URI城市租住研報丨2026年4月中國核心城市的租賃市場分析

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北京+上海+深圳3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2026年4月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注4月租賃市場動態，研究分析北京、上海、深圳3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

其他額外數據需求，請后臺有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：十五部門聯合發文“因地制宜建設青年公寓，推動職住平衡”

■地方政策：地方政策側重青年公寓、存量盤活與公積金優化

■土地成交：上海深圳成交3宗涉租賃地塊，北京無成交，存量改造、城市更新為主導

■個人房源：新增供應全線收縮，租金環比微漲，同比仍處明顯下行通道

■分散式公寓：分散式公寓新增供應持續探底，深滬環比漲跌互現，京滬同比轉正，分散式房源持續出清，房源加速向集中式及保障性租賃住房體系轉移。

■集中式公寓：規模穩中有升，租金走勢分化明顯，上海領跑

■項目新開：上海供應放量，深圳跟進，北京缺席，呈現大型社區化供應并存格局

■品牌動態：重點住房租賃企業持續發力項目拓展與品牌建設

■金融動態：保租房REITs市場升溫，擴募、發行與業績披露多點開花

01

政策篇

十五部門齊發力 青年安居促職住

1

宏觀政策

十五部門聯合發文“因地制宜建設青年公寓，推動職住平衡”

4月22日，共青團中央、中央網信辦、國家發展改革委等15部門聯合印發《關于深化青年發展型城市建設 助力建設現代化人民城市的意見》。《意見》提出，要強化城市規劃適青導向。將青年發展納入城市國土空間規劃。結合15分鐘生活圈建設，鼓勵“青春小店”等發展。在青年就業集中區域、文教醫機構周邊、軌道交通沿線等根據需要，因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，降低通勤成本、促進職住平衡。

推動城市中心區域存量低效用地再開發，布局一批低成本工作空間、生活居所。

2

地方政策

青年公寓、存量盤活與公積金優化成重點

2026年4月，全國多地密集出臺租賃住房新政，聚焦青年安居與存量盤活。北京、上海、深圳、杭州等核心城市加大人才公寓、保租房供應；武漢、貴州、珠海等地推動閑置商辦、廠房改建為租賃住房；太原創新“保租房+就業創業”一體化服務，多城優化公積金提取政策。江蘇、臺州等地青年公寓項目落地熱銷。整體政策更趨精準，助力新市民、青年人職住平衡。制度規范持續完善，天津、西安、鄭州等地優化公租房、保租房管理流程。

整體政策環境更加務實，助力構建多層次住房保障體系。

02

土地篇

滬深供地小而精 存量更新為主導

上海深圳成交3宗涉租賃地塊，北京無供應，存量改造、城市更新為主導

2026年4月，上海、深圳共成交3宗租賃住房用地，體量為1.53萬㎡，均為劃撥或協議出讓，成交總價極低，北京無供應。上海徐匯地塊為舊住房拆除重建項目，奉賢地塊為城中村改造配建租賃住房；深圳龍華地塊為土地整備利益統籌項目，受讓方為股份合作公司。

整體來看，租賃用地供應仍以存量改造、城市更新為主導，政府與國企主導，市場化招拍掛缺席，有效降低建設成本，強化保障性租賃住房的公益屬性。

03

市場篇

房源收縮租金穩 租賃市場調結構

個人房源

新增供應表現（掛牌）

4月三城個人房源新增供應全線收縮，深圳上海同比降幅較大

2026年4月，北京、上海、深圳三城個人房源新增供應量環比、同比均呈下降態勢。北京新增3.5萬套，環比下降10.0%，同比下降14.1%；上海新增2.8萬套，環比下降26.0%，同比下降27.5%；深圳新增1.1萬套，環比下降35.6%，同比降幅最大達36.1%。

