特寫 | 順豐房托來了新總裁 林聰智的所想與所為

觀點網 當市場還在爭論物流地產的底部究竟還有多遠時，順豐房托已經悄悄完成了一次關鍵的交棒。

2026年5月12日，林聰智正式接任順豐房托行政總裁。

而他的履歷，像一張漸次展開的物流地圖：在四大會計師事務所浸淫16年，升至審計合伙人；隨后跨界物流地產，在萬科旗下萬緯物流、中國物流資產擔任CFO。這一背景，賦予了他嚴謹與敏銳的雙重特質。

而在順豐控股持續推進輕資產戰略背景下，林聰智的上任，被市場視為順豐房托強化資本運作與資產管理的明確信號。

當下，物流地產正經歷一場結構性大考，供需錯位、租金承壓、新增供應洶涌，資金端卻在收縮，行業流動性像擰緊了的弦。

再看順豐房托，踩著物流地產“黃金年代”的鼓點，在2021年上市，成為香港第一只物流地產為主的REIT，但這只REIT的資產規模仍然偏“輕”，目前僅有4個項目，且過去幾年幾乎沒有收并購動作。

對一只上市房托基金來說，資產規模原地踏步、擴募遙遙無期，市場就會用腳投票，流動性也會跟著降溫。

改變，迫在眉睫。

近日，在接受觀點新媒體專訪時，林聰智聊起了上任后的第一要務：“穩住基本盤，拓展新資產。”

這幾個字，林聰智說得非常堅定。

使命：穩住基本盤，拓展新資產

順豐房托成立的初衷，從一開始就很清晰。

采訪伊始，林聰智點明了這一定位：“順豐控股成立這個平臺，是希望把控股公司持有的重資產挪到這里，讓順豐控股資產負債表不會那么重，向輕資產化發展。”

“一家做快遞快運的公司，理論上不該持有太多重資產。”

這正是順豐房托最核心的發展邏輯，以母公司資產為基本盤，通過擴募實現規模增長，同時反哺順豐控股的輕資產轉型。

因此，林聰智上任后的首要任務也圍繞此展開：“穩住目前四個資產，同時不斷探索，把好的資產裝進平臺。”

順豐房托目前擁有四項現代物流物業，分別位于香港青衣、長沙、佛山以及蕪湖。截至2025年年末，整體出租率為96.9%。

即便出租表現仍舊不錯，但林聰智并未放松。

他提到，當前行業不單單提供倉儲租賃服務，還在向供應鏈服務、智慧倉儲等方向轉型。順豐房托也會配合租戶要求，盡可能對倉庫進行改造。

“香港青衣項目2014年竣工，相對內地項目來說比較老舊，所以第三方租戶進場前，我們也會進行交流。”他強調：“在回報率許可的場景下，順豐房托會根據租戶的要求進行改造和調整。”

至于資產的擴募，林聰智透露了自己心中最理想的狀態：“把母公司大部分資產都裝進順豐房托。”

他算了一筆對雙方都劃算的賬：對順豐控股，這是輕資產化；對順豐房托的股東，這意味著增長和更好的發展空間。

當然，裝資產不是“撿到籃里都是菜”，順豐房托也設定了清晰的量化門檻。林聰智介紹稱，會首選中國大陸的物流地產資產，要求收益率較高，且出租率需在90%以上才會納入考量。

“首選的肯定是順豐控股自己的資產，因為母公司都在用，肯定能達到這個條件。”林聰智同時表示，如果市場上出現業主因流動性問題而大幅折價出售的優質資產，“我們也會關注這種機會”。

至于擴募的時間表，他直言：“希望今年在資產擴募方面會有一些突破。”

事實上，在加入順豐房托之前，林聰智是四大出身，而后又輾轉物流地產CFO歷練。

盡管是財務背景，但他并不保守。他自己也調侃道：“理論上財務背景的人非常保守，只關注流程和規章制度。但我在萬緯物流和中國物流資產的時候，除了財務，投融資也負責。我在穩定基礎之上還有一定的彈性，貼合市場發展。”

他的量化目標很具體，在任期內，希望每年能把3-4個項目裝到REIT平臺，未來3-5年整體規模翻一番。

顯然，這是一個清晰、具體、不喊口號的增長路線圖。

判斷：行業底部不遠了

對于市場時機，林聰智有著自己的判斷。

此前，世邦魏理仕報告指出，中國高標倉市場正經歷一個起于2021年，且長達7-8年的“超級庫存周期”。隨著可租面積庫存水平在2026至2027年間逐步回落，市場有望在2028年左右迎來新一輪租金周期性回升的契機。

