董小姐｜龍湖出現(xiàn)一些小苗頭

好久沒有關(guān)注龍湖。

最近，董小姐跟許多朋友聊天，聽說這段時間，龍湖特別喜歡對內(nèi)強(qiáng)調(diào)用戶價值，各個航道都在做管理整合，圍繞客戶槽點開展專項工作。

幾乎每月都開前瞻會，集團(tuán)有一半的精力放在盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，另一半精力在摳產(chǎn)品和服務(wù)。內(nèi)部感覺很卷，而未來會更加卷。「龍湖是一家躺不平的企業(yè)。」

龍湖還出現(xiàn)了幾個有趣的苗頭。

首先是組織上的變化。董小姐發(fā)現(xiàn)，龍湖正在陸續(xù)把一些職能平臺化，把業(yè)務(wù)管轄權(quán)從各航道統(tǒng)一抓到集團(tuán)；從各地的管控脈絡(luò)看，五大業(yè)務(wù)航道（地產(chǎn)、商管、資管、物業(yè)、智慧營造）之間的界限正在變得越來越模糊。龍湖未來可能變成一家「小」公司，管控一盤棋，組織精簡，各地也沒那么多航道之分了。

最先動的是研發(fā)和投資。

據(jù)董小姐了解，今年，龍湖在集團(tuán)先是成立了一個新的研發(fā)平臺，負(fù)責(zé)人由原C1地產(chǎn)研發(fā)總經(jīng)理段杰擔(dān)任。

這個平臺一成立，就把地產(chǎn)、商管、資管、物業(yè)、代建這五大航道業(yè)務(wù)過去各自獨立的研發(fā)業(yè)務(wù)都合并，統(tǒng)一管起來了。

最近，龍湖繼續(xù)動作。

集團(tuán)新成立投資平臺，把五大航道的投資條線，都合并到一起。投資平臺最新的負(fù)責(zé)人是常克藝，他之前是地產(chǎn)C1航道的投資總經(jīng)理。

目前，其他航道的投資總既向各航道總經(jīng)理匯報，又多了一個匯報條線，向集團(tuán)投資平臺匯報。航道總扛指標(biāo)，集團(tuán)投資平臺管刻度。這一切還在過渡期。

再往下，龍湖各個地區(qū)的投資平臺，新設(shè)了3個投資中心（C1地產(chǎn)+C5代建，C3資管+C2商管，C4物業(yè)）。以后趨勢可能是，地方的地產(chǎn)跟代建的投資合并，資管和商管的投資合并。

在此之前，龍湖各地不同航道都有自己的投資部。合并以后，有的投資部負(fù)責(zé)人直接變成了新的地方投資中心負(fù)責(zé)人，有的則變回了員工。

新的集團(tuán)投研平臺成立后，帶來了一個小變化。

現(xiàn)在，龍湖每個投資人員都被要求最好成為一個多邊形戰(zhàn)士。以后既可以拿地或做好投后管理，也可以拓商業(yè)，還可以拓代建；研發(fā)人員則要在地產(chǎn)、商管、代建業(yè)務(wù)上全部拉通。

這段時間，C1地產(chǎn)航道劃撥了不少人去其他業(yè)務(wù)航道。董小姐了解到，集團(tuán)正在倡導(dǎo)龍湖地產(chǎn)投資條線的人都能向外「串一串」，鼓勵大家「活水」到地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，體驗不同航道的投資。在此之前，地產(chǎn)投資團(tuán)隊大部分都在干投后，比如解決合作爭議，合作退出，調(diào)規(guī)換地等等。

龍湖內(nèi)部的朋友告訴我，集團(tuán)的投資平臺化，是為了梳理所有業(yè)務(wù)的投資邏輯，哪些不賺錢就堅決撤掉，比如一些虧錢的長租公寓。哪些掙錢就投力氣做，要幫集團(tuán)統(tǒng)一投資刻度。

除了集團(tuán)，各地也在發(fā)生一些小變化。

龍湖各地區(qū)公司總經(jīng)理，現(xiàn)在也開始感受到一些管控意志上的變化。

據(jù)董小姐了解，目前，龍湖各位地總正在被要求，加碼對其他業(yè)務(wù)航道的統(tǒng)管。

在此之前，龍湖地區(qū)總經(jīng)理的績效考核里，雖然也包含各個航道業(yè)務(wù)。但是由于過去地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)比較飽和，內(nèi)部并沒有刻意強(qiáng)調(diào)城市總對其他業(yè)務(wù)的結(jié)果做管控，只是名義上如此。

尤其一些新晉的城市總，對于當(dāng)?shù)胤堑禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其實管的并不多。

但是，今年開始，伴隨著地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)量的下降，龍湖地總對商管、代建、長租、物業(yè)業(yè)務(wù)的管控，被提高到一個更重要的位置上。

