借名買房內(nèi)部約定不能對抗善意債權(quán)人 房產(chǎn)律師拆解執(zhí)行異議規(guī)則

案件情節(jié)

陳先生2012年借用朋友周先生的名義買了一號房屋，兩人簽了借名買房協(xié)議，陳先生付了全款，一直實(shí)際居住。

2018年，周先生做生意欠了別人200萬，債權(quán)人起訴到法院，并且申請了財(cái)產(chǎn)保全，法院查封了登記在周先生名下的一號房屋。陳先生知道后，提出了執(zhí)行異議，說房子是他的，不是周先生的，要求法院解除查封。

法院審查后駁回了陳先生的執(zhí)行異議，陳先生又提起了執(zhí)行異議之訴，要求確認(rèn)房屋歸他所有，停止對房屋的執(zhí)行。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是陳先生對一號房屋享有的權(quán)利，是否能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)民法典的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。一號房屋登記在周先生名下，周先生就是法律上的所有權(quán)人。陳先生和周先生之間的借名買房協(xié)議，只是他們之間的內(nèi)部約定，不能對抗善意第三人。

申請執(zhí)行人對周先生的債權(quán)是合法的，他有理由相信登記在周先生名下的房產(chǎn)就是周先生的財(cái)產(chǎn)。如果允許借名買房的實(shí)際權(quán)利人排除強(qiáng)制執(zhí)行，將會嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人的利益，也會鼓勵更多人通過借名買房來逃避債務(wù)。

所以法院最終駁回了陳先生的訴訟請求，繼續(xù)執(zhí)行一號房屋。

律師勝訴心得

我們站在申請執(zhí)行人的角度，這個案子能勝訴，關(guān)鍵在于我們抓住了物權(quán)公示的原則：

第一，我們強(qiáng)調(diào)了物權(quán)登記的公信力。不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，這是物權(quán)法的基本原則，債權(quán)人有理由相信登記的內(nèi)容。

第二，我們指出了借名買房的風(fēng)險(xiǎn)。如果支持了陳先生的請求，以后所有的被執(zhí)行人都可以通過和別人簽借名買房協(xié)議來逃避執(zhí)行，這對債權(quán)人太不公平了。

第三，我們也指出陳先生自己有過錯，他明知借名買房有風(fēng)險(xiǎn)，還選擇這樣做，就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的后果。

這個案子是借名買房最典型的風(fēng)險(xiǎn)之一：出名人欠債，房子被執(zhí)行。很多人只看到借名買房的好處，卻忽視了這個巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出名人欠債，房子很可能被拍賣，到時候你只能找出名人要錢，但他都已經(jīng)欠債不還了，你還能要回來嗎？