城市型公園商業：被高估的流量，被低估的難度

來源：市場資訊

（來源：中國地產基金百人會）

去年參與過一個公園商業項目的交流會。

開發商拿出客流數據，周邊公園日均進園人次超過兩萬，節假日能到五六萬。PPT上有一頁特別醒目：公園自帶流量，商業轉化潛力巨大。然后是一套規劃，綠植圍繞、露臺餐廳、精品零售、濱水市集，設計圖做得很漂亮，甚至有點讓人心動。

會上沒什么人提出異議。大家都在談商機、談場景、談體驗升級。

老陳問了一個沒有人問的問題：這兩萬人，有多少是來公園遛狗散步的，有多少是來公園消費的？

沉默了幾秒。答案是：還沒有做過這個分層研究。

這個細節，其實就是整個城市型公園商業最核心的悖論：公園的流量是真實的，但它和商業消費之間，隔著一道很多人沒看見的墻。

公園商業這兩年確實熱。艾媒咨詢數據顯示，2025年中國一線及新一線城市公園商業體數量將達150個，全國TOP30城市公園商業面積占比從2020年的3.7%上升到2025年預估的17.6%（數據來源：艾媒咨詢2025年公園商業市場報告及騰訊商業洞察報道）。熱度沒有問題，但熱度掩蓋了這條賽道真正的難度。

這篇文章，老陳想把公園商業的難、痛，以及一些真實有效的解法，說清楚。

最大的難：公園客流和商業客流，根本不是同一批人

公園自帶人流，這是公園商業最大的吸引力，也是最大的誤判來源。

進公園的人，動機是多元的，而且大部分動機跟消費沒有直接關系。晨練的大爺大媽、下午遛娃的家長、傍晚跑步的上班族、周末來拍照打卡的年輕人——這些人都是真實的公園客流，但他們在公園里的行為模式，跟傳統商業的目的性消費客流完全不同。

目的性消費客流是：我今天出門，目標是要買什么或者吃什么，我去了那個地方，發生了消費行為，然后走了。

公園客流是：我今天出門散步（或遛狗、或跑步），順便逛了逛，如果有特別吸引我的東西，我可能會停下來。

"順便"和"目的"之間，是巨大的轉化率差距。

老陳見過數據最好看的公園商業項目，日均進園兩萬人，商業區日均進店客流不到八百。換算一下，轉化率4%。對標一個同地段的傳統街區商業，自然客流轉化率通常能到15%到25%。

這不是說公園商業不行，而是說：如果你用傳統商業的邏輯來做坪效預測，最終的結果一定會讓你大跌眼鏡。公園人流量不等于商業消費客流，這一步認知不做清楚，后面的一切規劃都是建在沙灘上的。

最痛的痛：政策天花板，限制了商業密度的上限

城市公園的用地性質是綠地，不是商業用地。這個基礎條件，決定了公園內商業開發的物理上限非常低，而且各地政策差異極大，落地過程充滿不確定性。

日本在2017年推出Park-PFI制度，把城市公園商業化開發的建筑覆蓋率從2%放寬到了最高12%，并允許私營企業以最長20年的運營周期進入，這才讓三井不動產的RAYARD宮下公園、久屋大通公園得以做到今天的商業深度（數據來源：澎湃新聞城市公園商業化系列報道）。

國內的情況是：政策正在松動，但還沒有形成統一框架。成都在2021年就出臺了《關于進一步加強成都城市公園（綠道）場景營造和業態植入規范管理的指導意見》，明確了不同類型城市公園的商業用地面積配置范圍。深圳從2025年5月1日起施行的《深圳經濟特區公園條例》也進一步明確了綜合公園、專類公園引入社會資本經營餐飲、零售等配套服務的法律依據（數據來源：新華網2025年8月城市公園報道）。上海則發布了《公園、綠地與"一江一河"濱水開放空間設施配建管理導則》。

