又一座一線城市放大招，國企出手收購“老破小”

記者丨郭莎 胡光旗 王紹龍 徐小龍

編輯丨張雅婷 陸躍玲 曾婷芳

視頻丨李天元 麥見柔 李綱宇

一線城市住房以舊換新正在加速落地。

日前，在廣州舉行的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》系列配套文件新聞發(fā)布會(huì)上，市屬國企廣州安居集團(tuán)宣布，將收購位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。

這是繼上海之后，又一座宣布收購二手房用于以舊換新的一線城市。從政策出臺(tái)到國企落地，廣州用時(shí)不到1個(gè)月。4月30日，“穗八條”出臺(tái)，明確鼓勵(lì)國企以市場(chǎng)化方式收購二手房，并配套2億元專項(xiàng)補(bǔ)貼，支持居民“賣舊買新”。隨后，南沙、花都等區(qū)屬國企相繼啟動(dòng)收購試點(diǎn)。

政策效果正在逐步顯現(xiàn)。5月以來，廣州全市重點(diǎn)一手樓盤周到訪量、認(rèn)購量、網(wǎng)簽量分別環(huán)比提高26.9%、36.9%、11.4%；二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。廣州市政府副秘書長黃光烈在發(fā)布會(huì)上表示，今年以來，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、庫存減少”的向好特征。

一改過往樓市政策側(cè)重新房去庫存的思路，推動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)循環(huán)成為今年樓市平穩(wěn)提質(zhì)的方向。當(dāng)前，全國各地正在探索以舊換新差異化路徑，政策密集落地，但在收購方式、房源范圍、用途轉(zhuǎn)化及配套激勵(lì)等方面各有側(cè)重。

廣州國企入場(chǎng)收儲(chǔ)

市民點(diǎn)贊“規(guī)范渠道”

南方財(cái)經(jīng)記者深入采訪發(fā)現(xiàn)，這次廣州樓市政策創(chuàng)新，對(duì)破解當(dāng)前二手房市場(chǎng)成交放緩，中心城區(qū)老舊小戶型掛牌周期長、流通難度大等問題，具有較強(qiáng)針對(duì)性。

廣州市民周女士認(rèn)為，國企入場(chǎng)收儲(chǔ)，為這類房源提供了穩(wěn)定、規(guī)范的處置渠道，有效緩解業(yè)主被動(dòng)低價(jià)出售的困境，降低交易不確定性，尤其契合老城區(qū)老年住戶改善居住條件的迫切需求。政策采用“兩次評(píng)估+雙方協(xié)商”定價(jià)，收購資金納入銀行專戶托管、專款專用，線上可通過“穗安居”報(bào)名，流程透明、安全便捷，獲得市民廣泛認(rèn)可。

與此同時(shí)，政策約束條件與實(shí)際成本也成為市民關(guān)注焦點(diǎn)。根據(jù)政策要求，業(yè)主完成舊房交易后須在180天內(nèi)在廣州市域內(nèi)購買新建商品住宅。

對(duì)此，廣州市民馮先生表示，暫無換房計(jì)劃或財(cái)力有限的業(yè)主可能被迫增加購房支出。不少業(yè)主擔(dān)憂，舊房評(píng)估價(jià)格能否貼近市場(chǎng)預(yù)期，若定價(jià)偏低，將大幅抵消補(bǔ)貼紅利。

從一線調(diào)研來看，受訪市民普遍期待，后續(xù)進(jìn)一步優(yōu)化評(píng)估定價(jià)機(jī)制、靈活調(diào)整置換期限，降低置換成本，讓“賣舊換新”更貼合民生實(shí)際，助力樓市良性循環(huán)。

廣州試點(diǎn)收購二手房

廣州安居集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，將按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、自愿參與”的原則，以市場(chǎng)化方式收購二手住宅。試點(diǎn)收購對(duì)象為總價(jià)在300萬元以內(nèi)、建筑面積在70平方米以下、位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。試行期至2026年12月31日。

在業(yè)內(nèi)看來，廣州推出國企收儲(chǔ)新模式，正契合本地樓市現(xiàn)狀與城市發(fā)展需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此分析稱，廣州中心四區(qū)存量房老舊程度非常高，60%的房子樓齡超過30年，市政和公服配套存在明顯短板，居民改善住房的愿望強(qiáng)烈，但舊房難賣，或折損大、周期長，導(dǎo)致置換流通受阻。同時(shí)，國企收儲(chǔ)后通過不同程度改造提高適租性，能發(fā)揮其地段等方面優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)充政府在保障性租賃住房、臨時(shí)安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。這種情況需要政府積極介入，可謂一舉兩得。

近期，收購二手房工作在廣州加速試點(diǎn)推進(jìn)。南沙區(qū)庫存量較大，區(qū)屬國企南沙開建先一步啟動(dòng)“以舊換新”，首批試點(diǎn)收舊總額度達(dá)到30億元，收購范圍覆蓋廣州全市。

之后，花都區(qū)屬國企廣州智都投資控股集團(tuán)有限公司和廣州花都城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司已正式對(duì)外發(fā)布“收舊賣新”公告，其中，廣州智都投資控股集團(tuán)有限公司僅用8天時(shí)間就完成首單居民舊房收購及新房交易全流程。

