萬(wàn)科千億窟窿國(guó)家不填了！每一個(gè)擠地鐵的深圳人，都在為萬(wàn)科買(mǎi)單

今年年初，萬(wàn)科有一筆總額 11 億元的在岸債券，原定于 2028 年 1 月 22 日到期。該債券附帶提前贖回條款，若債權(quán)人行使贖回權(quán)，萬(wàn)科須按期償還本金，否則將構(gòu)成違約。

具體方案顯示，約94%的債權(quán)人同意行使提前贖回權(quán)，萬(wàn)科將率先償還其中40%的本金，相當(dāng)于4.4億元人民幣，剩余60%本金獲得延長(zhǎng)償還期限一年，也就是說(shuō)，這部分債務(wù)將從2028年推遲到2029年再行歸還。

此前萬(wàn)科嘗試在債權(quán)人投票前一天提出更寬松的方案，將寬限期延至4月底，但未獲通過(guò)，只能接受當(dāng)前的妥協(xié)結(jié)果。自去年11月提出債務(wù)延期方案以來(lái)，這是萬(wàn)科首次付諸行動(dòng)。

過(guò)去數(shù)月里，公司一面努力與債權(quán)人談判，一面向主要股東深圳地鐵集團(tuán)尋求紓困支持。可惜深圳地鐵集團(tuán)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未表現(xiàn)出進(jìn)一步提供資金援助的意愿，令萬(wàn)科只能依靠債券持有人來(lái)緩解短期長(zhǎng)債壓力。

更嚴(yán)峻的局面在于，萬(wàn)科除這一筆債務(wù)外，還有近110億元人民幣的債券，將在今年4月至7月陸續(xù)到期。雖然部分債券已獲延期，但整體債務(wù)負(fù)擔(dān)依然沉重。

與此呼應(yīng)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的低迷，2025年中國(guó)新房銷售料將連續(xù)第四年下滑，政策支持力度尚難以為繼，整體行業(yè)急待新的突破。回顧報(bào)道，不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科選擇以部分還本延期還本的方式，既滿足了債權(quán)人提前贖回的合法要求，也為自身爭(zhēng)取了喘息時(shí)間。

這一舉措無(wú)疑在短期內(nèi)大大降低了市場(chǎng)對(duì)其出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約的擔(dān)憂，但放眼長(zhǎng)期，萬(wàn)科乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。萬(wàn)科凸顯了穩(wěn)健與靈活兼具的應(yīng)急思路，面臨債權(quán)人要求，萬(wàn)科并未強(qiáng)硬拒絕，而是迅速與94%的債權(quán)人達(dá)成一致，用真金白銀來(lái)鞏固信譽(yù)。

為未來(lái)的110億元巨額債務(wù)，到期時(shí)依然需要更多的延期或新債融資支持，這對(duì)其現(xiàn)金流和融資成本而言，都是不小的考驗(yàn)。

從債權(quán)人角度觀望，持有人表現(xiàn)出了罕見(jiàn)的包容和耐心，94%的贖回需求獲批，說(shuō)明債權(quán)人普遍認(rèn)為萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)實(shí)力與信用保障足以讓其放水一年。也暴露出市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)性收緊的無(wú)奈。

在尋找下一個(gè)更安全的投資標(biāo)的之前，債權(quán)人寧愿與老牌巨頭妥協(xié)，也不敢貿(mào)然追討，以免因企業(yè)違約而一鍋端。把目光拉到行業(yè)層面，萬(wàn)科的這一部分還款部分延期模式或?qū)⒊蔀槠渌科蟮慕梃b樣板。

說(shuō)到這兒，不少吃瓜群眾就納悶了——為啥國(guó)家這次沒(méi)像以前那樣大手一揮"兜底"？

翻開(kāi)萬(wàn)科歷年財(cái)報(bào)，自上市以來(lái)累計(jì)凈利潤(rùn)3700多億，可分紅只占了1300多億，剩下的2400億全砸進(jìn)了"多元化轉(zhuǎn)型"：200億喂給物流巨頭普洛斯，數(shù)百億砸進(jìn)長(zhǎng)租公寓泊寓，再加上百億投給萬(wàn)緯物流，如今要么賣不掉，要么只能賣個(gè)零頭，基本約等于"水漂打得真漂亮"。

