北京樓市:突飛猛進(jìn)

“北京樓市突飛猛進(jìn)”量價(jià)確實(shí)都在走強(qiáng)，但更準(zhǔn)確的說法是：核心資產(chǎn)領(lǐng)漲、剛需盤熱銷、遠(yuǎn)郊仍承壓的“結(jié)構(gòu)性突進(jìn)”。

一、最新數(shù)據(jù)：量價(jià)齊升，且不是短期脈沖

1）二手房：連續(xù)放量，創(chuàng)近五年同期新高

2026年4月北京二手住宅網(wǎng)簽約1.79萬套，同比增長約15%–19%，為近五年同期最高。

“五一”前四天二手房成交同比大增72%，帶看與成交持續(xù)走高。

今年1–2月二手網(wǎng)簽已突破2.3萬套，較近十年同期均值高出兩千余套；3月更是達(dá)到約1.99萬套、環(huán)比暴增。

二手房成交占比已超過70%，北京正式進(jìn)入“存量房主導(dǎo)”階段。

2）新房：4月環(huán)比暴漲，五一延續(xù)熱度

2026年4月新房住宅網(wǎng)簽約6293套，環(huán)比暴漲77%、同比大漲79%。

截至4月13日新房網(wǎng)簽就已超過3月全月（3552套），節(jié)奏明顯前移。

5月全市新房均價(jià)約50,356元/㎡，環(huán)比持平、同比漲2.83%；核心區(qū)（西城約14.2萬/㎡、朝陽約9.4萬/㎡、海淀約9.0萬/㎡）漲幅更明顯。

3）“金三銀四”整體成色

3–4月新房+二手住宅總成交約44,226套，為近五年第二高（僅次于2023年）。

其中二手房3–4月合計(jì)36,892套，同比增長超6%，達(dá)到近五年最高。

二、熱銷結(jié)構(gòu)：不是普漲，而是“剛需先動、改善接力、豪宅爆發(fā)”

特征 具體表現(xiàn)

總價(jià)段下移 熱銷項(xiàng)目套均總價(jià)集中在450–550萬元，較此前700萬+明顯下移；400萬級上車盤大量入市

高得房率產(chǎn)品走紅 多個(gè)項(xiàng)目得房率突破90%（陽臺半贈送等設(shè)計(jì)），成為核心賣點(diǎn)

純新盤強(qiáng)勢 4月網(wǎng)簽前列幾乎被純新盤包攬：國賢府PARK、方程國賢府、首鋼璟瑞長安等，開盤去化率普遍80%–90%+

改善/豪宅同步走強(qiáng) 90–150㎡改善戶型成交占比達(dá)63%；千萬級豪宅成交同比暴增86%

通州異軍突起 解除雙限后，通州在金三銀四中網(wǎng)簽破百項(xiàng)目獨(dú)占5個(gè)，合計(jì)約953套，占全市約13%

五一期間多個(gè)項(xiàng)目單日破億：保利發(fā)展在京6項(xiàng)目首日8小時(shí)破億；紫京宸園5月2日單日1.3億；璞樾、九樹滿和等也單日過億。

三、為什么突然這么猛？三重共振

政策底已實(shí)：首套房首付降至15%，二套20%；房貸利率處于歷史低位（首套約3.2%–3.5%）；非戶籍五環(huán)內(nèi)社保降至3年、五環(huán)外2年；增值稅"滿2免征"等降低置換成本。

供需逆轉(zhuǎn)：一線宅地供應(yīng)縮減超30%，核心區(qū)幾乎無新增宅地；而積壓四年的剛需+改善需求集中釋放，"賣舊買新"鏈條打通。

預(yù)期拐點(diǎn)確立：3月70城數(shù)據(jù)顯示北京二手房環(huán)比漲0.6%領(lǐng)跑全國，終結(jié)連續(xù)11個(gè)月下跌；業(yè)主惜售、掛牌量下降、成交周期從60天縮至約25天。

四、但請注意：遠(yuǎn)郊和老破小并沒有"突飛猛進(jìn)"

通州、順義、大興均價(jià)仍在3–3.8萬/㎡，庫存周期超180天，部分項(xiàng)目折扣8%–10%。

全市二手掛牌均價(jià)約3.36萬/㎡（近五年最低），實(shí)際議價(jià)空間達(dá)14.2%（年內(nèi)最高）。

核心區(qū)學(xué)區(qū)次新房走強(qiáng)，遠(yuǎn)郊老破小仍以"以價(jià)換量"為主。

五、

北京樓市確實(shí)進(jìn)入了"量價(jià)修復(fù)、信心回暖"的快車道，但這是一場"核心資產(chǎn)的突進(jìn)"而非"全市普漲的狂歡"。 剛需和改善購房者當(dāng)下政策窗口確實(shí)友好，但選籌邏輯已經(jīng)徹底變了——閉眼買的時(shí)代結(jié)束了，"擇城、擇區(qū)、擇品"才是新規(guī)則。