則專注于政策性租賃用地出讓，雖總面積適中（約21萬㎡），但成交宗數(shù)達35宗，反映出地塊分散、持續(xù)推進的特點；杭州的純租賃用地單幅規(guī)模較大（僅成交9宗，總面積近30萬㎡），呈現(xiàn)集中供應(yīng)態(tài)勢。

URI研究發(fā)現(xiàn)：租賃用地供應(yīng)已形成“純租賃專供”與“配建融合”雙主線，上海規(guī)模領(lǐng)先且模式混合，北京與杭州則聚焦純租賃，但在地塊分布上呈現(xiàn)“分散”與“集中”不同思路，共同推動租賃住房多渠道供給體系的構(gòu)建。

03

市場篇

2025年全國租金普降 市場分化加劇

2025年，全國核心城市個人房源坪效租金普遍呈下降態(tài)勢，同比降幅在2%至21%之間。一線城市租金水平依然領(lǐng)先（京滬深超3元/㎡/天），但降幅相對溫和（-7%至-9%）；而部分二線及省會城市如南寧（-21%）、濟南（-19%）、長春（-19%）等降幅顯著，反映出其市場供需壓力更為突出。

URI研究發(fā)現(xiàn)：租金回調(diào)已成為全國性趨勢，顯示市場在政策引導(dǎo)與供應(yīng)增加背景下正回歸理性。不同城市間的表現(xiàn)分化，既體現(xiàn)了各區(qū)域市場發(fā)展階段與韌性的差異，也預(yù)示著未來租賃市場的調(diào)整將更趨結(jié)構(gòu)化與本地化。

個人房源

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

京滬杭個人房源供應(yīng)走勢分化，市場調(diào)控與周期差異顯現(xiàn)

2025年個人房源公寓數(shù)據(jù)來看，北京新增量達62.6萬套，同比上漲16%，供應(yīng)活躍度顯著提升；上海新增44.1萬套，同比下降13%，供應(yīng)規(guī)模收縮；杭州新增26.5萬套，保持5%的溫和增長。

這一分化態(tài)勢反映出不同城市所處的市場階段與政策效應(yīng)差異：北京在保障性住房建設(shè)加速、租賃市場規(guī)范引導(dǎo)下供應(yīng)放量；上海則受存量去化、市場調(diào)整及可能的結(jié)構(gòu)性政策影響，供應(yīng)理性回調(diào)；杭州市場相對平穩(wěn)，供需關(guān)系較為均衡。數(shù)據(jù)整體指向個人租賃市場正依城市實際進入差異化的調(diào)整發(fā)展階段。

個人房源租金坪效普遍回落，杭州降幅顯著進入調(diào)整周期

2025年，北京、上海、杭州個人房源坪效租金呈整體回落態(tài)勢，同比降幅在6.5%至11%之間。其中杭州租金水平最低（1.97元/天/㎡），但降幅最大（-11.0%），調(diào)整最為顯著；北京租金仍為最高（3.53元/天/㎡），降幅相對溫和（-8.1%）；上海租金與降幅均居中（3.30元，-6.5%）。

數(shù)據(jù)反映出在租賃房源供給整體增加、政策引導(dǎo)及市場理性回歸的共同作用下，租金進入階段性調(diào)整通道，尤其是杭州這類新興租賃市場波動更為明顯，整體市場正逐步向租戶可負擔(dān)的合理區(qū)間靠攏。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

杭州爆發(fā)式增長132%，北京總量領(lǐng)先但增速平緩

2025年分散式公寓數(shù)據(jù)，杭州以13.1萬間、同比增長132% 的爆發(fā)式擴容最為突出，顯示其市場化租賃供給正快速放量；北京新增18.98萬間，總量保持領(lǐng)先，但增速僅3%，市場漸趨穩(wěn)定；上海新增10.25萬間，同比增長7%，步伐相對溫和。

整體來看，分散式租賃供應(yīng)已告別同步增長階段，杭州依托政策激勵與市場活力實現(xiàn)跨越式發(fā)展，北京進入高位盤整期，上海則穩(wěn)步推進。這反映出各城市在租賃市場發(fā)展階段、政策著力點及房源結(jié)構(gòu)調(diào)整上的差異日益明顯。

分散式公寓租金加速調(diào)整，杭州領(lǐng)跌折射供應(yīng)激增與市場分化

2025年，京滬杭分散式公寓坪效租金普遍回調(diào)，且降幅顯著。其中杭州租金水平最低（1.90元/天/㎡），同比大幅下降11.7%，調(diào)整最為劇烈；上海租金雖仍居首（3.73元），但同比降幅達9.4%，高于其個人房源租金跌幅；北京租金（3.61元）與跌幅（-8.3%）相對居中。

整體來看，分散式公寓租金進入加速調(diào)整通道，尤其杭州在新增供應(yīng)規(guī)模激增132%的背景下，租金下行壓力最為突出，反映出該市場競爭加劇、定價趨于理性的階段性特征。不同城市間的租金表現(xiàn)進一步印證了租賃市場發(fā)展的區(qū)域分化格局。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

上海激增72%引領(lǐng)擴容，北京杭州步入存量調(diào)整

2025年集中式公寓數(shù)據(jù)，上海新增房間規(guī)模高達446.9萬間，同比大幅增長71.7%，強勢領(lǐng)跑，顯示其作為租賃市場核心城市在集中式賽道正經(jīng)歷快速規(guī)模化擴張。反觀北京與杭州，則分別下降15.4%與2.2%，新增供應(yīng)明顯放緩或收縮，市場重心可能正從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向存量運營與品質(zhì)提升。

