上海“收舊換新”再提速：浦發集團打響浦東第一槍

快訊背景：今年，上海正式啟動收購二手住房用于保障性租賃住房的試點工作，浦東、徐匯、靜安三區成為首批先行區域。

其中靜安區已于2026年3月31日落地全市首例住房收購置換項目，居民通過將中心城區小戶型存量舊房交由國企收儲轉化為保障性租賃住房，同時憑專項房票置換購置新房，實現舊房盤活、居住升級與保租房房源籌措雙向落地，為全市試點打造了可復制的實操樣板。首例！上海“收購置換”落地！靜安40㎡老房換220萬房票買新房…

作為重點試點區域，浦東圍繞“政府主導、市場運作、自愿參與”的原則，由浦發集團作為核心實施主體，通過收購存量二手住房，在中心城區等供需矛盾突出的區域，新增一批區位優越、租金可負擔的保租房，持續優化區域保租房結構布局。

截至2026年4月27日，浦東“收舊換新”試點已累計接待市民咨詢洽談200余組，形成深度意向70余組，2套房屋已完成收購，另有2套“收舊換新”完整訂單將于本周內完成成交，試點進入規模化推進、實質性落地的新階段。

▲浦發集團保障性租賃住房

鳳凰網房產上海

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▲浦東住房收舊換新報道

01

精準鎖定內環內老舊房源

破解核心片區保租房供給短板

浦東內環內土地資源緊張，新增集中式保租房幾乎沒有空間，而陸家嘴等核心片區產業集中、就業崗位密集，租房需求旺盛，僅依靠新建房源已無法滿足市場缺口。

浦發集團黨委書記、董事長李俊蘭表示，通過存量收儲把內環內的老房子盤活利用，能夠精準對接市場需求，有效補足保租房結構性不足的問題。

本次浦東收購范圍明確，優先聚焦內環內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手住房。浦發房管黨委委員、副總經理何俊指出，40至50平方米戶型是理想收購標的，這類戶型租售比更合理，也更適合單身青年、小家庭租住。

為提升政策知曉度與可及性，浦發集團通過熱線咨詢、街道地推、物業聯動三種渠道開展推廣。依托浦發房管物業在浦東服務超過三分之一老舊小區的優勢，與本次收儲對象高度匹配，試點推進效率顯著提升。

目前已完成收購的兩套房源，一套約45平方米、總價約240萬元，另一套約64平方米、總價約350萬元，成交單價約5.3萬元/平方米，價格與區域市場水平保持一致。

02

居民參與路徑清晰

“收舊換新”優先 交易成本更友好

浦東試點優先鼓勵“收舊換新”模式，即居民在出售舊房的同時，同步在浦東購置新房，實現居住條件改善。浦發集團黨委書記、董事長李俊蘭詳細介紹了居民參與收購的完整流程：

1.協助居民開展初步評估，依據地段與近期成交價形成價值判斷；

2.對房屋產權情況進行排查，確認收購可行性；

3.委托專業評估公司入戶評估，作為定價重要依據；

4.在評估價基礎上與居民協商確定最終成交價格；

5.推動賣舊與買新同步網簽，資金在監管下定向支付至新房賬戶。

在交易成本上，居民所需支付的稅費與市場二手房交易完全一致，且無需支付中介費。收購價格參照區域近期真實成交價，公允穩定、不低于市場水平，有效緩解老破小出售難、被迫降價的問題。

李俊蘭還表示，當前部分意向房源未能成交，主要原因集中在三方面：一是居民僅想賣舊、不想買新，或僅意向購買二手房，不符合“換新”優先方向；二是對政策存在理解偏差，將國企收儲誤認為政府征收，心理價位與實際價格差距較大；三是新房尚未選定，買新意愿未確定，雙方仍在協商。

03

資金模式可持續

運營服務一體化 保障試點長效運轉

資金可持續性是試點長期推進的關鍵。李俊蘭介紹，浦東保租房收購采用“政府項目資本金+企業自籌+金融機構貸款”三位一體資金結構，政府提供資本金作為啟動資金，企業配套自籌，金融機構按租售比核定提供貸款支持。

項目不以盈利為目的，但要求實現盈虧平衡，租金需基本覆蓋收購、裝修、運營成本，年度內實現收支基本持平，測算要求入選房源租售比不低于2.5%。

房源收購后，浦發集團將按保租房標準統一改造，力爭居民交房后3個月內完成裝修，實現拎包入住，服務標準不降低。所有房源將納入浦東“青創15條”人才政策，為青年人才降低租房成本。

針對零星房源管理難題，李俊蘭表示，將依托“浦發有家”保租房品牌，實現租賃服務與物業服務一體化，降低運營成本；同時以街道為單位，聯合區人才局、團區委、區工會開展社群服務，滿足年輕人生活、學習、交流需求。

04

多元拓寬房源渠道

完善浦東保租房全域布局

目前浦發集團已在浦東建設、運營保租房約2萬套，區域保租房總量充足，但空間分布不均，內環內、張江核心區供給短缺，外圍區域相對充足。李俊蘭判斷，今年5—6月高校畢業生集中入職后，核心區租賃需求將明顯上升，“收舊換新”可精準填補內環內供給缺口。

除收購二手住房外，浦發集團同步探索商辦樓宇、閑置廠房改造保租房。經全面摸排，內環內暫無合適標的，內環外、中環內有零星地塊可改造。其中，周家渡街道金甌求精廠老舊閑置廠房，計劃通過城市更新改造為保租房，目前正開展方案設計與規劃調整。

為保障試點高效運轉，浦發集團已專門成立收舊換新工作專班。何俊介紹，專班以房管公司為基礎組建，核心人員十余人，覆蓋信息收集、評估談判、簽約成交、裝修、運營、租賃全流程。

關于未來收購規模，李俊蘭表示，將根據政策適配性、市場接受度、運行模式穩定性進一步評估，推動形成“老房盤活、保租房補短板、居民順利換新、市場預期穩定”的良性循環。

此次試點，是超大城市在土地資源緊約束下，盤活存量住房、完善保障體系、支持居民改善居住條件的一次系統性創新。它既不是簡單的二手房收購，也非常規的征收拆遷，而是以市場化、可持續方式打通“存量盤活—保障供給—住房改善”的完整鏈條。

在保租房結構性短缺、核心區需求旺盛、老舊小區資產流動性不足的多重背景下，這一模式為上海乃至全國大城市提供了可落地、可復制、可推廣的樣本，也預示著未來住房保障將從“增量建設”轉向“存量優化”的全新階段。

數據來源：公開報道 URI復核整理

運營編輯:樹懶