胖東來，要對房地產下手了

文/十一弟

去年底，胖東來在大本營——河南許昌，拍下了一塊商業用地。

總地價30億。

胖東來把這塊地開發成了夢之城項目，拿地半年后，最近剛剛動工。

夢之城的開發體量龐大，總建筑面積58萬平米，總投資65億。

這是一個超大型商業綜合體，規劃了百貨、超市、電器、珠寶、電影、餐飲、茶葉、電玩、酒店等業態。

胖東來是國內商超界的天花板，拿下商業地塊、開發商業項目，并不稀奇。

讓人驚訝的是，老板于東來最近在直播時，竟然放話要開發住宅了——

“我們先把夢之城建好，如果有空間、有能力的話，會再建幾個小區，一是安置胖東來的員工，一是面向社會。”

“面向社會的小區，只賺取合理利潤，建筑設計、用材、質量、成本、售價全部公開，不破壞市場，推動行業健康發展。”

這意味著，胖東來要用自己在商超行業的成功經驗，跨界對房地產下手了。

它好比飛升上界的人，再到人間打凡人了。

房地產行業巔峰時，恒大、碧桂園幾家開發商，把單家企業的銷售規模，干到了七八千億。

結果，一夜之間，泡沫破裂，全部歸零。

現在，國央企基本占據了百強房企榜單上的前十位，保利、中海的銷售規模，也有兩三千億。

國內的房地產行業，還缺胖東來這樣一個跨界的門外漢，來開發建設幾個小區嗎？

在胖東來身上，如果還是用傳統的行業視角，來審視和理解它的企業經營，也許并不適用。

畢竟，不是所有牛奶都叫特侖蘇。

于東來自己就講過——

“胖東來現在的狀態，和大家傳統的認知差距大到無法想象，你們很難理解。”

“因為你們還不明白胖東來到底是怎么做的，即便知道具體做法，也理解不了我們為什么要這樣做。”

“根本原因是，你們還在生存層面思考，沒有到達精神層面，看不到胖東來身上美好的東西。”

普通人的傳統習慣認為，做企業就是為了掙錢。

于東來會追問，“企業掙錢是為了什么？”

這是個終極命題。

他的答案是，為了造福社會，造福更多人。

如果不是為了造福更多的人，那企業的價值和意義又是什么呢？

2025年，胖東來的營業收入235億，凈利潤15億。

到去年十月份，胖東來手上有41億現金，并且沒有貸款。

在商超行業，胖東來的財務狀況足夠優秀。

但對房地產來說，這只能算是小錢。

夢之城的總投資，需要65億，相當于胖東來全年營收規模四分之一以上，是凈利潤的四倍還多。

對胖東來而言，這絕對是一筆不小的投資——

干成了，延續自己的商業神話；

萬一干砸了，也許就會引發系統性風險。

于東來之前講過，夢之城的全部投資，全靠企業自有資金，不依賴銀行貸款。

光是這一點，胖東來就不打算走傳統開發商的老路了。

傳統的房地產開發模式，嚴重依賴三高——

高負債、高杠桿、高周轉。

胖東來在一個三線城市拿地，只開發幾個小區，它只賺錢合理利潤，全靠企業自有資金。

傳統房地產行業的三高模式，它是一個都沒沾上邊——

沒想著做大規模，也沒想著賺大錢。

胖東來的經營理念，核心只有兩條——

對人好，做好產品。

這兩個理念背后，是它信奉的企業精神——

以虔誠之心做品質，以自由與愛為根本。

于東來很喜歡直播，喜歡分享，但幾乎很少講什么企業管理。

他講得最多的，是一種生活哲學——

幸福、美好、善良的生命狀態。

于東來在直播中講過，他做企業，核心使命其實是研究文化——

我們該怎么對待愛情，怎么對待孩子，怎么對待教育，怎么對待家庭；

讓每一個人都明白，什么是美好的生活，什么是幸福的生活。

做企業，是他的一種手段——

把企業做好，把這些理念落實在企業運營中，讓它實實在在地呈現出來。

現在，胖東來要對房地產下手，也是基于同樣的邏輯——

“胖東來在許昌建夢之城，其實完全沒有必要。但我們現在有這個能力了。”

