地塊解析 | 起拍總價6.38億元，鴛鴦板塊64畝宅地待出讓

本次擬出讓地塊為重慶市規(guī)劃和自然資源局國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告（渝[2026]18號）兩江新區(qū)J07單元02街區(qū)005地塊（宗地編號26006），位于重慶市兩江新區(qū)鴛鴦板塊，環(huán)線位置為環(huán)線外。地塊土地用途為純住宅，土地屬性為住宅（住區(qū)服務(wù)設(shè)施），將于2026年5月21日通過拍賣方式公開出讓。

文章看點：

地塊檔案：該地塊位于兩江新區(qū)鴛鴦板塊，屬于近郊品質(zhì)板塊，為成熟居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)，板塊整體開發(fā)氛圍與企業(yè)聚集程度較高。

市場競爭：板塊近一年來已成交5宗地塊。本地塊起始樓面價與同板塊、同單元的渝[2025]97號J07單元02街區(qū)006地塊持平，處于板塊近期成交價格區(qū)間的高位水平。

整體分析：該地塊共64畝，容積率1.8，屬于低密住宅范疇。規(guī)模適中，便于產(chǎn)品打造，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

地塊核心指標(biāo)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)及重慶市規(guī)劃和自然資源局官方公告披露，地塊核心指標(biāo)如下:

從參數(shù)看，該地塊用地面積達(dá)42,723㎡，規(guī)模適中；容積率1.8屬于低密住宅范疇，總建面積76,901.4㎡；出讓底價63,829萬元，出讓樓板價為8,300.109元/㎡。（數(shù)據(jù)來源:重慶市規(guī)劃和自然資源局官方公告）

地塊區(qū)位與板塊定位

2.1 地理位置與板塊定位

杜快位于重慶市渝北區(qū)鴛鴦板塊，屬于C2近郊品質(zhì)板塊，為成熟居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)，板塊整體開發(fā)氛圍與企業(yè)聚集程度較高。

2.2 板塊戰(zhàn)略價值——新兩江行政中心

鴛鴦板塊的戰(zhàn)略定位與新兩江行政中心建設(shè)密切相關(guān)，鴛鴦板塊已被頭部房企認(rèn)定為"新兩江"行政核心區(qū)，板塊整體戰(zhàn)略價值與功能定位獲得顯著提升。

2.3 交通與路網(wǎng)布局

地塊周邊城市主干道完備，次級支路完善:

城市主干道與次級支路:主要道路包括翠云街、上灣路、渝都大道、金渝大道、海爾路、食品城大道、盛興大道、環(huán)山隧道、石盤河等；

高速公路:包茂高速、滬渝高速及渝航大道;

軌道交通:臨近軌道5號線丹鶴站、3號線園博園站及鴛鴦?wù)荆?/p>

市場競爭分析

3.1 鴛鴦板塊土地市場近期成交對比

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)披露，2025年1月1日至2026年5月19日期間，鴛鴦板塊共有5宗可比純住宅地塊成交，具體如下:

從對比數(shù)據(jù)來看，鴛鴦板塊近一年來5宗已成交可比地塊的樓板價區(qū)間為6,000-8,300元/㎡，溢價率均為0%（底價成交）。本次J07單元02街區(qū)005地塊的出讓樓板價為8,300元/㎡，與同板塊、同單元的渝[2025]97號J07單元02街區(qū)006地塊（海成集團(tuán)競得，樓板價8,300元/㎡）持平，處于板塊近期成交價格區(qū)間的高位水平。

3.2 鴛鴦板塊新房在售項目競爭格局

2025年1月至2026年5月，鴛鴦板塊在售競品項目供求情況如下:

