北京
商品房預售因其交易標的物的非現實性、履約周期的長期性以及對出賣人資質的高度依賴，成為房地產糾紛的高發領域。近年，逾期交房、虛假宣傳、格式條款效力認定以及預約合同性質界定等問題頻現，買受人因信息不對稱與締約地位弱勢而陷入維權困境的情形屢見不鮮。馬曉雅律師結合現行法律規范與司法裁判規則，圍繞商品房預售合同糾紛中的若干核心爭點作系統梳理，以期為相關實務提供參考。
預售許可欠缺與宣傳允諾
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號）第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效，但在起訴前取得預售許可證明的，可以認定有效。這一規則對買受人的締約安全施加了前置性保護，買受人簽約前應主動核實預售許可證明的真實性與有效性，避免因合同效力瑕疵導致履行利益落空。
在預售推廣階段，開發商常以極具誘惑力的廣告宣傳吸引購房者，事后卻以“宣傳資料僅為要約邀請”為由拒絕兌現承諾。對此，上述司法解釋第三條明確規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同訂立及房屋價格確定有重大影響的，構成要約；該說明和允諾即使未載入合同，亦應視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。這意味著開發商的宣傳資料非一概不具有拘束力，買受人應注意將其承諾明細盡可能固定于書面合同中。
逾期交房的違約責任
逾期交房是預售合同糾紛中最為典型的違約形態。《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。實踐中，開發商多以不可抗力、政府行為、第三方施工等事由提出免責抗辯。司法裁判通常將疫情等客觀不可抗力與高溫限電、重污染天氣等主觀意志以外的施工障礙加以界分，后者雖不構成不可抗力，但可認定為合同履行過程中的情勢變更因素，在違約金計算的起止期間上酌情予以扣減。
就解除權而言，上述司法解釋第十一條規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，解除權人請求解除合同的，應予支持；法律沒有規定或當事人沒有約定催告期限的，經催告后解除權行使合理期限為三個月，未經催告的，解除權人應自知道或應當知道解除事由之日起一年內行使，逾期不行使則解除權消滅。買受人須注意行使除斥期間，避免因怠于主張導致權利消滅。
在商品房預售合同糾紛的司法實務中，馬曉雅律師特別提示，買受人應高度重視證據保全，包括但不限于預售合同原件、付款憑證、開發商的書面承諾與宣傳材料、交房驗收記錄等。購房者在面臨預售合同時，應保持審慎態度，不僅要核查開發商的主體資格和資質，同時更要小心謹慎地審查商品房預售合同的諸多條款。一旦出現糾紛，買受人仍需注重證據保全，完整留存合同的預售合同原件、付款憑證、開發商提供的書面承諾與宣傳材料、交房過程驗收記錄等多樣的相關材料，為后續通過司法途徑保障自身權益奠定堅實基礎。
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