全國樓市以舊換新差異化落地：廣州創(chuàng)新模式降低置換門檻

南方財經(jīng)記者郭莎報道

一線城市住房以舊換新正在加速落地。

日前，在廣州舉行的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》系列配套文件新聞發(fā)布會上，市屬國企廣州安居集團宣布，將收購位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。

這是繼上海之后，又一座宣布收購二手房用于以舊換新的一線城市。從政策出臺到國企落地，廣州用時不到1個月。4月30日，“穗八條”出臺，明確鼓勵國企以市場化方式收購二手房，并配套2億元專項補貼，支持居民“賣舊買新”。隨后，南沙、花都等區(qū)屬國企相繼啟動收購試點。

政策效果正在逐步顯現(xiàn)。5月以來，廣州全市重點一手樓盤周到訪量、認購量、網(wǎng)簽量分別環(huán)比提高26.9%、36.9%、11.4%；二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。廣州市政府副秘書長黃光烈在發(fā)布會上表示，今年以來，廣州市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“量價回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、庫存減少”的向好特征。

一改過往樓市政策側(cè)重新房去庫存的思路，推動一二手房市場聯(lián)動循環(huán)成為今年樓市平穩(wěn)提質(zhì)的方向。當(dāng)前，全國各地正在探索以舊換新差異化路徑，政策密集落地，但在收購方式、房源范圍、用途轉(zhuǎn)化及配套激勵等方面各有側(cè)重。

“通過‘賣舊買新’，不僅能盤活存量房產(chǎn)，還能增加保障房供給，甚至對土地市場形成一定支撐。這一做法對整個行業(yè)具有很好的示范意義?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進強調(diào)，從各地實踐看，“賣舊買新”或“收舊換新”的做法是今年的一個重要變化。相比前兩年主要收購開發(fā)商的新房項目，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向存量住房有助于促進一二手房聯(lián)動，真正打通市場全鏈條循環(huán)。

廣州試點收購二手房

廣州安居集團黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，將按照“政府引導(dǎo)、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。試點收購對象為總價在300萬元以內(nèi)、建筑面積在70平方米以下、位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。試行期至2026年12月31日。

據(jù)南方財經(jīng)記者了解，收購的二手住宅將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途，重點服務(wù)新市民、青年人等群體的住房需求，同時保障城市自主更新項目的居民騰遷需求。

在業(yè)內(nèi)看來，廣州推出國企收儲新模式，正契合本地樓市現(xiàn)狀與城市發(fā)展需求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析稱，廣州中心四區(qū)存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強烈，但舊房難賣，或折損大、周期長，導(dǎo)致置換流通受阻。同時，國企收儲后通過不同程度改造提高適租性，能發(fā)揮其地段等方面優(yōu)勢，補充政府在保障性租賃住房、臨時安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。這種情況需要政府積極介入，可謂一舉兩得。

近期，收購二手房工作在廣州加速試點推進。南沙區(qū)庫存量較大，區(qū)屬國企南沙開建先一步啟動“以舊換新”，首批試點收舊總額度達到30億元，收購范圍覆蓋廣州全市。

之后，花都區(qū)屬國企廣州智都投資控股集團有限公司和廣州花都城市建設(shè)投資集團有限公司已正式對外發(fā)布“收舊賣新”公告，其中，廣州智都投資控股集團有限公司僅用8天時間就完成首單居民舊房收購及新房交易全流程。

值得一提的是，廣州在一線城市中率先實施“賣舊買新”專項補貼，進一步降低置換門檻。2億元專項補貼的標(biāo)準(zhǔn)為，居民個人購買新房的貸款總額不超過300萬元的，按發(fā)放貸款總額的1%給予補貼；貸款總額達到或超過300萬元的，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補貼。申領(lǐng)人需要在新建商品住宅網(wǎng)簽當(dāng)日的前后1年內(nèi)，完成個人名下本市二手住宅的轉(zhuǎn)移登記，也就是說，既支持“先賣后買”，也支持“先買后賣”。