整體市場供應持續收緊，深圳下滑最為顯著，或與租賃房源結構向集中式及保障性體系轉移有關。個人租賃市場進入深度調整期，市場承壓明顯。

個人房源

租金坪效表現

4月個人房源租金環比微漲，同比仍處明顯下行通道

2026年4月，北京、上海、深圳三城個人房源坪效租金環比均小幅上漲，漲幅在0.9%-2.0%之間，其中深圳領漲（+2.0%）。但同比來看，三城租金仍全面下跌，深圳同比降幅最大達19.9%，北京、上海分別下降17.8%和11.9%。

整體看，租金短期企穩主要受供應收縮支撐，但長期壓力未消，市場仍處于調整周期，租客議價空間較大。

分散式公寓

新增供應（掛牌）與租金表現

分散式公寓新增供應持續探底，深圳同比暴跌82%

4月，北京、上海、深圳三城分散式公寓新增房間規模繼續大幅下滑。北京新增2815間，環比下降7%，同比銳減75%；上海新增2246間，環比降15%，同比降53%；深圳僅新增516間，環比降25%，同比暴跌82%。各城市供應量均處于歷史低位，深圳萎縮最為嚴重。

分散式公寓市場持續出清，房源加速向集中式及保障性租賃住房體系轉移。

深滬環比漲跌互現，京滬同比轉正

4月，三城分散式公寓租金走勢分化。深圳環比上漲5.2%至4.63元/天/㎡，領漲三城；北京、上海環比分別微降1.3%和3.9%。同比來看，北京、上海分別上漲9.2%和4.6%，由跌轉漲；深圳同比下降6.5%，仍處下行通道。供應持續收縮背景下，京滬租金已現企穩回升跡象，深圳調整壓力仍存。

集中式公寓（含保租房）

新增供應與租金表現

集中式公寓規模穩中有升，上海同比增幅近兩成，領跑全國

4月，三城集中式公寓房間總規模持續擴大。上海達46.5萬間，環比增長2.1%，同比增長18.4%，領跑全國；深圳35.4萬間，環比增1.0%，同比微增1.3%；北京14.4萬間，環比持平，同比增長3.0%。

集中式公寓憑借規模化、機構化優勢，成為租賃市場主力供給渠道，上海尤為突出。

集中式公寓租金走勢分化，深圳環比大跌9.3%

4月，三城集中式公寓坪效租金表現分化。北京租金最高（6.22元/天/㎡），環比微漲1.0%，同比小降3.4%；上海（4.87元）環比下降1.4%，同比降5.8%；深圳（2.93元）環比大跌9.3%，同比降11.7%，跌幅居首。深圳租金顯著回調，或與區域新增供應釋放、需求結構調整有關。

整體租金同比仍處下行通道，環比微微浮動，本月北京顯企穩跡象。

上海供應放量，深圳跟進，北京缺席，呈現大型社區化供應并存的格局

4月，集中式公寓新開業項目主要集中在上海和深圳，北京無新增。上海共20個項目入市，總房源約1.06萬間，其中城投寬庭張江社區二期（3180間）、龍南佳苑（1886間）、霄云灣公寓（1642間）等大型社區集中供應，坪效租金從0.64元到6.7元不等。深圳入市6個項目，房源合計3696間，以寶安機場安翼嘉寓（2300間）為主，租金在1.24-4.17元之間。

整體呈現滬深主導、大型社區化供應并存的格局。

個案代表展示：

【霄云灣公寓】

項目位于?上海市寶山區羅涇鎮蕭云路 1318 弄?，是寶山區大型區籌?公共租賃住房?項目。該項目總用地面積4萬多平方米，總建筑面積10萬多平方米，住宅面積7萬多平方米，綠化覆蓋率25%。小區共有9棟公寓，房源1642套。小區內環境舒適、景觀宜人，社區內生活配套齊全，深受園區內各企業青睞。

