從退房到更名 中交城發轉型里的物管棋局

觀點網 今年以來，屬于中交地產的消息時有發生。

比如在4月13日，由于2025年度經審計的期末凈資產由負轉正，該公司已向深交所申請撤銷退市風險警示。

5月6日，中交地產正式更名為“中交城市發展控股”，完成工商變更登記手續及《公司章程》備案，并取得重慶市市場監督管理局換發的《營業執照》，代表“中交地產”徹底成為過去式。

完成更名不久后，5月12日，該公司再次發布，中交服務成功中標張家口市橋東區城市道路清掃保潔與垃圾收運服務項目。

資料顯示，橋東區?是張家口市的主城區之一，總面積374.14平方公里，其中城區面積47.77平方公里。

本次中標后，中交服務將全面承接該區域的城市環衛一體化服務，著力提升區域環境衛生質量，完善城市公共服務配套，保障市民宜居生活環境。

由重轉輕

2015年，中交集團整合旗下地產業務，中交地產成為該集團唯一A股上市平臺。

2019年，中交地產提出“三年千億之上，做到央企前三”的目標。

從提出目標至今已過去七年，中交地產不僅千億未到、前三尚遠，還撐不下去了選擇“退房”。

2025年1月，公布公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告后，中交地產“退房”公告接踵而至，稱要將房地產開發業務相關的資產與負債整體“歸還”控股股東中交房地產集團。

經過數月時間，相繼完成交易標的資產范圍及交易價格確定，并發布草案及完善修訂版后，最終確定以象征性1元對價完成資產交割。

今年5月8日召開的業績說明會上，中交地產總裁曾益明曾針對此次重大資產重組作出過解釋：主要是此前公司房地產業務持續虧損，2024年末公司歸母凈資產為負，公司股票被實施退市風險警示，同時資產負債率處于較高水平，面臨較大償債壓力。

曾益明還表示，重組完成后，公司目前已經全面由重資產開發模式轉向輕資產運營模式，構建起以“物業管理+資產管理與運營”為核心的業務體系，致力于成為綜合城市運營服務商。

實際上，中交城市發展控股在物業管理方面可以說還是一個新手。

截至2024上半年，中交地產主要業務仍是房地產開發經營與銷售業務，同時還在積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、產業地產、物流地產等新興業務，彼時來自物業管理的營收僅占比0.06%。

直到2024年9月，該公司籌劃以現金方式收購中交集團及其下屬子公司合計持有的中交服務100%股權，主營業務上才有了物業服務一席之地，為后續轉型輕資產鋪好了路。

一進一出之間，中交地產完成了“保殼”任務，并改名為“中交城市發展控股”，中交服務也憑此實現了“借殼上市”。

只是與其他上市物企相比，中交服務的“資歷”要淺很多。

中交服務成立于2022年，由中交集團統籌內部物業服務類資源，在北京物業、重慶物業、城市運營、海南物業、廣州物業等多家單位的基礎上整合而來，并不像其他大多數同行們一樣擁有十年、二十年的發展史。

數據顯示，截止到2025年，中交城市發展控股旗下物業管理新拓展面積757.8萬平方米，在管面積5762.59萬平方米，其中城市服務3142萬平方米。

整體規模較頭部物企相去甚遠。

物管新角色

重組完成后的中交城市發展控股將專注于物業服務、資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務。

目前，資產管理與運營業務目前主要涵蓋寫字樓、商業、產業園區、酒店、服務區等多種業態，在管面積36.6萬平方米；物業服務則主要以中交服務為主。

值得注意的是，中交城市發展控股當初在收購中交服務時曾與股權轉讓方，即中交集團簽訂了業績承諾及補償機制。

據了解，中交服務須2025-2027三個會計年度實現凈利潤合計不低于2.31億元，否則轉讓方便須要以現金方式進行補償，具體金額=（承諾累計凈利潤數-標的公司盈利補償期間實際凈利潤）/承諾累計凈利潤數*標的股權交易對價。

中交城市發展控股在年報中并未單獨披露中交服務的利潤表現，若是在2025-2027三年間保持2023年時6952.27萬元的凈利潤規模，顯然難以達成上述業績承諾，因此需要保持一定的增幅才能規避補償機制的觸發條件。

2025年，中交城市發展控股實現營業收入147.07億元，同比下降19.64%，實現歸屬于上市公司股東凈利潤-17.1億元，同比增長66.99%。

同期，旗下物業服務和資產管理與運營業務雖然實現43.37%同比營收增幅，但毛利率卻減少8.74個百分點至15.66%；對此，公司方面給出的解釋為2025年物管行業整體承壓，且公司創新業務尚在探索、規模效應未顯，疊加轉型擴張及品質投入增加。

業績會上，總裁曾益明認為，現階段行業整體競爭加劇、增速放緩、盈利空間承壓，但存量社區需求釋放、優質標的換手率提升，也為具備規范運營和專業能力的企業帶來結構性機遇。

曾益明指出，面對這一格局，公司的應對策略是：第一，聚焦“全城市+全交通”兩大賽道，依托中交集團全產業鏈優勢，在高速公路服務區、軌道交通等特色業態構建差異化壁壘；第二，堅持“有質量的發展”，主動評估項目質量，優化項目組合；第三，深化數字化賦能與精益運營，通過智慧物業服務平臺提升管理效率、降低成本。

根據一季度報告，中交城市發展控股期內實現營業收入3.48億元，較上年同期下降97.04%。營收大幅下降的主要原因是統計口徑不一致，于2025年8月31日重組完成，今年一季度數據僅包含重組后的輕資產業務（物業服務、資產管理等），而上年同期則包含了體量龐大的房地產開發業務。

不過在利潤方面，中交城市發展控股實現了扭虧為盈，期內錄得歸母凈利潤為343.49萬元，較上年同期增長100.7%；扣非后歸母凈利潤為218.92萬元，同比增長100.44%。

曾益明還表示，公司作為央企背景的輕資產運營商，在獲取政府公建、交通樞紐項目方面具備天然信用優勢，未來公司將依托中交集團“投建運管服”等全產業鏈布局優勢，持續拓展城市綜合運營服務等能夠實現穩健經營的業務發展方向。

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