嚴躍進指出，過去一般是“先賣后買”，現(xiàn)在允許“先買后賣”，更能契合改善型需求。“只要政府后續(xù)能收購舊房，賣房只是時間問題。”他認為，不限樓齡也讓更多人受益，樓齡較新的房子本身在二手房市場上不難交易，而對于樓齡偏舊的房子，政府起到了托底作用。

多地差異化以舊換新

將視野擴大到全國范圍，除廣州外，上海、南京、佛山、寧波等多座城市正在因城施策，探索差異化“以舊換新”長效路徑。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來已有超40條“以舊換新”相關(guān)政策落地。

從實踐來看，各地在收購方式、房源范圍、用途轉(zhuǎn)化及配套激勵等方面各有側(cè)重，以精細化、市場化思路開展存量治理。

一線城市中，上海率先在2月2日啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房試點，浦東、徐匯、靜安三區(qū)先行先試，截至目前已累計收購523套。今年二季度，試點范圍擴展至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區(qū)。

南方財經(jīng)記者了解到，上海二手住房市場活躍度顯著提升。3-4月共成交5.41萬套，同比增長14%，為近五年高位；5月1日-5月19日成交1.42萬套，同比增長26%，預(yù)計全月超2萬套。除春節(jié)所在的2月外，單月成交量已連續(xù)6個月在2萬套以上。

從全國范圍來看，除了國企收購轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房這一主流路徑以外，“以舊換新”還延伸出多種實施方式。

廣東佛山4月啟動的首批‘以舊換新’工作中，由房地產(chǎn)企業(yè)收購舊房，細分兩大運營模式：“收購盤活”模式，通過裝修改造將舊房用作市場化租賃住房、旅居房、機關(guān)單位租賃房等；“收購轉(zhuǎn)售”模式則收購后進行二次銷售或重新裝修后銷售。

山東青島“賣舊換新”采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、賣房人（新房購房人）、經(jīng)紀機構(gòu)三方協(xié)作模式，由賣房人提出需求，開發(fā)企業(yè)為意向新房設(shè)置不少于30天解約保護期，鎖定房源、價格及權(quán)益，經(jīng)紀機構(gòu)負責(zé)舊房銷售推廣。江蘇南京同樣鼓勵各類主體開展市場化“收舊換新”，支持中介機構(gòu)開展“幫賣”服務(wù)。

不難看出，無論是國企主導(dǎo)的收購模式，還是市場化多方協(xié)作的幫賣模式，都共同指向一個目標(biāo)，即縮短舊房置換周期，降低交易摩擦，激活一二手房市場的聯(lián)動齒輪。

從各地配套激勵來看，以舊換新可以疊加購房貼息、房票制度、專項補貼、個人所得稅退稅、住房公積金貸款額度上浮等優(yōu)惠。其中，上海采用“房票”機制，將收購二手住房的房款折算成房票金額，房款資金進入監(jiān)管賬戶。以徐匯區(qū)為例，房票“全市通用，一二手通用”，有效期為一年。南京則明確提出對“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息補助。

價格評估方面，在廣州安居集團“賣舊買新”的置換流程中，收購價格以市場成交價為參考，采用“兩次評估+協(xié)商確認”機制，通過第三方專業(yè)機構(gòu)初次詢價評估及復(fù)核評估，與居民協(xié)商確定收購價格，確保公正合理。

李宇嘉指出，以舊換新的關(guān)鍵和難點是價格達成一致。他建議，定期常態(tài)化地公布二手房成交評估價，并根據(jù)樓齡、配套、朝向、裝修程度等，給出擬收購各房源的收購價格。“每季度調(diào)整評估價格，當(dāng)期即按該價格收房，次一季度再進行重新評估并按照實時更新的價格進行收購洽談。通過這種市場化方式，有望減少因盲目報價導(dǎo)致的交易阻滯，將以舊換新的規(guī)模做大。”