值得一提的是，廣州在一線城市中率先實(shí)施“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼，進(jìn)一步降低置換門檻。2億元專項(xiàng)補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)為，居民個(gè)人購買新房的貸款總額不超過300萬元的，按發(fā)放貸款總額的1%給予補(bǔ)貼；貸款總額達(dá)到或超過300萬元的，按每套新建商品住宅3萬元的最高限額給予補(bǔ)貼。申領(lǐng)人需要在新建商品住宅網(wǎng)簽當(dāng)日的前后1年內(nèi)，完成個(gè)人名下本市二手住宅的轉(zhuǎn)移登記，也就是說，既支持“先賣后買”，也支持“先買后賣”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去一般是“先賣后買”，現(xiàn)在允許“先買后賣”，更能契合改善型需求。“只要政府后續(xù)能收購舊房，賣房只是時(shí)間問題。”他認(rèn)為，不限樓齡也讓更多人受益，樓齡較新的房子本身在二手房市場(chǎng)上不難交易，而對(duì)于樓齡偏舊的房子，政府起到了托底作用。

多地差異化以舊換新

將視野擴(kuò)大到全國范圍，除廣州外，上海、南京、佛山、寧波等多座城市正在因城施策，探索差異化“以舊換新”長效路徑。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有超40條“以舊換新”相關(guān)政策落地。

從實(shí)踐來看，各地在收購方式、房源范圍、用途轉(zhuǎn)化及配套激勵(lì)等方面各有側(cè)重，以精細(xì)化、市場(chǎng)化思路開展存量治理。

一線城市中，上海率先在2月2日啟動(dòng)收購存量二手房用作保障性租賃住房試點(diǎn)，浦東、徐匯、靜安三區(qū)先行先試，截至目前已累計(jì)收購523套。今年二季度，試點(diǎn)范圍擴(kuò)展至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個(gè)中心城區(qū)。

南方財(cái)經(jīng)記者了解到，上海二手住房市場(chǎng)活躍度顯著提升。3-4月共成交5.41萬套，同比增長14%，為近五年高位；5月1日-5月19日成交1.42萬套，同比增長26%，預(yù)計(jì)全月超2萬套。除春節(jié)所在的2月外，單月成交量已連續(xù)6個(gè)月在2萬套以上。

從全國范圍來看，除了國企收購轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房這一主流路徑以外，“以舊換新”還延伸出多種實(shí)施方式。

廣東佛山4月啟動(dòng)的首批‘以舊換新’工作中，由房地產(chǎn)企業(yè)收購舊房，細(xì)分兩大運(yùn)營模式：“收購盤活”模式，通過裝修改造將舊房用作市場(chǎng)化租賃住房、旅居房、機(jī)關(guān)單位租賃房等；“收購轉(zhuǎn)售”模式則收購后進(jìn)行二次銷售或重新裝修后銷售。

山東青島“賣舊換新”采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、賣房人（新房購房人）、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方協(xié)作模式，由賣房人提出需求，開發(fā)企業(yè)為意向新房設(shè)置不少于30天解約保護(hù)期，鎖定房源、價(jià)格及權(quán)益，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)舊房銷售推廣。江蘇南京同樣鼓勵(lì)各類主體開展市場(chǎng)化“收舊換新”，支持中介機(jī)構(gòu)開展“幫賣”服務(wù)。

不難看出，無論是國企主導(dǎo)的收購模式，還是市場(chǎng)化多方協(xié)作的幫賣模式，都共同指向一個(gè)目標(biāo)，即縮短舊房置換周期，降低交易摩擦，激活一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)齒輪。

從各地配套激勵(lì)來看，以舊換新可以疊加購房貼息、房票制度、專項(xiàng)補(bǔ)貼、個(gè)人所得稅退稅、住房公積金貸款額度上浮等優(yōu)惠。其中，上海采用“房票”機(jī)制，將收購二手住房的房款折算成房票金額，房款資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶。以徐匯區(qū)為例，房票“全市通用，一二手通用”，有效期為一年。南京則明確提出對(duì)“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息補(bǔ)助。

價(jià)格評(píng)估方面，在廣州安居集團(tuán)“賣舊買新”的置換流程中，收購價(jià)格以市場(chǎng)成交價(jià)為參考，采用“兩次評(píng)估+協(xié)商確認(rèn)”機(jī)制，通過第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)初次詢價(jià)評(píng)估及復(fù)核評(píng)估，與居民協(xié)商確定收購價(jià)格，確保公正合理。

李宇嘉指出，以舊換新的關(guān)鍵和難點(diǎn)是價(jià)格達(dá)成一致。他建議，定期常態(tài)化地公布二手房成交評(píng)估價(jià)，并根據(jù)樓齡、配套、朝向、裝修程度等，給出擬收購各房源的收購價(jià)格。“每季度調(diào)整評(píng)估價(jià)格，當(dāng)期即按該價(jià)格收房，次一季度再進(jìn)行重新評(píng)估并按照實(shí)時(shí)更新的價(jià)格進(jìn)行收購洽談。通過這種市場(chǎng)化方式，有望減少因盲目報(bào)價(jià)導(dǎo)致的交易阻滯，將以舊換新的規(guī)模做大。”

SFC

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微信編輯丨曾靜嬌

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