華潤甩賣成都萬象城引熱議，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為何脫手？接盤方藏啥門道？

你敢信嗎，成都數(shù)一數(shù)二的頂流商場，居然被業(yè)主拿出來甩賣。說的就是成都萬象城，這地方是不少本地人逛街的首選，業(yè)績好到出圈，明明是人人眼饞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，偏偏央企華潤要出手。不光成都，多個(gè)城市的萬象系商業(yè)都被擺上貨架，這波操作讓行業(yè)和消費(fèi)者都懵了，這里頭到底有啥說法。

給沒概念的朋友補(bǔ)一組數(shù)據(jù)，成都萬象城2025年銷售額達(dá)到78億元，僅次于成都IFS和太古里，穩(wěn)穩(wěn)拿下本地商場第三名。放到全國所有萬象城體系里，它排第四，放眼全國所有商場，也能擠進(jìn)前三十。這些年它的年均銷售額增長高達(dá)13%，說它是頂級(jí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)真的一點(diǎn)不夸張。

不止成都這一家，華潤這波是批量放盤，合肥萬象城以35億元出售，西安西咸萬象城、貴陽萬象匯也早已完成轉(zhuǎn)讓。這種操作真不是華潤獨(dú)一份，龍湖、萬達(dá)這些商業(yè)地產(chǎn)的頭部玩家，全都在往同一個(gè)方向調(diào)整。那就是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

龍湖新開的天街系項(xiàng)目，再也不自己持有物業(yè)了，只輸出品牌、招商和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率居然能到75%，比自己扛著重資產(chǎn)賺錢多了。萬達(dá)的動(dòng)作更早，2015年就啟動(dòng)了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在全國513座萬達(dá)廣場里，已經(jīng)有410座完成輕資產(chǎn)化。資產(chǎn)負(fù)債率從75%降到48.7%，毛利率從45%提升到72%，轉(zhuǎn)型效果看得明明白白。

很多人看到這都納悶，經(jīng)營這么穩(wěn)定的城市地標(biāo)都要轉(zhuǎn)手，接盤方難不成是人傻錢多。真不是這樣，這些接盤方來頭都不小，人家有自己的利益考量，玩法和房企完全不一樣。房企靠開發(fā)賣房快速周轉(zhuǎn)，重資產(chǎn)只會(huì)拖慢資金周轉(zhuǎn)效率，長線資本就愛這種穩(wěn)當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)。

現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的年化回報(bào)率大概在5%左右，對比上躥下跳波動(dòng)大的股市，還有收益越來越低的銀行存款，已經(jīng)是穩(wěn)健投資里的優(yōu)質(zhì)選擇了。人家拿的是長線資金，就看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性和持續(xù)現(xiàn)金流，根本不急著回本。更關(guān)鍵的是人家早就想好退出路徑，接手后精細(xì)化運(yùn)營拉高客流和租金，把資產(chǎn)數(shù)據(jù)做漂亮后，打包成公募REITs上市就能套現(xiàn)賺增值，里外里都不虧。

說回華潤，握著這么好的資產(chǎn)還要賣，本質(zhì)就是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在換玩法，第一個(gè)繞不開的問題就是收益率倒掛。目前商業(yè)地產(chǎn)融資貸款利息普遍在8%到12%，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商場的租金回報(bào)率也就5%到7%，資金成本已經(jīng)超過了項(xiàng)目能賺的凈利潤。就算賬面上看著有穩(wěn)定租金，扣掉利息、運(yùn)維這些成本，實(shí)際利潤其實(shí)并不樂觀。華潤作為央企也有超過2800億元的有息負(fù)債，出售優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)剛好能降負(fù)債、盤活現(xiàn)金流，優(yōu)化整體經(jīng)營狀況。

現(xiàn)在樓市早就告別了高速增量的時(shí)代，進(jìn)入存量競爭階段。過去二十年房企靠著囤地?cái)U(kuò)張就能賺開發(fā)差價(jià)，土地、商業(yè)樓盤都是搶手的核心資產(chǎn)儲(chǔ)備。現(xiàn)在居民購房和消費(fèi)都更趨保守，行業(yè)增量空間不斷收窄，房企最大的壓力已經(jīng)不是盈利不足，而是資產(chǎn)流動(dòng)性太差。重資產(chǎn)項(xiàng)目投入高，回本周期長達(dá)幾十年，很容易把資金套住動(dòng)不了，輕資產(chǎn)不用投大額本金，沒有負(fù)債壓力，盈利還更穩(wěn)定，完全適配當(dāng)下的市場環(huán)境。

頭部房企都在提前布局戰(zhàn)略升級(jí)，華潤就規(guī)劃了三大發(fā)展渠道。傳統(tǒng)住宅開發(fā)內(nèi)卷越來越嚴(yán)重，利潤空間不斷被壓縮，重資產(chǎn)自持賽道雖然穩(wěn)定，但占用大量資金，綁住了企業(yè)的增長速度。輕資產(chǎn)運(yùn)營才是現(xiàn)階段重點(diǎn)布局的新增長方向，龍湖萬達(dá)的轉(zhuǎn)型邏輯也一模一樣，通過出售成熟重資產(chǎn)回籠資金，靠著攢下的品牌和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)輸出管理服務(wù)，完成從重資產(chǎn)開發(fā)商到輕資產(chǎn)運(yùn)營商的升級(jí)。

成都的消費(fèi)者其實(shí)不用瞎擔(dān)心，逛商場的體驗(yàn)根本不會(huì)受影響。按照出售條款，接盤機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)資產(chǎn)持有和資金投入，日常管理還是原來的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。商場的業(yè)態(tài)、品牌還有環(huán)境都會(huì)維持穩(wěn)定，該逛還是照樣逛。不少成都本地網(wǎng)友還調(diào)侃，就盼著別改名，畢竟萬象城這三個(gè)字本身就是金字招牌，還裝著好多人的消費(fèi)回憶。

其實(shí)這波商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型浪潮，也能給咱們普通人不少啟發(fā)。市場環(huán)境一直在變，過去認(rèn)準(zhǔn)的傳統(tǒng)有形資產(chǎn)，早就不是穩(wěn)賺不賠的保障，有些時(shí)候反而會(huì)變成束縛你的枷鎖。不管是理財(cái)、創(chuàng)業(yè)，還是做人生規(guī)劃、個(gè)人成長，都可以試試借鑒這種輕資產(chǎn)思維。掙脫掉依賴固定資產(chǎn)的僵化模式，才能更好適應(yīng)不斷變化的大環(huán)境。

參考資料：第一財(cái)經(jīng) 華潤出售成都萬象城股權(quán)引市場熱議