內(nèi)部反復(fù)強(qiáng)調(diào)說，每個地區(qū)的總經(jīng)理，都要把所有業(yè)務(wù)抓全。各地航道總都要同時向地區(qū)總經(jīng)理匯報。

這么一來，地區(qū)總統(tǒng)管一切業(yè)務(wù)的苗頭更濃了。

據(jù)說，這么做的理由之一是，「對外而言，每個地方都應(yīng)該只有一個龍湖，龍湖的生態(tài)要保持一致。」

這會導(dǎo)致各地的業(yè)務(wù)航道分界線，越來越弱化。落到個體的話，地區(qū)總才是地方的總舵手，一個現(xiàn)實是，現(xiàn)在有些地區(qū)的代建業(yè)務(wù)量不比地產(chǎn)開發(fā)量小。

如果說，上述組織變化還只是龍湖內(nèi)部的管控調(diào)整，不具有太多的行業(yè)外部意義。那么，接下來，龍湖在業(yè)務(wù)端的第二個苗頭，可以給外部同行發(fā)出更多的信號。

董小姐了解到，龍湖正在加碼對養(yǎng)老業(yè)務(wù)的重視。

龍湖目前對資管賽道的態(tài)度是，長租公寓會繼續(xù)做，但是，虧損的要堅決退出，只保留掙錢的項目，以及，要更加重視拓展養(yǎng)老業(yè)務(wù)椿山萬樹。

龍湖的養(yǎng)老從17年左右開始試水，一直不溫不火，規(guī)模不大，自從劃歸到C3資管航道旗下，重要性正在上升。現(xiàn)在內(nèi)部的態(tài)度變了，認(rèn)為養(yǎng)老公寓更有前景。

董小姐聽聞，這段時間，C1地產(chǎn)航道有不少營銷、客研的朋友，都轉(zhuǎn)到了養(yǎng)老業(yè)務(wù)上。目前的項目主要在北京、重慶、成都等。

內(nèi)部的理由是，做養(yǎng)老門檻高，有人口老齡化風(fēng)口，未來誰運營能力強(qiáng)，誰就更有機(jī)會。

據(jù)說，目前龍湖在建的綜合體塔樓里，有一部分將會設(shè)置為養(yǎng)老公寓。內(nèi)部覺得，一些存量商辦更適合改成養(yǎng)老業(yè)態(tài)，從而提升資產(chǎn)質(zhì)量。

一位龍湖的朋友說，冠寓不賺錢的項目要清退，但也不會直接改為養(yǎng)老公寓。養(yǎng)老公寓有自身的配置標(biāo)準(zhǔn)。

「集團(tuán)重視養(yǎng)老，但也并不盲目，還是有刻度要求。目前的投資刻度是，養(yǎng)老項目前三年和前六年的Y-COST要比行業(yè)均值高，且聚焦在一線及二線核心城市。」

從重資產(chǎn)角度看，這個要求不算低。

總的來說，龍湖做養(yǎng)老，整體還在前期發(fā)展階段。

龍湖不是第一家開始重視養(yǎng)老業(yè)務(wù)的公司。這段時間，董小姐見了很多險資和大型房企，大家都紛紛表現(xiàn)出對長租和養(yǎng)老公寓的濃厚興趣。

房企做養(yǎng)老，也有需要避開的坑。比如，大家總是對中高端養(yǎng)老消費市場過于樂觀，其實，市場增量很大，競品多了以后，客單價很容易低于預(yù)期。因此，養(yǎng)老項目的實體投入成本也會直線上升。

「養(yǎng)老公寓的坪效雖然比長租公寓高，但是養(yǎng)老項目的運營成本也更高。」

要是與開發(fā)項目的成本綁定，養(yǎng)老項目前期還可能背負(fù)巨大的資金利息，甚至一開始就是一個負(fù)資產(chǎn)。

養(yǎng)老行業(yè)還是很卷的。這個賽道目前的主流玩家是誰呢？

董小姐了解了下，大概有兩類。

一類是具備醫(yī)療能力的醫(yī)院企業(yè)，以及具備絕對渠道優(yōu)勢的險資；另一類是各地政府平臺、城投公司，市屬國企，他們以低成本獲取的項目，做成養(yǎng)老業(yè)態(tài)有很大的成本優(yōu)勢。

也就是說，想在養(yǎng)老賽道殺出來，成本、渠道、團(tuán)隊優(yōu)勢，怎么著都得占幾樣。

不知道龍湖對此的長遠(yuǎn)規(guī)劃是什么，先養(yǎng)一支成熟的養(yǎng)老運營團(tuán)隊，再謀求養(yǎng)老資產(chǎn)退出路徑？

董小姐會持續(xù)關(guān)注。

你們怎么看龍湖最近的兩個小變化，歡迎留言告訴董小姐。

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董小姐微信號missdon0811

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