朱辛莊絕版宅地，逃不出這個(gè)魔咒

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)

初夏的七辛南路，一片繁忙。

道路兩旁的綠化帶，土地已做好平整，工人們正將一棵棵新樹，按序就班地栽下。

順著馬路往西看，右邊的大華啟宸府主體工程，已全部竣工，只待交房；東邊的中海未來(lái)之境，則已全部封頂，正進(jìn)行外立面施工。

一片嶄新的城市界面，正逐漸成型。

這里，是被稱為昌平樓市高地的朱辛莊核心區(qū)，距離地鐵朱辛莊站，約400米。

5月7日，北京市2026年第4批次供地清單出爐——豐臺(tái)兩宗，通州、大興、昌平各一宗。

與其他四宗比，位于朱辛莊的0055、0057地塊，很是特殊。

在供地清單發(fā)布的當(dāng)天，這宗地便進(jìn)入了預(yù)申請(qǐng)；次日，即被激活正式掛牌。

土拍時(shí)間，定在6月11日，起拍價(jià)9.09億元。

相比火速上架，朱辛莊地塊更引人關(guān)注的，是其中0055地塊的身份——一塊變性之地。

2023年4月至2025年7月，它的土地編號(hào)為0801-32號(hào)地，性質(zhì)是工業(yè)研發(fā)用地。

在2025年8月1日，搖身一變，為R2類居住用地。

同時(shí)，有關(guān)部門甚至還把東面的0057地塊，也做了相應(yīng)調(diào)整。

這一切，都是為了配合0055地塊的成功入市。

現(xiàn)在，答案來(lái)了。

順利掛牌的它，成了當(dāng)下朱辛莊核心區(qū)的絕版宅地，但背上了旁邊0057地塊這個(gè)大包袱。

有了這個(gè)前提，將勸退不少青睞者。

不過(guò)，這已成了昌平拿地的一個(gè)慣例。

僅在朱辛莊，與0055地塊一路之隔的中海未來(lái)之境，當(dāng)初就捆綁了一塊體育用地。由中海地產(chǎn)以12.8億元的底價(jià)拿下。

而北京國(guó)賢府、龍湖恩祥凌云頌、國(guó)賢府PARK、未來(lái)城星寰時(shí)代等等，莫不如此。

當(dāng)然，與中海未來(lái)之境比，0055地塊即便背上包袱，整體的樓面價(jià)也較前者，下探不少。

它能逃出底價(jià)成交的魔咒嗎？

先天條件優(yōu)秀

0055和0057地塊加一起，總用地面積約2.35萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建面5.33萬(wàn)平米。

0055地塊作為宅地，占地1.27萬(wàn)平米，地上建面3.18萬(wàn)平，容積率2.5，限高80米。

0057地塊為多功能用地，占地1.07萬(wàn)平米，地上建面2.15萬(wàn)平米，容積率2.0，限高80米。

變性后的0055地塊，可謂朱辛莊當(dāng)下的最佳宅地。

1、位置絕佳。它與中海未來(lái)之境、大華啟宸府，都在七辛南路的北邊，但距離朱辛莊地鐵站，只有200米。

2、0055號(hào)地的負(fù)擔(dān)更小。土拍文件中，它和大華啟宸府整體統(tǒng)籌，需建500平社區(qū)服務(wù)用房，但攤到自身的，只有150平米。

除此之外，再無(wú)負(fù)擔(dān)。

而大華啟宸府配建了1000平米沿街商業(yè)，以及350平米社區(qū)管理服務(wù)用房；中海未來(lái)之境配建1000平方米的沿街商業(yè)，以及1000平米養(yǎng)老服務(wù)驛站。

4、居住品質(zhì)更高。相比大華啟宸府和中海未來(lái)之境，0055地塊的東邊是0057地塊，二者中間還有一片綠地，也是調(diào)規(guī)而言——之前，在0057地塊的北邊。

