公司代持房產(chǎn)注銷后如何維權 北京房產(chǎn)律師拆解借名買房確權要點

案件情節(jié)

陳先生早年在廣東一家公司擔任市場部經(jīng)理，1995年因為公司業(yè)務調(diào)整，他被調(diào)到北京擔任常務副總。到北京后需要解決住房問題，他自己看中了一套房子，但因為當時陳先生的戶籍還在廣東，不是北京戶口，不符合當時的購房政策，沒辦法把房子登記在自己名下。

陳先生就和當時所在的甲公司商量好，由公司代他持有這套一號房屋的產(chǎn)權。1997年，陳先生作為經(jīng)辦人，以公司的名義和原房主簽了房屋買賣協(xié)議，分期把購房款都付清了。所有的產(chǎn)權登記手續(xù)都是陳先生自己辦的，房產(chǎn)證也一直由他拿著，房子從買下來就是陳先生一家在住，物業(yè)費、水電費、供暖費這些也都是陳先生在交。

后來陳先生在1997年底從公司離職，就沒再跟公司聯(lián)系。等到2003年北京取消了外地戶籍購房限制，陳先生想辦過戶時，才發(fā)現(xiàn)甲公司早在2002年就注銷了。公司的兩個股東也早就被吊銷了營業(yè)執(zhí)照，只剩下周先生一個投資人還能聯(lián)系上。陳先生沒辦法，只能起訴到法院，要求周先生和兩家股東公司配合把房子過戶到自己名下。

法院評析

法院審理后認為，當事人應該按照約定全面履行自己的義務。企業(yè)法人注銷后，應該由它的股東、發(fā)起人或者出資人作為當事人。本案中，一號房屋原來登記在甲公司名下，但甲公司已經(jīng)注銷了。周先生作為公司的出資人，當庭認可陳先生和甲公司之間確實存在借名買房的關系，也承認房子一直是陳先生在居住使用，同意配合辦理過戶手續(xù)。

關于購房政策問題，陳先生在北京2011年限購政策出臺前至少七年就已經(jīng)符合購房條件了，只是因為公司注銷、股東被吊銷這些客觀原因，一直沒辦法辦理過戶。如果讓陳先生承擔這些不利后果，就違背了民法的公平原則。所以法院支持了陳先生的訴訟請求。

律師勝訴心得

這個案子能勝訴，關鍵在于我們抓住了三個核心點：

第一，證據(jù)鏈完整。陳先生保存了從買房到居住的全部證據(jù)——購房協(xié)議、房產(chǎn)證原件、二十多年的各種繳費單據(jù)，這些都能證明他是房屋的實際權利人。很多借名買房的當事人就是因為證據(jù)保存不全，最后吃了大虧。

第二，主體資格認定準確。公司注銷后，我們沒有盲目起訴，而是先查清楚了公司的出資人和股東情況，把正確的被告列上，這是案件能順利進行的前提。

第三，公平原則的運用。雖然陳先生現(xiàn)在不符合限購政策，但我們強調(diào)了他當年買房時是符合政策的，只是因為客觀原因無法過戶，法院最終采納了這個觀點。這個案子告訴我們，借名買房一定要簽書面協(xié)議，所有票據(jù)都要自己保管，遇到問題要及時通過法律途徑解決。