更扎心的是，7年前深鐵集團(tuán)斥資數(shù)百億成為萬(wàn)科第一大股東，本想風(fēng)風(fēng)光光當(dāng)個(gè)財(cái)神爺，結(jié)果前后輸血近千億，硬生生把自己從盈利大戶拖進(jìn)了十年來(lái)的首次虧損——每一個(gè)在深圳擠地鐵的普通人，刷卡的錢(qián)都在替這筆糊涂賬買(mǎi)單。

當(dāng)"科學(xué)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，早識(shí)別、早預(yù)警、早發(fā)現(xiàn)、早處置"的信號(hào)一出，市場(chǎng)立馬就讀懂了潛臺(tái)詞：那個(gè)"高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大而不倒"的草莽時(shí)代，正式翻篇了。

再?gòu)暮暧^政策角度思考，國(guó)家近期在土地市場(chǎng)和信貸政策方面雖有小幅松動(dòng)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大幅放水并未擺上臺(tái)面，各級(jí)財(cái)政仍將"房住不炒"作為核心指導(dǎo)原則，既要防止金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，又要緊防地產(chǎn)泡沫。

萬(wàn)科此舉無(wú)疑為政策制定者提供了一個(gè)觀測(cè)窗口：如果頭部房企普遍陷入債務(wù)泥潭，或?qū)⒓铀俪雠_(tái)更多定向支持措施，幫助行業(yè)慢牛復(fù)蘇；反之則可能繼續(xù)保持緊平衡，倒逼房企加快轉(zhuǎn)型或資產(chǎn)剝離，探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等新領(lǐng)域，以盡量減少對(duì)高杠桿開(kāi)發(fā)模式的依賴。

唯有增強(qiáng)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，才能在未來(lái)的債務(wù)重壓下站穩(wěn)腳跟。撇開(kāi)紛繁的財(cái)務(wù)技術(shù)細(xì)節(jié)，萬(wàn)科這次操作折射的是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期的深刻矛盾。

一方面，前十多年高速擴(kuò)張留下了龐大債務(wù)體量；另一方面，新周期下土地、信貸和消費(fèi)三大戰(zhàn)場(chǎng)并未出現(xiàn)早期預(yù)期的復(fù)蘇。

巨頭如何在去杠桿的大潮中保持穩(wěn)健，行業(yè)如何在"穩(wěn)字當(dāng)頭"與"房住不炒"之間找到平衡點(diǎn)，政策如何既支持住房改善需求，又防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這一切都在萬(wàn)科與債權(quán)人之間的博弈中得到縮影呈現(xiàn)。

萬(wàn)科此次部分償還債券、延遲還本的決策，既是一次務(wù)實(shí)的自救嘗試，也是一場(chǎng)信心的金錢(qián)博弈。它暫時(shí)將違約風(fēng)險(xiǎn)化解于無(wú)形，卻無(wú)法徹底蕩平未來(lái)的債務(wù)高山。

要讓這條困擾行業(yè)多年的債務(wù)怪圈得以真正打破，還需地產(chǎn)巨頭與政策制定者共同配合，市場(chǎng)信心進(jìn)一步筑底，才能為中國(guó)房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期發(fā)展鋪就健康之路。

時(shí)間來(lái)到2026年3月31日晚，萬(wàn)科披露2025年年度報(bào)告，公司全年?duì)I業(yè)收入2334.3億元，同比下滑32.0%；歸母凈利潤(rùn)-885.6億元，虧損額同比擴(kuò)大78.98%。

對(duì)于2026年的償債安排，萬(wàn)科透露，年內(nèi)仍有到期公開(kāi)債合計(jì)146.8億元，其中4月-7月為償債高峰期，集中到期債務(wù)約112.7億元。

市場(chǎng)有消息傳出，萬(wàn)科正在考慮一項(xiàng)更大規(guī)模的重組方案，已與部分債權(quán)人進(jìn)行溝通，方案可能包括將債務(wù)期限延長(zhǎng)至10年等，不過(guò)該消息尚未得到萬(wàn)科官方證實(shí)。

萬(wàn)科的化債故事仍在繼續(xù)，資本市場(chǎng)屏息以待。