這一反差凸顯了不同城市租賃市場的發(fā)展階段與策略重點已顯著不同：上海處于“增量主導(dǎo)”的擴張期，而北京和杭州已率先進入“存量優(yōu)化”的深度調(diào)整階段。

集中式公寓租金分化回調(diào)，北京高基數(shù)顯韌性，杭州深度調(diào)整

2025年，京滬杭坪效租金普遍呈現(xiàn)環(huán)比回落態(tài)勢。其中，北京租金水平最高（6.28元/天/㎡），但環(huán)比僅微降-1.3%，顯示出在高品質(zhì)供給支撐下的價格韌性。上海租金（5.12元）與降幅（-5.2%）均居中。杭州租金水平最低（2.57元），且環(huán)比降幅最大（-9.1%），反映出其在供應(yīng)快速增長后市場面臨的價格調(diào)整壓力。

整體來看，租金回調(diào)與各城市新增供應(yīng)節(jié)奏及市場發(fā)展階段密切相關(guān)，北京進入穩(wěn)定運營期，杭州則處于快速放量后的階段性調(diào)整階段，市場分化進一步凸顯。

集中式公寓（含保租房）

新入市項目

上海領(lǐng)跑規(guī)模化，杭州聚焦人才化，北京凸顯集約化

2025年集中式公寓新開業(yè)市場呈現(xiàn)鮮明的城市分化格局。上海以超160個，14萬間的新增規(guī)模遙遙領(lǐng)先，市場呈現(xiàn)“全譜系”競爭，產(chǎn)品與租金跨度極大，品牌高度多元化；杭州則以人才公寓為主導(dǎo)，新增項目約三成（37個，約1.8萬間），租金整體親民，體現(xiàn)了明確的政策驅(qū)動特征；北京新增項目數(shù)量最少（16個，約0.9萬間）但單體規(guī)模最大，市場由泊寓、有巢、北保等國企及專業(yè)機構(gòu)主導(dǎo)，發(fā)展趨于集約與穩(wěn)定。

整體來看，市場已從統(tǒng)一擴張進入差異化深耕階段，各城市正依據(jù)自身市場基礎(chǔ)與政策導(dǎo)向，形成獨特的發(fā)展路徑。

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重點品牌動態(tài)

國企聚焦存量轉(zhuǎn)化，市場品牌競逐運營生態(tài)

2025年，住房租賃品牌競爭從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向運營能力、品牌價值與用戶連接的綜合較量。市場呈現(xiàn)雙軌發(fā)展：國企品牌聚焦保租房與存量轉(zhuǎn)化，服務(wù)地方人才安居；市場化品牌則通過政企合作、全周期托管和TOD模式持續(xù)擴張。品牌通過戰(zhàn)略合作、業(yè)績披露構(gòu)建競爭壁壘，營銷重點從促銷轉(zhuǎn)向社群運營與異業(yè)聯(lián)動，著力構(gòu)建社區(qū)歸屬感。行業(yè)正式進入以精細化運營和生態(tài)構(gòu)建為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

值得注意的是，住房租賃行業(yè)并非一片坦途，負面輿情時有發(fā)生，魔方生活服務(wù)集團、安歆公寓（藍領(lǐng)住宿領(lǐng)域代表）以及小水滴、牛油果等SaaS系統(tǒng)研發(fā)企業(yè)，均先后出現(xiàn)負面輿情問題。

在房源上新方面：

規(guī)模擴張與模式分化

頭部品牌持續(xù)全國化布局，但路徑分化。萬科泊寓依托政企合作（如深鐵、地方安居集團）與全周期托管（如小米公寓），規(guī)模突破20萬間，但市場仍有較多負面輿情動蕩。華潤有巢聚焦保租房賽道，在南京、成都等地密集落地大型人才社區(qū)，擴募的落地，使其更加積極尋找優(yōu)質(zhì)項目。龍湖冠寓穩(wěn)健拓展，并通過TOD綜合體項目探索“以租促產(chǎn)”。國企品牌如浦發(fā)有家、寧巢公寓積極承接存量轉(zhuǎn)化與“納保”項目，服務(wù)地方人才安居。

在品牌動作方面：

鞏固壁壘與提升價值

企業(yè)品牌通過關(guān)鍵動作強化行業(yè)地位。戰(zhàn)略合作成為常態(tài)，萬科泊寓與深鐵、五礦等巨頭聯(lián)手，拓寬業(yè)務(wù)邊界。業(yè)績披露彰顯實力，龍湖冠寓出租率達95.6%，經(jīng)營質(zhì)量穩(wěn)健。獎項認可提升聲譽，浦發(fā)有家探索科技化之路以及REITs探索亦走在行業(yè)前列。

在活動營銷方面：

從促銷到社群運營

營銷重點轉(zhuǎn)向用戶深度運營與品牌情感連接。節(jié)點促銷貫穿全年（如618、畢業(yè)季、周年慶），直接刺激租賃需求。社群活動成為標配，有巢的國風(fēng)巴士、泊寓的王者榮耀大賽、浦發(fā)有家的奇遇生活節(jié)等，均圍繞青年興趣打造社區(qū)歸屬感。異業(yè)合作（如與出行、汽車品牌聯(lián)動）拓展了品牌場景與客源。青年夜校也成國企普遍的基礎(chǔ)人才服務(wù)項。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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