公權(quán)力不該給物業(yè)合同做擔(dān)保

張雅楠/文

近兩個月來，江西九江共青城市、柴桑區(qū)，云南屏邊縣等地陸續(xù)發(fā)出內(nèi)容相似的倡議書，號召公職人員、黨員干部帶頭繳納物業(yè)費，不拖延、不打折扣。

這些倡議的背后，是物業(yè)行業(yè)尷尬的現(xiàn)實。2024年，眾多物業(yè)企業(yè)利潤下滑甚至虧損。進入2025年，多數(shù)企業(yè)主動退出低效小區(qū)。

雅生活服務(wù)退出500多個在管項目；世茂服務(wù)、永升服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、碧桂園服務(wù)等企業(yè)的退出面積在3000萬到8000萬平方米不等，若按一個大型小區(qū)25萬平方米計算，僅這幾家上市公司退出的小區(qū)數(shù)量就超過1500個。

物業(yè)公司退出之后，事情并沒有結(jié)束。有撤場物業(yè)至今仍在和業(yè)主就欠費打官司，也有小區(qū)因為無人接手，只能由街道辦協(xié)調(diào)國企暫時頂上。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2025年百強物業(yè)企業(yè)的住宅物業(yè)費收繳率跌至82.3%，住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，創(chuàng)近年新低。公共收入去向不明、保潔不到位、設(shè)施維修滯后、車位管理混亂等問題長期、普遍存在。近幾年房價下行、資產(chǎn)貶值，進一步加重了業(yè)主的不甘。

一邊是物業(yè)公司斷臂求生，一邊是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿腹牢騷，雙方的矛盾集中于物業(yè)費，根源則在服務(wù)的供需錯位。

不少小區(qū)的物業(yè)費標準，還是開發(fā)商在售樓時單方面確定的，價格偏高。業(yè)主想更換物業(yè)公司，得先成立業(yè)委會，而業(yè)委會成立門檻高、程序繁瑣，許多小區(qū)困在換不掉談不攏的僵局里。冒著被物業(yè)公司起訴的風(fēng)險拒繳物業(yè)費，成了一些業(yè)主手中為數(shù)不多的反制手段。

物業(yè)公司也有苦衷。人工成本上升，部分城市嚴格了五險一金的繳納要求，剛性支出在增加，物業(yè)費調(diào)價卻極其困難，服務(wù)縮水和物業(yè)費收繳不上來由此形成惡性循環(huán)。

在這種行業(yè)背景下，倡議公職人員、黨員干部帶頭繳費的初衷是好的，但實際效果很可能事與愿違。

一方面，物業(yè)費是業(yè)主與物業(yè)公司間的契約，交不交、交多少，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同履行情況判定，與業(yè)主的職業(yè)身份沒有關(guān)系。要求公職人員無視服務(wù)質(zhì)量帶頭繳費，等于讓他們放棄作為消費者的權(quán)利，既不合法，也不合理。

另一方面，物業(yè)糾紛往往牽連著開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量、業(yè)委會長期無法成立的制度障礙、物業(yè)賬目公開缺失等深層矛盾，解決起來耗時費力。發(fā)一份倡議書，不過是把矛盾暫時掩蓋，無益于問題的真正解決。

物業(yè)服務(wù)是基層社會運轉(zhuǎn)最頻繁、矛盾最集中的環(huán)節(jié)之一。2026年，“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”首次被寫入政府工作報告。這說明了物業(yè)服務(wù)存在問題的普遍性，這一情況越來越被正視。

物業(yè)服務(wù)，本質(zhì)是一種資產(chǎn)服務(wù)。好的物業(yè)服務(wù)，既是幫助人們提升生活環(huán)境質(zhì)量，也是幫助資產(chǎn)保值增值。在房地產(chǎn)調(diào)整期，物業(yè)服務(wù)優(yōu)異的小區(qū)價格也更抗跌。從這個角度來看，中國的物業(yè)企業(yè)可以提升的空間仍然很大。

某頭部物業(yè)企業(yè)負責(zé)人曾介紹其接手一個老小區(qū)時的嘗試——把整個小區(qū)各個角落堆放的廢物集中清理，為整個小區(qū)進行了一次斷舍離，拉出幾十車垃圾后，小區(qū)面貌煥然一新，成本不高，卻解決了真實的痛點，收獲了業(yè)主的好感。物業(yè)公司是否真的作為，業(yè)主們都看得見。

當(dāng)然，改善物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀不是物業(yè)公司一方的責(zé)任。物業(yè)和業(yè)主需要建立質(zhì)價相符的收費標準和服務(wù)清單，讓業(yè)主清楚知道自己交的錢買到了什么，也讓物業(yè)公司有合理利潤去改善服務(wù)。業(yè)委會成立機制也需要理順，讓業(yè)主有正常渠道表達訴求，更換不合格的服務(wù)方。

無論如何，公權(quán)力不該給物業(yè)合同做擔(dān)保，號召公職人員帶頭繳納物業(yè)費，換不來一個運轉(zhuǎn)良好的小區(qū)。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動產(chǎn)運營報道部主任