小結(jié)：綜合鴛鴦板塊在售競品供求數(shù)據(jù)可見，板塊整體供應(yīng)面積242,402㎡、供應(yīng)套數(shù)1,776套，對應(yīng)成交面積215,791㎡、成交套數(shù)1,695套，成交均價16,264.9元/㎡、套均價207.07萬元/套，供求比1.12，整體呈現(xiàn)"供求基本平衡、單價偏高、套均總價較高"的市場格局，板塊對購房者的總價門檻與產(chǎn)品品質(zhì)要求均處于較高水平。在此基礎(chǔ)上，項目分化特征較為突出:海成云湖郡在供應(yīng)（204,993㎡）和成交（169,311㎡）規(guī)模上均居板塊首位；邦泰觀山川以20,816元/㎡的成交均價代表板塊價格上限；板塊整體內(nèi)部分化明顯，未來產(chǎn)品定位需對標(biāo)海成云湖郡的去化效率與邦泰觀山川的價格高度，同時主動避開高庫存競品的同質(zhì)化競爭，以構(gòu)建差異化競爭優(yōu)勢。

3.3 鴛鴦板塊新房市場走勢

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)披露（統(tǒng)計范圍：住宅，含普通住宅、別墅），2025年1月至2026年4月渝北區(qū)鴛鴦板塊新房月度供求關(guān)鍵數(shù)據(jù)如下:

數(shù)據(jù)解讀:鴛鴦板塊住宅口徑下，2026年4月成交面積2.54萬㎡（同比+107.30%），成交均價升至17,525元/㎡（同比+11.26%）；2025年1月-2026年4月累計成交均價為16,166元/㎡，累計供求比1.17。

小結(jié)：從鴛鴦板塊新房市場走勢看，整體呈現(xiàn)"供略大于求、價格穩(wěn)步上行"的特征。板塊新房市場在量價兩端均處于改善通道；但同時需關(guān)注高位供應(yīng)的持續(xù)性以及累計供求比1.17所反映的潛在去化節(jié)奏，未來產(chǎn)品入市節(jié)奏與定價策略仍需結(jié)合市場動態(tài)審慎安排。

地塊整體分析

4.1 板塊土地市場量化分析

2025年至2026年5月19日鴛鴦板塊及周邊可比的5宗住宅地塊樓板價區(qū)間為6,000-8,300元/㎡，溢價率均為0%，全部以底價成交。本次J07單元02街區(qū)005地塊出讓樓板價為8,300元/㎡，與板塊前次成交（渝[2025]97號，海成競得）持平，處于板塊近期成交價格高位水平。

4.2 板塊新房去化與價格水平

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)披露:

板塊住宅口徑累計成交均價16,166元/㎡（2025/01/01—2026/04/30）；

? 2026年4月成交均價17,525元/㎡

（同比+11.26%，環(huán)比+9.18%），成交面積2.5373萬㎡（同比+107.30%）；

? 2026年4月供應(yīng)面積3.3712萬㎡

（同比+262.20%），供求比1.33。

價格端來看，板塊近期成交價格處于上行通道；量端來看，2026年4月供應(yīng)與成交均出現(xiàn)明顯放量。

4.3 地塊自身指標(biāo)特征

地塊用地面積42,723㎡，總建面積76,901.4㎡，容積率1.8，屬于低密住宅范疇。規(guī)模適中，便于產(chǎn)品打造。地塊在UCOT分級體系中處于C2城市品質(zhì)區(qū)域，區(qū)位定位較為優(yōu)越。

4.4 競爭對手識別

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)披露，鴛鴦板塊近期已落地的同區(qū)域開發(fā)主體包括:

?海成集團(tuán)：持有渝[2025]2號、渝[2025]34號、渝[2025]97號三宗地塊；

?邦泰集團(tuán)：持有渝[2025]62號（兩江新區(qū)J07單元01街區(qū)001地塊）；

?招商局地產(chǎn)+ 重慶康田置業(yè)：持有渝[2025]110號（兩江新區(qū)J07單元01街區(qū)004地塊）。

上述主體在J07單元周邊已形成密集土地儲備布局，構(gòu)成本次005地塊未來開發(fā)的直接競爭主體。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業(yè)SKills功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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