有了這些因素的加持后，僅看0055地塊的先天條件，超越了西邊兩個(gè)樓盤，堪稱完美。

背刺了誰(shuí)？

在0055地塊變性之前，被稱為朱辛莊最后住宅用地的，是中海未來(lái)之境。

2025年7月，它正式開盤。沒(méi)幾天后，0055地塊即被當(dāng)作宅地推出。

這種突然襲擊，讓中海地產(chǎn)有點(diǎn)受傷。以至于當(dāng)時(shí)中海未來(lái)之境的銷售，面對(duì)客戶時(shí)，都要改營(yíng)銷說(shuō)辭。

對(duì)整個(gè)朱辛莊樓市而言，0055地塊的出現(xiàn)，也打破了原有格局。

今年4月，關(guān)于它的規(guī)劃方案反饋意見(jiàn)公示。多達(dá)287份意見(jiàn)中，大多都是對(duì)用地性質(zhì)改變后的質(zhì)疑。

如，突然新增住宅用地，會(huì)給周邊其他項(xiàng)目的居住品質(zhì)、交通、配套等帶來(lái)壓力，更會(huì)導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)波動(dòng)，等等。

外界的這些擔(dān)心，并非多余。

2023年，隨著越秀星樾、大華啟宸府、中海寰宇未來(lái)等項(xiàng)目的入市，朱辛莊樓市迎來(lái)了高光時(shí)刻。

但隨后，大環(huán)境驟變，到了中海未來(lái)之境開盤時(shí)，朱辛莊樓市已大不如前。

截至5月12日，它供應(yīng)342套，網(wǎng)簽157套，均價(jià)6.09萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額10.66億元，地價(jià)覆蓋率83.28%。

另一個(gè)影響較大的項(xiàng)目，為朱辛莊外圍的星耀未來(lái)。

截至目前，它供應(yīng)978套，網(wǎng)簽243套，均價(jià)5.4萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額13.265億元，地價(jià)覆蓋率52.37%。

此外，即便是進(jìn)入尾盤的越秀星樾和中海寰宇未來(lái)，也都將受到0055地塊的沖擊。

目前，它們各自仍有約100套房源，尚未正式網(wǎng)簽。

花落誰(shuí)家

很明顯，在大環(huán)境驅(qū)使下，朱辛莊已難現(xiàn)往昔輝煌。

此時(shí)，0055地塊的入市，能否再次將朱辛莊樓市，拉回人們的視野呢？

在樓面起拍價(jià)上，0055地塊與中海未來(lái)之境比，便宜不少——約4000元/平。

含0057地塊的配建成本，0055地塊的起始樓面積，將來(lái)到約3.08萬(wàn)元/平；而中海未來(lái)之境含配建的樓面價(jià)，約3.48萬(wàn)元/平米。

現(xiàn)在，最大的懸念是，0055地塊會(huì)以底價(jià)成交嗎？

從它的火速掛牌來(lái)看，大概率也是一塊早已談好的“內(nèi)定”地。

花姐了解到，0055地塊的激活者，是未來(lái)科學(xué)城置業(yè)。

作為昌平樓市的“地頭蛇”，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)近些年來(lái)，除了參股幾乎所有的昌平新盤外，也在去年開始，親自下場(chǎng)。

處女作是今年小陽(yáng)春爆火的星寰時(shí)代。

截至5月12日，它供應(yīng)647套，網(wǎng)簽198套，成交均價(jià)5.18萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額9.67億元，地價(jià)覆蓋率77.82%。

在星寰時(shí)代身上，首次獨(dú)立操盤的未來(lái)科學(xué)城置業(yè)，可謂旗開得勝。此次染指0055地塊，其在開發(fā)領(lǐng)域的野心，已充分彰顯。

不過(guò)，土拍市場(chǎng)是公平、公開、公正的。

此前的亦莊瀛海1040-1地塊，激活者中國(guó)金茂志在必得，但也在中建智地的持續(xù)加價(jià)下，忍痛割愛(ài)。

到了0055地塊身上，這一幕還會(huì)否重演？

以中海未來(lái)之境目前的處境，中海地產(chǎn)會(huì)坐視不顧嗎？

當(dāng)然，土拍也是一門生意。

在中海未來(lái)之境身上，未來(lái)科學(xué)城置業(yè)也是持有股份的。