經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測：中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)跌不動了！未來房子只有兩種

杭州一套總價1.36億元的房子，開盤當(dāng)天被人搶走。

同一周，某三線小城的二手房掛牌半年，業(yè)主連個看房電話都接不到。兩幅畫面拼在一起，像極了眼下樓市最真實的寫照。

正是看準了這種撕裂式的行情，知名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠在5月12日發(fā)文，把當(dāng)前樓市的脈象號得清清楚楚。

他給出兩個明確判斷：一是經(jīng)過幾年的深度調(diào)整，整個市場已經(jīng)＂跌不動了＂，整體接近見底；二是房子未來只剩兩類，要么是真正能稱作資產(chǎn)的稀缺品，要么是僅僅滿足居住需求的普通住房。

文章一出，財經(jīng)榜單上很快出現(xiàn)它的身影，評論區(qū)清一色都是＂說到點子上了＂。這種話能引起共鳴，原因不復(fù)雜。

這幾年買房的人，沒賺到錢的占多數(shù)；沒買房的人，眼看著身邊的縣城樓盤越跌越兇，心里也沒了底。

馬光遠做了十幾年房地產(chǎn)研究，曾經(jīng)多次受邀解讀宏觀經(jīng)濟政策，長期為中央電視臺財經(jīng)頻道擔(dān)任評論員在宏觀經(jīng)濟、民間投資、房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)安全等領(lǐng)域有著深厚的造詣。他這次拋出的論斷，到底站得住腳嗎？

豪宅秒光與縣城滯銷

要看樓市分化有多狠，杭州是繞不開的樣本。2026年，杭州迎來多個地王項目集中入市，單價10萬+成為新一代杭州頂豪市場的準入門檻。

三家房企脫穎而出：濱江手握水電新村地王，以＂望天際＂之名劍指杭州江景豪宅新高度；中海雙＂玖序＂齊發(fā)，萬潮玖序與海潮TOD一南一北遙相呼應(yīng)；建發(fā)則以蔣村地王＂棲湖云莊＂，在西溪濕地旁打造杭州最貴的低密中式聯(lián)排。

光看數(shù)字可能沒感覺，舉個具體的例子。濱江的＂望天際＂項目，5幢17-20層高層僅168套房源，主力戶型為296-506㎡的平層大宅以及516-876平方米的頂躍產(chǎn)品，約3.6米標準層高、約10.6米的架空層抬高，創(chuàng)下杭州住宅之最。

這樣的產(chǎn)品擺出來，買的人還要排隊、還要搖號、還要靠資格才能進場。中海作為央企的態(tài)度也很說明問題。

中海杭州公司總經(jīng)理孫文治表示，首入杭州就雙玖序齊發(fā)，既是對這座城市發(fā)展?jié)摿Φ目春茫菍蓧K土地的極度珍惜。開發(fā)商敢這么干，是因為他們摸清了一個現(xiàn)實——核心地段的好房子，永遠不愁買家。

鏡頭切換到另一邊，畫風(fēng)完全相反。全國二手房掛牌量突破850萬套，創(chuàng)下歷史新高，像成都、武漢、重慶等城市的二手房掛牌量更是超過20萬套。

這么多房子積壓在市場上，多數(shù)都是地段一般、配套薄弱、品質(zhì)平平的普通住宅。掛出來三五個月，連一組看房客戶都約不到，是再普通不過的常態(tài)。

價格層面也能看出門道。2026年4月全國100個城市二手住宅平均價格為12733元/平方米，價格環(huán)比下跌0.46%，價格同比下跌8.34%。

這個均價數(shù)據(jù)，跟北京、上海動輒六七萬、十幾萬的核心區(qū)房價放在一起對比，差距早就不是一兩倍那么簡單。馬光遠說的＂兩種房子＂，不是危言聳聽。

一邊是數(shù)百萬人盯著搶一套豪宅，一邊是幾百萬套普通住宅找不到接盤人，這種景象在過去十年是無法想象的，可它就實實在在地擺在眼前。

數(shù)據(jù)回暖與底部確立

光看分化還不夠，關(guān)鍵要回答另一個問題——市場是不是真見底了？國家統(tǒng)計局4月16日公布的3月份70城房價數(shù)據(jù)，給了一個相當(dāng)明確的答案。

2026年3月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，其中上海、廣州分別上漲0.3%，深圳上漲0.2%，北京持平。70個大中城市中新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有14個，比上月增加4個。

二手房表現(xiàn)更值得關(guān)注。3月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

70個大中城市中二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市達到13個，比上月增加11個。一個月時間，上漲城市從2個跳到13個，這種變化速度，業(yè)內(nèi)人都明白意味著什么。

庫存端的信號同樣關(guān)鍵。截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，這是連續(xù)52個月以來首次同比下降，其中待售3年以下新建商品住房面積同比降幅1.8%，表明2022年以來累積的市場新增庫存正被逐步消化。

四年多以來庫存只增不減的局面，終于被打破了。成交端的爆發(fā)就更直觀了。

北京方面，3月二手住宅網(wǎng)簽量達19886套，環(huán)比增長144.6%，同比增長3.4%，這是繼2025年3月之后北京二手房市場再度重回接近2萬套的規(guī)模，創(chuàng)下了15個月的單月成交量新高。這個數(shù)字背后是無數(shù)個家庭真金白銀的決策。

南京同樣不甘示弱。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份南京二手房成交10599套，創(chuàng)下近一年新高，環(huán)比3月上漲19%，這是南京二手房市場2026年連續(xù)第二個月成交走高。

