房?jī)r(jià)，止跌了？

4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2026年3月份70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)指數(shù)，我直接先把表格給貼出來(lái)。

說(shuō)明一下哈，統(tǒng)計(jì)局公布的，還有“新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)”，但那個(gè)是指開(kāi)發(fā)商新銷售的新建住宅的價(jià)格，相比之下，二手房才能真正代表市場(chǎng)上存量房子的價(jià)格情況，所以，我就只貼了二手房變化的表格。

另外，表格中“環(huán)比”指的是相比上個(gè)月，表格中的“同比”指的是相比去年同期，而上個(gè)月和去年同期，指數(shù)規(guī)定好是100，所以，本月大于100就是漲，小于100就是跌，等于100就是沒(méi)漲沒(méi)跌，我們主要看環(huán)比，這是最直接的。

大家是不是發(fā)現(xiàn)，這次和2025年的數(shù)據(jù)很不一樣，不是所有城市在100以下了，而是有很多城市都在100以上，環(huán)比有17個(gè)城市出現(xiàn)上漲，比方大家最關(guān)心的北京、上海、深圳、廣州這F4，指數(shù)全部都在100以上。

大城市房?jī)r(jià)，真的止跌了？

是的，不僅國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是這樣，民間統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)的權(quán)威數(shù)據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)，也顯示了F4的房?jī)r(jià)止跌回升。而且，這一輪小陽(yáng)春與2024年底到2025年2月的那波小陽(yáng)春還不太一樣，那一次F4其實(shí)有降有升，這一次是F4集體回升。

眾所周知，美國(guó)人最大頭的財(cái)富和資產(chǎn)是股票，而我們中國(guó)人最大頭的財(cái)富和資產(chǎn)是房子，而且，房子和股票還不一樣，絕大部分中國(guó)人的房子都連帶著債務(wù)，房?jī)r(jià)要是一直跌，就意味著老百姓的資產(chǎn)負(fù)債表（負(fù)債和資產(chǎn)對(duì)比）一直在惡化，只有房?jī)r(jià)止跌，老百姓的資產(chǎn)負(fù)債表才能改善，老百姓才稍稍敢大膽一點(diǎn)兒消費(fèi)和花錢……

更進(jìn)一步，房?jī)r(jià)如果真的止跌了，也意味著需要改善住房需求的人，更有可能出手購(gòu)買新的房子，也意味著中國(guó)房地產(chǎn)最冷的寒夜已經(jīng)過(guò)去；另一方面，房地產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一直是傳統(tǒng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心，房?jī)r(jià)止跌，也意味著經(jīng)濟(jì)最艱難的時(shí)段過(guò)去……

問(wèn)題來(lái)了——

中國(guó)的房?jī)r(jià)，到底是不是真正整體止跌了？

這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)復(fù)雜，下一個(gè)斷語(yǔ)也并不是那么容易。但是，我們可以通過(guò)幾個(gè)維度來(lái)進(jìn)行分析和觀察。

第一個(gè)維度，當(dāng)然還是房?jī)r(jià)本身，看這次房?jī)r(jià)止跌的覆蓋范圍。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的表格中，70個(gè)大中城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)中，主要還是一二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比反彈或持平，其他的53個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比依然是下跌的。

更進(jìn)一步，看表格中“同比”這一欄，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格的同比數(shù)據(jù)，其實(shí)都還在下降（沒(méi)有例外）。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明當(dāng)前的房?jī)r(jià)反彈，有可能只是大城市基于居民收入水平以及未來(lái)的人口流入預(yù)期而止跌，而非整個(gè)國(guó)家普遍的房?jī)r(jià)反彈。

第二個(gè)維度，是要看居民的債務(wù)杠桿，如果債務(wù)杠桿仍然處于最高水平，那么房?jī)r(jià)的反彈必然是曇花一現(xiàn)，如果居民去杠桿已經(jīng)非常明顯并且持穩(wěn)，那么，房?jī)r(jià)有可能持穩(wěn)。

根據(jù)CNBS數(shù)據(jù)，2025年4季度，中國(guó)居民部門債務(wù)/GDP已經(jīng)降至59.4%，相比2023年初到2024年年初的峰值62%已經(jīng)明顯下降，該杠桿率如果能穩(wěn)住，那么中國(guó)的房?jī)r(jià)很可能階段性觸底。

第三個(gè)維度，是看各大城市的租金回報(bào)率（租售比）情況，如果租售比依然遠(yuǎn)低于中國(guó)10年期國(guó)債收益率（2022年以前），那說(shuō)明房?jī)r(jià)暫時(shí)還很難企穩(wěn)。

下面的圖表，是中原地產(chǎn)所做的北上廣深四大城市租金回報(bào)率的情況，將其與國(guó)債收益率做一個(gè)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，上海的二手住宅租金回報(bào)率早就超過(guò)了國(guó)債收益率，深圳和廣州則是基本持平，而北京尚未超過(guò)。

第四個(gè)維度，我們可以看另外兩個(gè)經(jīng)濟(jì)大國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂后房?jī)r(jià)下跌的幅度——本質(zhì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)的下跌，都是居民把債務(wù)杠桿加到極限之后所造成的結(jié)果，而世界上的巨型經(jīng)濟(jì)體，只有美國(guó)與日本的房地產(chǎn)泡沫，堪與中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫一比。

根據(jù)OECD的數(shù)據(jù)，如果均以2015年房?jī)r(jià)作為100的話，日本在1991年房地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)期房?jī)r(jià)指數(shù)為175，其跌至2008年一季度的99才出現(xiàn)持穩(wěn)，相當(dāng)于跌去43%才持穩(wěn)。但隨后又遭遇美國(guó)次貸危機(jī)沖擊，最終直到2009年房?jī)r(jià)才基本止跌。美國(guó)在2007年二季度房?jī)r(jià)泡沫中房?jī)r(jià)指數(shù)為104.3，跌至2011年二季度房?jī)r(jià)指數(shù)為82，跌去了20%。

因?yàn)椴还苁俏幕咨€是當(dāng)年房地產(chǎn)加杠桿的情況，中國(guó)與日本更為接近，所以日本房?jī)r(jià)歷史更具參考價(jià)值——觀察前面圖表中四大城市的房?jī)r(jià)跌幅，從2021年或2022年的高點(diǎn)到現(xiàn)在，深圳和廣州的跌幅都超過(guò)了40%，而上海與北京則接近40%，整體的跌幅，基本與日本房?jī)r(jià)第一輪下跌幅度接近，但下跌速度卻遠(yuǎn)超日本——日本是跌了17年才跌去40%多，我們中國(guó)4年多就跌到了。

結(jié)合以上四個(gè)維度的考慮，我個(gè)人傾向于認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)下跌最劇烈的階段已經(jīng)過(guò)去，但是不是會(huì)企穩(wěn)反彈，還需要參考接下來(lái)幾個(gè)月的數(shù)據(jù)，根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)判斷，在不遇到其他沖擊的情況下，房?jī)r(jià)有可能會(huì)持穩(wěn)或者弱勢(shì)反彈一段時(shí)間。

但，在考慮到中國(guó)人口迅速老齡化的情況下，從租金回報(bào)率以及日本房?jī)r(jià)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)再次大幅度上漲的可能性極低。