三個城市，三套規則，各不相同。更麻煩的是，很多二三線城市根本還沒有出臺相應的具體指引，公園商業項目要落地，得一事一議，跟多個部門分別談，審批周期動輒一年以上，很多項目還沒有開始建就已經耗掉了大量時間成本。

政策的不確定性，比市場的不確定性更讓人頭疼。因為市場不好，你可以調整策略；政策沒法落地，你什么都做不了。

這就是為什么公園商業項目高度集中在一線城市和新一線城市——那里政策相對清晰，有執行先例，操盤團隊能夠找到路徑。二線以下城市做公園商業，政策風險是頭號問題，不是市場問題。

最難算的賬：養護成本是一個隱秘的坑

做公園商業的人，前期預算里通常會漏掉一件事：綠化養護。

公園商業的賣點是自然生態——綠植、草坪、水景、大樹。但這些東西不會自己長，需要持續的專業養護。根據相關測算，一個中型公園商業項目，年度綠化養護成本在120萬到1200萬元之間，核心變量是綠化面積和植物種類（數據來源：騰訊商業洞察2025年公園式商業體分析報道）。

這個數字不小。

傳統購物中心的硬質地面維護成本是可預期的，綠化就是些盆栽，壞了換新的。公園商業的喬木灌木成片種植，一旦出現問題——大樹患病、草坪退化、水景變綠藻——修復成本和修復周期都不可控。更棘手的是，這部分成本不產生租金收入，純粹是運營支出，很多項目在做財務模型的時候嚴重低估了這塊。

順便說一句，公園商業還有一類養護成本更難被量化：形象維護成本。公園里的木棧道腐爛了、導示牌掉色了、公共座椅壞了三個月沒人修——這些細節的失控，對消費者體驗的打擊是直接的，但它進不了財務報表，不會在月度會議上被討論，直到消費者開始不來、口碑開始下滑才被察覺。

這不是個小問題。前三篇文章聊過，非標空間的容錯率極低，公園商業尤其如此——消費者到這里是為了感受"好的狀態"，一根斷了的木樁、一塊積了雨水的洼地，足以毀掉整個下午的體驗感。

最容易被忽視的痛：天氣是最大的不可控運營變量

所有的商業運營都受天氣影響，但公園商業受天氣影響的程度，是傳統封閉式商場的三到五倍。

成都的冬天陰雨天氣超過三分之一，北京的春天沙塵暴頻繁，廣深的梅雨季長達兩個月。在這些氣候條件下，公園商業的露天區域基本等于停擺。消費者不是不想來，是沒有辦法待——沒有遮蔽的座位，沒有可以閑逛而不被淋濕的路徑，沒有合適的室內緩沖空間。

來過一次沒有好天氣的公園商業，很多人不會來第二次。

老陳調研過一個戶外市集型的公園商業，平日的客流數據很漂亮，周末晴天可以達到四千人次。但一個雨天，客流不到三百。這個項目的月度運營數據，完全被雨天拖垮——成都那年秋天多雨，連續三個周末都下雨，整個季度的運營收入比預算低了40%。

天氣不是意外，是公園商業的結構性風險。

問題在于，大多數公園商業項目在規劃階段沒有做系統的氣候風險評估，也沒有針對雨天設計配套的運營預案和物理遮蔽方案。這不是運氣問題，是規劃時的疏忽，但它的后果在運營期才會被完整地感受到。

先說兩個真正有效的解法，再說一個方向性的判斷

痛點說了這么多，不是為了勸人不做公園商業，而是為了讓做這件事的人把這些問題真正列進決策依據里，而不是靠感覺和情懷往前沖。

解法之一：從規劃階段就分開公園人流和商業人流，分別做動機研究。

這件事聽起來理所當然，但很少有項目真正做到。具體方法是：在目標公園里做一段時間的觀察，記錄不同時段、不同天氣、不同客群的行為路徑，摸清楚哪些人在公園里有"停留和消費的意愿"，他們的停留點在哪里，他們的消費動機是什么。這個研究的結論，應該直接影響商業的選址、業態、以及規模設計——而不是用公園總人流乘以一個"轉化率估算"來做財務模型。

