房企窗口期補倉意愿強烈：上海四批次土拍攬金110億

21世紀經(jīng)濟報道記者 唐韶葵

5月29日，為期兩天的上海四批次土拍正式落幕。本次土拍共推出5宗宅地，總起始價82.73億元，最終攬金110.45億元。整場土拍熱度全面走高，3宗地塊溢價超35%，1宗溢價超17%，僅1宗底價成交。

保利發(fā)展、上海城投、保利置業(yè)、大華集團、華潤、中海、招商、金茂等深度布局上海的房企悉數(shù)到場，緊抓上半年最后的拿地窗口期，補充優(yōu)質(zhì)土儲，借機優(yōu)化全年經(jīng)營數(shù)據(jù)。

房企拿地意愿強烈的背后，是近期新房市場去化加速。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，近期上海二手房流通速度持續(xù)加快，總價五六百萬至八九百萬元的剛需、剛改房源成交活躍，這類置換家庭出售二手房后，置業(yè)目標普遍瞄準總價千萬級的新房。持續(xù)釋放的置換需求，有效帶動新房改善賽道去化，對終端改善市場形成明顯支撐。

在這樣的背景下，上海土拍市場回暖信號也變得明確。

（上海虹口北外灘。唐韶葵/攝）

兩宗地塊觸發(fā)“雙高雙競”

本輪土拍最大看點莫過于閔行、浦東兩宗優(yōu)質(zhì)宅地先后觸發(fā)“雙高雙競”機制。

率先點燃本輪土拍熱度的為閔行浦江地塊，這宗容積率僅為1.05的宅地，是浦江鎮(zhèn)近十年來容積率最低地塊。經(jīng)過136輪競價，由大華集團以36.55億元摘得，溢價率40.72%，成交樓面價4.36萬元/平方米，成為閔行浦江板塊的單價“地王”。

壓軸登場的浦東南碼頭地塊更是將整場土拍熱度推向頂峰。5月29日下午出讓的浦東南碼頭地塊引發(fā)9組競買人參拍，包括陸家嘴、保利置業(yè)、中海、建發(fā)、金茂、中建東孚、綠城等。經(jīng)歷111輪競價后，最終保利置業(yè)成功摘地，成交總價34.88億元，溢價率40%，樓面價8.2062萬元/平方米。據(jù)測算，可售樓板價超9.2萬元/平方米。

分析人士指出，從時間節(jié)點來看，將于6月下旬交易的五批次地塊數(shù)量有限、整體質(zhì)量偏弱。相比之下，在本輪拿地窗口期中，新拿項目可通過快速開發(fā)，實現(xiàn)年內(nèi)業(yè)績結(jié)轉(zhuǎn)，有助于增厚全年財報。因此，房企的拿地意愿得到集中釋放。

盧文曦指出，上海本輪土拍呈現(xiàn)多重積極信號。

首先，房企拿地積極性顯著回升，核心源于市場信心修復與優(yōu)質(zhì)地塊稀缺雙重加持。當前樓市基本面穩(wěn)步改善，疊加本批次出讓地塊綜合素質(zhì)優(yōu)異，具備較強盈利與去化保障，驅(qū)動房企主動入局。

其次，土拍價格韌性十足，市場結(jié)構(gòu)性分化進一步固化。本土國企、民企均看好后市，拿地態(tài)度堅決，“托底”核心地塊地價。

最后，房企普遍存在“擇優(yōu)搶先”的拿地心態(tài)。盧文曦強調(diào)，這是因為下半年上海土地供應節(jié)奏、地塊質(zhì)量存在不確定性，因此房企選擇把握當下確定性機會，優(yōu)質(zhì)地塊敢于高溢價競爭。整體來看，央國企、民企同臺積極競價，高溢價、觸頂成交頻現(xiàn)，是上海土地市場明顯回暖、行業(yè)信心持續(xù)修復的直觀體現(xiàn)。

民企再奪“地王”

在央國企扎堆拿地的格局下，本土民企大華集團高溢價拿下閔行低密宅地，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

2025年至今，大華已在上海連續(xù)高投入拿地。2025年3月，大華以總價24.86億元、溢價32.3%拿下靜安大寧單價“地王”。2025年11月，大華以11.42億元拿下寶山顧村優(yōu)質(zhì)宅地。加上本次閔行浦江“地王”，短短14個月內(nèi)，大華集團公開市場拿地支出已超70億元，且多為高溢價、高單價地塊。

在同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)看來，這充分印證了上海的投資價值。房企投資重心持續(xù)向上海集中，優(yōu)質(zhì)地塊競爭烈度顯著提升。在此行業(yè)背景下，大華本輪落子閔行浦江地塊，體現(xiàn)出其深耕上海、錨定外圍改善風口的明確戰(zhàn)略。

宋紅衛(wèi)指出，當前上海樓市開發(fā)格局已出現(xiàn)明顯分化：內(nèi)環(huán)核心區(qū)開發(fā)空間收窄、拿地與開發(fā)成本居高不下；而上海外圍區(qū)域限墅政策適度松動，低密、高品質(zhì)改善產(chǎn)品迎來風口，市場接受度持續(xù)走高。浦江地塊容積率僅1.05，屬稀缺超低密宅地，大華精準捕捉這一趨勢，主動避開內(nèi)卷激烈的市中心，重倉外圍價值高地，戰(zhàn)略選擇極具前瞻性。

不過，連續(xù)高溢價拿地也可能會加劇大華的資金與去化壓力。據(jù)第三方數(shù)據(jù)，截至2025年末，大華集團資產(chǎn)負債率約67.52%，總負債仍處千億高位，債務規(guī)模居高不下。與此同時，大華集團上海多個在售項目（如浦江星曜、紫樾府等）因品質(zhì)爭議頻遭維權(quán)，口碑承壓、去化放緩。

有分析人士指出，在此背景下，大華集團繼續(xù)在上海外圍重倉高單價改善盤，既是豪賭市場結(jié)構(gòu)機會，也押上了自身的產(chǎn)品力、成本管控與回款能力。