林聰智對此表示認同：“疫情時期大量資本蜂擁進入物流地產，導致供應量翻番，疫情過后出現供給過剩，大灣區表現尤其明顯。”

“但我感覺離底部應該不太遠了。”林聰智的底氣來自哪里？一是對中國經濟韌性的信心，二是區域市場先行回暖的案例。

“中西部地區早幾年供應量很大，空置率甚至高達二十幾甚至三十，租金非常低。但去年開始，中西部地區空置率已經回歸到個位數，租金慢慢增長。”他認為，中西部地區是整個中國經濟環境的一個縮影，“放到整個中國，未來肯定也會這樣”。

不過，區域分化仍將存在。林聰智特別提示了大灣區短期內的供應壓力，尤其是增城、東莞、惠州等地。

“此前大量企業自己拿地建倉庫，原來在外面租的倉庫基本都會退掉，這會造成比較大的壓力。”但他認為這更多是短期沖擊，“一兩年時間，我相信會慢慢消化掉”。

他強調：“我對于這個市場是蠻有信心的，長期看好。”

這種長期的信心則自于消費端的底層驅動，在林聰智看來：“中國未來拉動經濟發展靠消費，網購是跑不掉的。現在網購在社會消費品零售總額中大概占20%，還有增長空間。”

在融資環境方面，林聰智的心態相當放松，“銀行都追著我們貸款，條款沒有收緊，成本也沒有以前那么苛刻”。

雖股權融資仍主要受股價制約，但他特別提到了一個潛在的制度紅利：香港與內地監管部門正在推進REITs互聯互通。

“行業里很多人說今年年底可能完成，如果互聯互通落地，對我們的股價會是重大利好。”

林聰智算了一筆賬：“如果REIT互聯互通能落實，這有助拉近目前中港兩地上市房托的股息率差異。這對在香港上市的房托股價有一定的提升作用。當香港上市的房托股價回歸合理水平后，股權融資就是水到渠成的事。”

澄清：順豐續約租金“大跌”

近期，市場對順豐房托與順豐控股續約租金出現較大幅度下調頗為關注。

2026年3月，順豐房托與順豐控股旗下子公司就香港、佛山、蕪湖、長沙四個物流項目的租賃協議進行了續簽，租金總金額約6.94億元，續租租金降幅在20%-45%之間。

針對續約租金的調整，林聰智沒有回避，而是正面做出了回應。

“香港項目（租金及管理費）下跌20%，蕪湖項目（租金及管理費）下跌45%。一般人看到這個下滑，可能會覺得是不是有利益輸送，或者不合理的定價問題。”他坦言。

但實際情況并非如此。

林聰智回溯了事情的來龍去脈：2021年IPO時，雙方簽訂的租約里設有一個每年3%到5%的自動增長機制，然而疫情之后，市場租金整體下行，大量租戶要求業主減租甚至免租。

“但順豐控股作為我們的控股公司、一個很好的租客，即使在市場情況轉差，也從來沒有要求減租金或縮短租期，還是按已簽訂的原租約去履行責任。”林聰智說。

五年過去，合同租金與市場租金之間的“剪刀差”越來越大。

2026年，租約到期續簽。由于順豐控股和順豐房托已是兩個獨立的上市平臺，所有關聯交易必須通過獨立董事、股東大會的獨立審批，條款必須回歸市場水平。

“從那么高的租金回歸市場水平，就出現了香港下跌20%、蕪湖下跌45%的情況。”林聰智強調：“不是我們被迫下調租金，而是過去給得太高了。”

他補充說，定價過程有兩家獨立的測量師公司、評估公司核實，確保價格在目前市場范圍以內，不存在利益輸送。

至于市場提及的“關聯租戶收入占比過高”的擔憂，林聰智給出了一個反向思考的角度。

“如果是經濟上行的維度，市場擔心關聯交易會不會影響小股東利益。但我們今天是處于經濟下行的周期，大家更關注的是倉儲能不能租出去。那么，我們有這樣好的一個客戶，應該是好事情。”

這個視角，確實讓人眼前一亮。

這是林聰智上任后接受的第一次專訪，他詳細闡述了任期的使命與目標，分享了對行業周期的遠見，也厘清了公司發展的現實處境。

在周期底部的當下，林聰智試圖為順豐房托找到一條兼具防守與進攻的道路，既要守住母公司資產的基本盤，同時捕捉市場錯配帶來的擴募機會，并期待制度紅利打開新的估值空間。

林聰智的到來，或許不只是一次人事更迭，也是順豐房托對當前市場邏輯的一次深度探索與價值重構，更是對“資產如何增值、資本如何溢價”這一命題的正面回應。

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