【深圳機場安翼嘉寓】

項目緊鄰深圳機場T3航站樓，步行僅需約500米，真正實現了“走出T3即歸家”的極致職住平衡。項目總面積超10萬平方米，提供2300套高品質房源，有效破解航空產業鏈人才“安居難”的痛點。它不再僅僅是傳統的員工宿舍，而被重新定義為一座“生活航站樓”。

04

重點品牌動態

頭部企業拓項目 品牌服務再升級

頭部公寓企業發力項目入市與品牌深化，華潤有巢、首創獲官媒認可

4月，重點住房租賃企業持續發力項目拓展與品牌建設。城投寬庭張江社區二期3180套房源即將入市；華潤有巢首個運營期承接項目落地亦莊（1158套），并完善官微矩陣；泊寓聯合京東快遞推出畢業季寄件福利及“港灣計劃第10季”；首創和園·天津海教園店開業，其保租房項目獲官媒重點報道；漫柏集團人才社區運營團隊榮獲“江蘇青年五四獎章集體”。

各企業在擴大供給的同時，注重品牌影響力與社會認可度提升。

品牌動作：

1.城投寬庭張江社區（二期）即將入市（上海浦東，3180間）

2.華潤有巢國際公寓社區亦莊經開區店啟幕（首個運營期承接項目）

3.首創和園·天津海教園店開業

4.城家瑞貝庭浙江舟山新店開業，項目位于舟山普陀半升洞碼頭；天津河北區城家公寓酒店開業；城家公寓酒店江蘇鹽城店501間簽約落地；北京豐臺區西戰項目73間房項目簽約落地

活動營銷

1.泊寓推出“港灣計劃第10季”（面向畢業季學生租房福利）

2.城家瑞貝庭試睡招募，送北京體驗劵

3.漫柏集團宿遷人才公寓60天900間滿租

品牌動態

1.泊寓與京東快遞舉辦跨界聯動

2.華潤有巢構建“集團—總部—區域—城市”多層級官微賬號體系

3.首創和園·和嘉公寓作為實踐案例獲得重點展示

4.常高新·漫柏人才社區運營管理團隊榮獲第20屆“江蘇青年五四獎章集體”獎項

5.爾家錫山區暖“新”關愛計劃啟動！政企同心，共建暖心民生；4月于大灣區聯URI城市租住開啟住宿全業態游學之旅，共促行業發展；

05

金融動態

保租 REITs 熱度升 融資擴募助發展

REITs動態：一季度保租房REITs市場升溫，擴募、發行與業績披露多點開花

4月，多家保租房REITs發布2026年第一季度報告。8支保租房REITs運營表現強勁。整體出租率普遍在90%以上，中金廈門安居REIT達99.07%，華泰紫金蘇州恒泰REIT達97.80%。收入與EBITDA同比多實現兩位數增長，華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT收入增幅均超70%。各基金盈利穩定，資產結構健康，彰顯保租房REITs作為“壓艙石”資產的韌性，為投資者提供了可持續回報。

除此之外：多支REITs擴募推進、新品申報與上市

1.招商基金蛇口租賃住房REIT（4月15日）：籌劃新購入深圳南山區桃花園六期公共租賃住房（高級人才公寓）項目，建筑面積9.87萬㎡。

2.中國建筑（4月15日）：首單市場化租賃住房REITs（國泰海通中建租賃住房REIT）正式向上交所申報，底層為上海松江中建·幸孚+公寓，不享受政策補貼，完全市場化租金。

3.國泰海通中建租賃住房REIT（4月21日）：披露招募說明書，擬募資13.14億元，底層單一資產，2026/2027年預計凈現金流分派率4.04%/4.05%。2025年度第二次分紅，每10份派0.6460元，合計6,460萬元。

4.中航北京昌保租賃住房REIT（4月16日）：完成不動產項目公司權屬變更登記；4月23日獲批上市，4月29日上市，募集凈額9.27億元，存續期62年。

5.博鄰長租公寓持有型ABS（4月23日）：項目狀態更新為“已反饋”，擬發行8.24億元。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