期房交付時樓梯間“貨不對板”，購房者有權要求賠償嗎？

日前，上海高院官方微信 “涉民生典型案例宣傳展示” 專欄，推送一起由上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）審結的“購房者買新房發現樓梯間與宣傳展示不同”商品房預售合同糾紛案件。該案由上海一中院立案庭嚴佳維法官主審。以下為全文轉發上海高院官微推文。

滿懷期待買下新房收房時卻發現樓梯間與宣傳展示的截然不同購房者有權要求賠償嗎？

2022年8月，戴女士購買了一套期房。然而，兩年后收房時，她卻發現房屋入戶門與樓梯間之間的設計，與當初購房時宣傳單和樣板間展示的截然不同。原資料顯示，其所購房屋應為封閉樓梯間，而實際的樓梯間卻是敞開式的。更讓她難受的是，全小區僅有兩棟樓采用此設計，開發商卻未進行過告知，也未在房屋價格上體現差異。戴女士認為，樓梯間差異構成虛假宣傳，房屋價值受損，遂訴至人民法院，要求開發商賠償其損失。開發商辯稱，在簽訂房屋預售合同時，雙方已就交付標準、廣告宣傳等作出明確約定，戴女士還特別簽署了《戶型示范單位與實際交付標準差異確認書》，明確樣板間并非對該商品房平面布局及交付標準的具體承諾，實際交付標準以《商品房買賣合同》約定為準。故不同意戴女士提出的賠償要求。

人民法院經審理認為，戴女士在購房時通過查閱開發商房型圖、實地查看樣板房及宣傳資料等方式，得到的信息均為涉案房屋是封閉式樓梯間。現兩種樓梯間客觀上存在較大差異，對房屋居住品質存在一定影響，屬于事關房屋買賣合同訂立的重要事項。盡管開發商要求戴女士在相關文件上簽名，但在兩種樓梯間客觀上存在較大差異的情況下，并無證據顯示開發商曾直接、清晰地履行過該告知義務，也未對不同樓梯樣式的房價作出區分，導致戴女士利益損失，開發商理應承擔相應的締約過失責任。但與此同時，戴女士作為完全民事行為能力人，在簽約時也未慎重審查事關切身重大財產利益的合同事項，對自身利益受損也應承擔部分責任。最終，人民法院綜合考慮本案實際情況及雙方過錯后，依法判決開發商賠償戴女士相應損失。當事人不服一審判決提出上訴，二審維持原判，本案判決現已生效。

一、開發商未如實告知，違背先合同義務

在商品房買賣這一關乎群眾安居的重要民生領域，一份清晰的合同、一次坦誠的告知，不僅是交易的基石，更是誠信的重要體現。

本案中，雙方簽訂的《商品房預售合同》合法有效且已實際履行，但戴女士主張的損失賠償，適用的卻是締約過失責任，這與傳統的締約過失責任系在合同不成立、無效或被撤銷的情形下有所不同。原因在于，敞開式樓梯間明顯與戴女士通過樣板房和宣傳資料了解的封閉樓梯間預期大相徑庭，對于此種顯著差異，開發商并未在簽訂合同之前或之時以直接、清晰的方式予以明確告知，在銷售價格上也未作出適度區分，一定程度上違背了如實告知及誠實信用的先合同義務，從而導致購房者戴女士利益受損，故戴女士有權要求開發商承擔締約過失責任。

二、購房者應審慎留痕，避免“貨不對板”

購買期房，從合同簽訂到實際收房往往間隔時間較長。其間，因多種變化因素，實際交付的房屋與其銷售宣傳時的房屋可能存在差異情況。房屋買賣屬于重大交易，廣大購房者在交易時務必要盡到謹慎注意義務，嚴格、全面審查各類文件后再簽字確認，并做好全流程證據收集和保存工作。要清楚地認識到，清晰的合同文本、完整的宣傳資料、規范的溝通記錄等，不僅是維護自身權益的堅實屏障，更是防范購房風險、避免“貨不對板”的關鍵保障。

汪佳倩

上海市人大代表，聯華超市股份有限公司商品綜合管理部經理

住房問題既是關乎廣大群眾切身利益的民生要事，也是維系經濟發展和社會穩定的關鍵一環。商品房預售屬于期房交易，開發商與購房者之間天然存在信息不對稱，一旦發生糾紛，購房者往往處于信息弱勢地位，相關問題也直接牽動民生關切。本案是較為典型的商品房預售合同糾紛，樓梯間設計直接影響居住品質與房屋價值，屬購房重要考量事項，但開發商卻未履行清晰告知義務，是一種常見的締約過失行為。該案緊扣民生權益保障，突破締約過失責任傳統適用局限，明確合同有效履行前提下，開發商仍需對房屋重大設計差異未清晰告知購房者的行為承擔責任，彰顯司法對居住民生權益的保護。同時，人民法院兼顧公平原則，提示購房者自身也應謹慎審核，不僅平等保護了交易雙方，更為規范房地產交易市場、守護群眾安居福祉提供了清晰司法參考。

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《中華人民共和國民法典》

第五百條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠信原則的行為。

來源：上海高院

值班編輯：郭葭