“建夢之城，一是把時代廣場遷出來，解決市區擁堵問題；”

“二是把項目打造得更美，優化建筑和環境，提升企業專業經營水平，帶好團隊，讓大家看到如何做企業、做經營，如何生活，如何創造美，讓城市更美麗。”

早年，胖東來也沒想過要建夢之城，但這幾年技術、影響力和經營水平，都上來了。

用于東來的話說——

“掙了錢就多做點好事。錢少就少做，錢多就多做。”

“掙了錢，就要用它創造更多美好，為社會、為城市創造美好，讓顧客、老百姓更幸福，讓自己更有價值。”

所以，如果只用傳統的房地產模式來理解胖東來建商業、開發小區，確實太狹隘了。

這個世界，并不是每一個人都要學著做大規模，瘋狂擴張，然后上市。

就像早年的楊元慶，在臺上對初代馬斯克貼臉開大的那番狠話——

“我們如果都不做廣告了，你們這個行業還有飯吃嗎？”

這不是隔行如隔山的商業壁壘，而是人與人之間，在認知、文化和思維模式上的巨大鴻溝。

從商超領域跨界房地產，于東來在直播中提到了幾個想法——

首先，是建筑設計、用材、質量、成本、售價全部公開，不破壞市場，只賺取合理利潤，推動行業健康發展。

這是胖東來在商超行業長期采用的打法——信息透明，現在要把它復制到房地產開發。

信息透明的價值在于，極致地售賣確定性——

傳統房地產行業的不確定性太多，這幾年連交房都成了大問題，更別說質量和價格了。

在購房者心里都沒底、都很慌的時代，誰能做到信息透明，誰能提供最大的確定性，它開發出來的房子，自然就不愁賣。

樓書和銷售說辭吹得天花亂墜，抵不過開發商把房屋材料、質量和價格，全都向你公開透明的實在明白。

其次，胖東來要打造小區樣板，探索怎么做物業，讓業主住得更安全、放心、舒心、有質量。

于東來在直播中談到——

物業收費標準公開透明，保證物業良性發展，保障每一位住戶的權益，引導大家提升素質、遵守制度，而不是隨心所欲。

在未來胖東來的小區里，業主隨心所欲地違反制度和法律的，決不允許。

比如，推電動車進電梯上樓，這是明令禁止的。

開發商應該先把電動車停放、充電的地方規劃建設好，從根源上解決問題，不讓業主把車推回家。

規劃時盡量考慮到業主方方面面的不方便，提前安排妥當，讓大家住得舒心、平等、公平，權益不受損害，公共空間不被破壞，不被占用。

小區里大家都在遵守制度，結果就會變好。

不管是以前開超市，還是接下來要搞住宅開發，對人好、做好產品，這兩條最核心的經營理念，胖東來不想變。

在房價高漲的年代，土地、地段是最核心的開發要素。

大家買房，奔著的是投資、升值。

現在，樓市過剩，房價漲不起來了，住得好、住得舒服，產品本身變得更重要了。

胖東來在商超行業的那套打法與成功經驗，在大潮和泡沫退去以后，放到今天的房地產行業，才能顯現出它的價值。

過去，碧桂園、恒大卷規模、卷周轉速度，最后一夜清零，幾十年的奮斗一場空。

胖東來哪怕只是用心建好幾個小區，沒有千億規模，沒有賺到大錢，也能在房地產行業樹立起一個榜樣——

業主能買到一套好房子，住進一個好小區，開發商也能賺到合理利潤。

這種理想簡單、樸素，但在國內房地產行業的巨大慣性中，卻又很難實現。

組織部里需要年輕人。