在成交量創(chuàng)新高的同時，市場呈現(xiàn)庫存持續(xù)走低、業(yè)主惜售的特征，南京二手房庫存已跌破13萬套，相比高峰期的18萬套大幅減少。業(yè)主開始惜售，本身就是市場情緒轉(zhuǎn)向的強烈信號。

行業(yè)專家的判斷也頗為一致。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，受季節(jié)性因素、積壓需求釋放及政策利好疊加影響，3月房地產(chǎn)市場如期迎來＂小陽春＂，北京、上海、杭州等核心城市成交數(shù)據(jù)大幅攀升，核心地段房源去化速度加快，對全國市場信心起到了關(guān)鍵的修復(fù)作用。

需要把話說清楚的是，＂跌不動＂不等于＂馬上漲＂。三四線城市新建商品住宅價格環(huán)比仍在小幅下跌，但二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比降幅分別收窄0.2個和0.1個百分點。

跌幅在收窄，這本身就是底部信號。馬光遠的判斷，更接近于一種＂結(jié)構(gòu)性見底＂——核心城市率先企穩(wěn)回升，邊緣市場逐步停跌橫盤。

政策托底與方向明朗

樓市能企穩(wěn)，不只是靠市場自發(fā)修復(fù)，政策面的精準發(fā)力同樣不可忽視。各地的動作越來越細致。

5月10日，蘇州市住房公積金管理中心印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，自2026年6月1日起實施一攬子公積金使用優(yōu)化政策，新政涵蓋提高貸款額度、放寬套數(shù)認定、加碼現(xiàn)房與＂好房子＂支持、購買產(chǎn)權(quán)公寓以及擴大提取范圍等8個方面內(nèi)容，將個人公積金貸款最高額度調(diào)整為150萬元，家庭最高額度調(diào)整為200萬元。

這種工具直接降低了改善型家庭的資金壓力。南京的思路也很清晰。

南京市政府2026年工作目標任務(wù)中已明確，要創(chuàng)新土地供應(yīng)政策舉措，合理控制新增住宅用地供應(yīng)，挖潛主城及熱點區(qū)域稀缺土地資源，穩(wěn)定核心地段地價房價，同時提高青年人才購房公積金貸款額度，擴大房票安置范圍，多措并舉去化存量商品房。

控總量、穩(wěn)核心、激活剛改，正在成為各地通行的打法。放眼全國，政策密度也在加大。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國超100市（縣）出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策約160條，聚焦公積金優(yōu)化、多子女家庭購房支持、住房以舊換新等領(lǐng)域，精準撬動改善性住房需求，各地政策實施的力度與精準度較以往顯著提升。

過去那種＂一刀切＂的調(diào)控早就過去了，現(xiàn)在講究的是哪兒不舒服治哪兒。馬光遠本人對這種節(jié)奏看得很透。

他在解讀中央經(jīng)濟工作會議精神時指出，2026年將成為房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸、走向平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵窗口期，這不僅關(guān)乎行業(yè)自身的企穩(wěn)回升，更關(guān)系到整體經(jīng)濟大盤的穩(wěn)定。這句話分量不輕，意思是國家把樓市穩(wěn)住放在了相當(dāng)重要的位置。

另一位資深觀察家的判斷也值得參考。＂中國房地產(chǎn)之父＂孟曉蘇明確判斷，2026年中國房價將會迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，他認為當(dāng)前是一場信心戰(zhàn)，市場復(fù)蘇＂拖拉不過2026年下半年＂。

兩個不同視角的專家，給出了高度相近的預(yù)期，這種共識在過去幾年并不多見。那么對普通老百姓而言，到底該怎么辦？這才是最實在的問題。

剛需自住的朋友，沒必要再繼續(xù)觀望了。一線和強二線城市的核心區(qū)，房源在悄悄漲價，業(yè)主惜售、議價空間收窄已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

等到數(shù)據(jù)上漲更明顯時再出手，價格大概率已經(jīng)不是現(xiàn)在這個價了。改善型家庭要把眼光放在＂地段+品質(zhì)+配套＂上。

遠郊那些掛著＂大戶型、低單價＂招牌的房子，看著實惠，實際流動性極差，幾年后可能就成了賣不出去的＂雞肋＂。多花一點錢買核心地段的成熟社區(qū)，長期看更劃算。

至于投資客，確實要清醒了。閉著眼睛買房就能賺錢的時代徹底結(jié)束了。

未來真正能保值增值的房子，是稀缺資源加優(yōu)質(zhì)供給的結(jié)合體，普通住宅再也回不到全民炒房的年代。把樓市看成一池水，過去十幾年是漲潮期，水位整體在抬升，隨便扔塊木頭都能漂起來。

現(xiàn)在潮水退了，能浮在水面上的，只有那些原本就有浮力的好東西。蘇州核心地段的保值能力依舊很強，加之租金市場表現(xiàn)不錯，甚至超過存款利率，說明蘇州房產(chǎn)的居住價值得到認可。

最新江蘇十五五規(guī)劃中，蘇州被＂點名＂7次，提及頻率與省會南京并列，是規(guī)劃中著墨最重的城市之一。這種有產(chǎn)業(yè)、有人口、有規(guī)劃的城市核心區(qū)，就是馬光遠所說的＂資產(chǎn)房＂的真正模樣。

行情走到這一步，焦慮和盲從都沒意義。看清自己處在什么位置，想清楚買房是為了住還是為了賺，比天天刷各種小作文重要得多。

馬光遠的判斷是不是百分百準確，時間會給出答案。但他點出的那個核心邏輯——分化已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢——大概率不會錯。