北京
【案件情節】
陳甲是昌平區某村的村民，2010年與同村村民周甲、周乙父子簽訂了《房屋買賣協議》，約定陳甲以20萬元購買周甲、周乙父子位于該村的院落及房屋。協議簽訂后，陳甲支付了全部購房款，周甲、周乙交付了房屋，陳甲一家一直在該院落居住至今。
2023年，因該村面臨拆遷，周甲、周乙父子見房屋大幅升值，便以農村房屋買賣無效為由起訴至法院，要求確認《房屋買賣協議》無效，陳甲騰退房屋。
【法院評析】
法院經審理認為，農村房屋買賣的效力關鍵在于買受人是否為本集體經濟組織成員。根據我國土地管理法規定，農村宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。
本案中，買受人陳甲與出賣人周甲、周乙均為同一村集體經濟組織成員，雙方之間的農村房屋買賣合同不違反法律、行政法規的強制性規定。陳甲已支付全部購房款并實際居住十余年，已形成穩定的占有使用關系。
周甲、周乙在房屋出賣十余年后，因房屋面臨拆遷升值而主張合同無效，有違誠實信用原則。法院最終判決《房屋買賣協議》合法有效，駁回周甲、周乙的訴訟請求。
【律師勝訴心得】
本案的核心啟示：
第一，本村村民之間的房屋買賣合法有效。法律禁止的是向本集體經濟組織以外的人出售農村房屋，本村村民之間的房屋買賣受法律保護。
第二，誠實信用原則是底線。出賣方在房屋升值、面臨拆遷時反悔，試圖通過主張合同無效謀取不當利益，這種違背誠實信用的行為不會得到法院支持。
第三，實際履行情況很重要。陳甲支付了全部房款、實際居住十余年、對房屋進行了修繕，這些實際履行行為都強化了合同的有效性。
建議：購買農村房屋時，一定要確認自己是否為本村村民；簽訂書面買賣合同；及時支付房款并實際入住；妥善保管所有合同和付款憑證。
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