股價創新高 華潤置地撿到了“死魚”

華潤置地以近“三折”的價格，接盤深圳世茂大運地塊。

加上近期市場與政策利好，將華潤置地股價推上歷史新高，總市值超2600億港元，接近“保利發展+中海地產”的市值。

這意味著市場認可這筆交易，不是被迫式接盤，而是一次精準抄底行動。

雖然地理位置上基本一致，但世茂和華潤拿到的簡直不是一塊地。

世茂拿到的地塊，總建筑面積高達136.45萬平方米，其中公寓29.7萬平方米、辦公62.8萬平方米、商業31萬平方米。

除了公寓和部分商業面積可售之外，世茂需自持的建筑面積占比高達57%。

世茂開發了一部分公寓，華潤接盤地塊面積縮小，但容積率也隨之下降。

更為重要的是，可售物業從公寓轉為住宅，辦公物業完全沒有，自持面積為11.6萬平方米的商業，自持比例僅約為24%。

單可售物業類型變為住宅，加上去除辦公物業，這兩點的“含金量”在深圳市場無與倫比，可以說華潤拿到的地，與世茂完全不是同一塊地。

這也并不是華潤第一次在該區域接盤。

華潤置地四年前接盤佳兆業，競得大運中心體育館的運營權，并成功開發運營配套商業“大運天地”，世茂地塊與大運天地僅一路之隔。

說是為了華潤置地“量身定制”并不過分，但考慮到世茂8年前239.43億元拿地，到一期公寓開發爛尾，再到如今被拍賣、抵債、收儲、再出讓。

各方均接受了現實。

世茂必須承認，高桿桿無法支撐600米的高樓夢。

2017年拿地當年，世茂銷售額1007億元，利潤78.4億元，卻花了239.43億元拿地，其中一半來自信托融資。

2022年世茂債務違約與停工后，這筆信托融資還剩60億元，涉及到大量散戶投資者，中信信托不得不加快處理，主管部門也不得不積極盤活。

按照內部測算，政府以68億元收儲，然后再以70.45億出讓，這些信托投資者最終本金償付率大概為85%。

世茂的損失最大，加上各類資金成本，損失可能要超過200億元。

直到去年，世茂還在努力挽救項目，以政府未取得土地規劃設計許可導致項目延期，向法院起訴相關部門，主張土地出讓合同無效以及賠償損失。

華潤量身定制式接盤，也間接承認了，當年規劃似乎是一場夢。

世茂拿下這塊地，最為高調的是建設一棟不低于600米高樓。比高樓更有野心的是產業引進，世茂當時承諾：

3年內引入100家以上國內外知名企業；

引進不少于5家世界500強企業或其區域性總部進駐；

配套知名國際學校、高端品牌酒店、幼兒園、深港創新中心等。

這是深圳東進戰略的標桿項目，旨在打造一個標桿產業和商業中心，連接深圳香港，激活整個深圳東部區域的發展潛力。

8年蹉跎最終爛尾，讓當年高價接盤的公寓業主充滿無奈。

最終不得不推出折中方案，借助華潤的商業運營優勢，將土地重新規劃，去除產業引進的夢想，讓華潤打造區域居住商業中心。

這是無奈的現實，但也是重新開始。

從深圳萬象城出發，華潤在深圳“攻城略地”，推出了一個個區域性爆款項目，商業運營也成為國內標桿。

成功關鍵是對時機的把握，以及與政府溝通互動。

由恒大崩盤引發的房企現金流危機中，萬科也曾接盤諸多項目，涉及藍光、萬達、泰禾等企業。

最終萬科沒有享受到華潤式的勝利。