深圳大運天地的成功，很大程度上是因為它從一開始就清楚：大運公園的核心人流是體育健身客群，商業的定位圍繞這個客群的需求來做，而不是做一個碰運氣的泛消費場景。它把演唱會、賽事作為流量核心，商業跟著內容走，而不是商業獨立存在等人流自然轉化（數據來源：筑格公園商業盤點）。

解法之二：把天氣風險做成一個設計命題，而不是運營補救命題。

雨天應對，不是開業后再想辦法，而是應該在設計階段就被寫進空間規劃里。具體講，就是要保證不管什么天氣，消費者在商業區里都能有一條"干燥路徑"——從停車場到室內休息區、從室內到有遮蔽的外擺區，之間要有連續的遮蔽設計。這個路徑不需要覆蓋所有區域，但核心消費場景之間不能出現雨天斷檔。

成都此地CyPARK在空間設計上有一個細節值得參考：它的半室內公共區域和有頂篷的外擺區被刻意打通，讓雨天的消費者依然可以在有保護的空間里流動，不會因為天氣被"困"在某個角落。這不是偶然，是設計團隊提前想到了成都的氣候條件（數據來源：筑格公園商業報道）。

還有一個方向性的判斷，老陳覺得值得單獨說。

公園商業最容易出錯的地方，是把公園當成商業的背景板——公園在那里提供氛圍，商業在旁邊等著收割客流。這個邏輯的問題是：當公園的吸引力下降，或者消費者的注意力轉移，商業就什么都沒有了，因為它沒有獨立的存在價值。

真正耐用的公園商業，是讓商業和公園互為內容。消費者來公園，發現這里的商業內容也是公園體驗的一部分，而不是一個插入的廣告。REGULAR源野做到了這一點——它的品牌選擇、空間設計、內容活動，跟大源中央公園的自然屬性是有機結合的，而不是嫁接上去的。消費者去公園，順便逛了REGULAR；逛了REGULAR，覺得公園更值得來了。兩者互相加持，而不是互相消耗。

這個互為內容的邏輯，需要從立項時就開始建立，而不是開業后再想辦法粘合。做到這一點的公園商業，才有可能從"借助公園的流量"變成"自己也是一個內容目的地"，這才是護城河。

公園商業值得做，但要把它當成一門高難度的生意來對待

城市型公園商業是一個真實存在價值的賽道。消費者對自然生態場景的需求是真實的，城市密度越來越高、能在公園里同時完成消費和放松的場所確實稀缺，戴德梁行的報告顯示，76%的消費者愿意為具有療愈屬性的空間支付20%的溢價（數據來源：戴德梁行2024全球公園商業發展白皮書）。這個需求不是假的。

問題不在需求端，在供給端的執行難度。

公園商業的難，難在它同時是一個物業管理題、一個政策協調題、一個氣候風險題、一個客群精準轉化題——四道題全都要答對，項目才能跑通。任何一道答錯，收益就會大幅縮水。而傳統商業的難，大概只需要同時回答兩道題。

這不是在勸退，是在提醒：公園商業的失敗率比它的光鮮看起來的要高得多，目前市面上能被反復引用的成功案例，背后都有極其精細的前期研究和極其扎實的運營團隊。用同樣的預算、同樣的團隊去做一個公園商業，比做一個傳統非標商業，犯錯誤的代價更高，因為養護成本、政策成本、氣候損失這些東西是不可逆的。

把它當成一門高難度的生意來對待，而不是一張流量紅利的入場券。

想清楚了再進，進了就認認真真做——這是老陳見過的做成公園商業的人的共同特征。

（參考來源：艾媒咨詢《2025年公園商業市場報告》；戴德梁行《2024全球公園商業發展白皮書》；騰訊商業洞察《零售創新3.0：公園式商業體分析》；新華網2025年8月城市公園報道；澎湃新聞日本Park-PFI公園商業報道；仲量聯行《2025中國商業地產趨勢報告》）

轉自：商業不標準