黃浦頂豪的濾鏡，被打碎了

文/上海進深 嚴明會

黃浦核心區(qū)2026年上半場唯一一張豪宅預售證，終于落定。

昨日，新弘·北京道正式取證，首推54套房源，均價18.8萬/㎡。

這個價格沒有想象中那么貴。

今天，一房一價正式出爐。單套總價從4200多萬一路拉到一個小目標以上，主力總價在5000萬級。

項目將在5月14日開啟認購，5月26日開盤。

這個項目的營銷打法，跟它的地段身價之間，存在著一種明顯的割裂感。

不同于華潤、綠城等頭部房企做頂豪時，那種強調(diào)圈層運營、節(jié)奏鋪排與品牌掌控感的打法，新弘北京道這次整體營銷動作相對克制，市場層面的聲量鋪墊并不算多，項目更多還是依賴渠道觸達客戶。

對于一個套均數(shù)千萬、定位頂級的項目來說，這種操作難免少了點頂豪該有的矜持和從容。

而售樓處里醒目的那句“貴隱上海心”標語，擺明了把很大一部分籌碼都壓在了地段上。

不過，這份自信，也確實有它的底氣。

價差里的玄機

此次推售的3#樓位于社區(qū)東南角，是小高層 高層組合。

包括260㎡M中戶、約266㎡M邊戶、約289㎡N戶型，以及頂層一套約480㎡T戶型。

從一房一價數(shù)據(jù)看，整盤總價跨度較大。

總價最低的是2號201室，建面260.86㎡，單價約16.31萬/㎡，總價約4254萬。建面約489㎡的頂層復式，總價過億了。

不同樓層的單價，呈現(xiàn)出一條非線性的價差曲線。

低區(qū)明顯讓價：2樓至4樓，每上升一層單價跳升約3883元/㎡，顯然在為臨街噪音、底商干擾及視野遮擋等不利因素給出折價。

中區(qū)價差收窄：5樓至10樓，樓層差價縮小至每層約2135元/㎡，采光、視野逐步改善，價格爬升趨于溫和。

高區(qū)定價克制：11樓至16樓，價差進一步壓縮到約1165元/㎡，總價漲幅得到有效控制。

景觀躍層跳漲：17樓以上，因中戶轉(zhuǎn)變?yōu)檫厬簦轿慌c視野產(chǎn)生質(zhì)變，單價出現(xiàn)較大跳升。

光環(huán)之下

新弘北京道的地段，算得上真正有上海‘老克勒’氣質(zhì)的地方。”

距離上海城市坐標的原點僅200米毗鄰國際飯店、人民廣場、上海博物館，步行可達南京路、淮海路、新天地等成熟商圈。

無論是地段還是項目定位都是頂豪級別，但單看項目本身的位置條件，也存在一些準買家需要正視的短板。

高架噪音問題。項目西側(cè)緊鄰南北高架（成都北路），其中A1#樓距離高架僅約42米。作為上海最核心的交通動脈，南北高架的車流噪音、揚塵與震動難以完全規(guī)避。

地塊呈現(xiàn)不規(guī)則的“L型”，住宅占比80%、商業(yè)占比20%，同時容納了超高層住宅、風貌商業(yè)、歷史建筑保護等多種形態(tài)的建筑。

即便3#樓位于社區(qū)東南角，相對遠離高架和醫(yī)院，但整個社區(qū)的聲環(huán)境仍受高架制約，對于追求靜謐的高端居住體驗而言，這是一個需要納入考量的變量。

另外，項目南側(cè)與長征醫(yī)院辦公樓間距僅約11米，低樓層的采光、視野及私密性都受到直接影響。

從頂豪的標準來衡量，這個距離確實太近了。

18.8萬對應的是單價已切入上海頂豪第一梯隊，在這個價位上，購房者應該有一套幾乎沒有明顯短板的房子。

從案名全球發(fā)布、示范區(qū)開放到即將入市，新弘北京道步步為營。然而，就在開盤前夕，一紙通報讓其施工管理問題暴露于公眾視野。

4月17日，上海市住建委發(fā)布2026年第一期《建筑工地典型生產(chǎn)安全事故通報》，點名兩起事故，其中一起正發(fā)生在新弘北京道工地上。

通報顯示，2025年1月17日，項目在地下連續(xù)墻作業(yè)期間，鎖口管蓋板意外墜落反彈，擊中一名現(xiàn)場檢修工人，致其身亡。

施工單位上海普宏建設工程有限公司被黃浦區(qū)應急管理局和市住建委雙雙追責。項目的開發(fā)主體是上海春日置業(yè)有限公司，其母公司正是弘久實業(yè)。

新弘北外灘維權(quán)

上海春日置業(yè)有限公司，法定代表人和董事長為丁為東，為上海弘久實業(yè)集團總裁。

該公司由弘久實業(yè)通過上海虹甬企業(yè)管理有限公司100%持股，實控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

弘久曾在上海打造不少經(jīng)典項目，從古北天御、新弘古北墅等高端住宅，到黃浦核心的金日世家玉蘭苑，再到深度參與閔行顓橋老街、古北吳中路等舊改項目。

此前，弘久旗下已交付的頂豪項目新弘北外灘曾出現(xiàn)較為集中的業(yè)主維權(quán)爭議。

第一是交付時間一再拖延。合同約定的時間是2023年10月31日，但開發(fā)商兩次延期，把交房拖到2024年1月。最初給出的理由是“疫情影響”，并以此為由拒絕支付任何延期違約金。

第二是交付程序問題。2024年1月31日下午5點來了一條通知，當天下午6點就可以收房，僅提前一小時。合同中的“提前10天書面告知”，在實際操作中被壓縮成一個小時的倉促赴約。

且項目未取得完整竣工驗收備案文件，交付程序存在爭議，同時以 “不辦理收房即承擔房屋損毀風險” 相關表述引發(fā)業(yè)主不滿。

第三，項目還被爆出降標減配、貨不對板、室內(nèi)裝修粗制濫造、地面大理石開裂、墻板破損、瓷磚鋪設粗糙等問題。

公區(qū)大堂、車庫未完工，實際裝標與樣板間嚴重不符，涉嫌貨不對板。業(yè)主們要求對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，開發(fā)商弘久集團“全部推到交房后的2年質(zhì)保”。

從1000多萬起步的新弘北外灘，到如今套均沖著半個億去的新弘北京道，弘久要想讓手握上億的高凈值客戶相信“這次不一樣”，光靠產(chǎn)品宣講是不夠的。