政策性住房借名買房無效可主張增值損失 北京房產律師拆解賠償標準

案件情節

陳先生2009年想買房，但他沒有資格購買經濟適用房。他的朋友周先生有北京戶口，符合經濟適用房的申請條件，陳先生就和周先生商量，借用周先生的名義購買一號經濟適用房，周先生同意了。

兩人簽了一份協議，約定房子實際歸陳先生所有，所有費用都由陳先生出，滿五年可以上市交易后，周先生配合過戶。陳先生付了全款，房子下來后就住進去了，一住就是十幾年。

2019年，房子滿五年了，可以上市交易了，陳先生找周先生要求過戶，周先生卻反悔了，說經濟適用房是政策性保障住房，借名買房協議無效，房子應該歸他所有，他愿意退還陳先生的購房款。陳先生沒辦法，只能起訴到法院。

法院評析

法院審理后認為，經濟適用房是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購買經濟適用房需要符合特定的條件，并且要經過審批。

陳先生不具備購買經濟適用房的資格，他借用周先生的名義購買經濟適用房，規避了國家的經濟適用房政策，損害了社會公共利益和其他符合條件的購房者的利益。根據民法典的規定，損害社會公共利益的合同無效。

所以法院認定雙方簽訂的借名買房協議無效。但考慮到陳先生已經實際居住多年，而且支付了全部購房款，法院判決周先生返還陳先生購房款，并按照房屋現在的市場價值賠償陳先生的損失。

律師勝訴心得

我們站在陳先生的角度，雖然協議被認定無效，但我們還是為當事人爭取到了最大利益：

第一，我們雖然承認協議無效，但重點強調了陳先生的實際出資和居住情況，以及周先生的不誠信行為。

第二，我們申請了房屋價值評估，要求按照現在的市場價值賠償損失，而不是只退還當年的購房款。如果只退當年的購房款，陳先生的損失就太大了。

第三，法院最終采納了我們的意見，判決按照市場價值賠償，這實際上讓陳先生獲得了相當于房屋增值的利益，雖然沒有拿到房子，但經濟上沒有吃虧。

這個案子告訴我們：經濟適用房、兩限房這類政策性保障住房，千萬不要借名購買，因為協議很可能被認定無效。如果確實要買，一定要考慮清楚風險。