上海交大金融學教授：未來“老破小”可能更吃香，原因很現實

最近財經圈出了個大反轉消息。上海交大上海高級金融學院副院長、金融學教授朱寧在財經節目里公開改口，說現在手里握有“老破小”的，別著急拋售了，反而該找長期租戶好好收租。這話一出來，不少人都懵了——要知道，就在兩年前，他可是反復勸大家趕緊賣掉老破小，直言這類房子在樓市下行期最容易跌、也最不值錢。

圖片來源于金融界報道截頻

一個深耕金融和樓市研究的教授，觀點來了個180度大轉彎，這背后到底藏著什么實打實的門道？咱們今天就掰開揉碎了說，全是靠譜的政策、真實的市場數據和身邊人實操的案例，保證聽得懂、用得上。

先說說朱寧教授為啥以前拼命勸賣，現在卻改口勸留。他自己說得特別實在，兩年前讓大家趕緊出手老破小，核心就兩個原因：一是當時整個樓市都在往下走，老破小的供應量本來就大，自住需求又特別弱，跌起來肯定是最狠的那批；二是那會兒老破小的租售比根本沒眼看，租金回報低得可憐，持有成本卻一點不少，拿著純屬雞肋。

事實也確實印證了這個判斷。過去兩年，全國核心城市的老破小價格調整幅度普遍在15%-25%，比同區域的次新房多跌了5-8個百分點。上海楊浦、虹口這些老城區，2000年左右的老破小，單價從6萬多跌到4萬出頭是常事；北京海淀一些非學區的老破小，掛牌價直接腰斬，掛大半年都沒人接盤。

但現在的市場，真的不一樣了。朱寧教授說，經過這輪深度調整，老破小的價格基本已經到底了，租售比反倒變得很有吸引力，投資屬性也慢慢顯現出來了。這話可不是空口說白話，實打實的數據和案例就擺在那兒。

先看租售比這個硬指標。中指研究院最新的監測數據顯示，一線城市核心區的老破小，租售比普遍達到3.5%-4.5%，部分優質地段的小戶型甚至能沖到5%。要知道，現在銀行三年期定期存款利率才2.75%，國債收益率也不過3.15%，老破小的租金回報，已經明顯跑贏了這些無風險資產。

再看真實的投資案例，比冰冷的數據更有說服力。成都有位普通投資者，從去年到今年初，一口氣拿下8套核心區的老破小，總投入330萬，現在每月租金能穩定收2.1萬，平均租售比剛好5%。她最得意的一套是華西醫院附近的小標間，全款32萬拿下，過戶當天就租出去了，月租1700元，扣除各項雜費后每月凈賺580元，年化收益率直接沖到6.375%。

哈爾濱的抄底大軍更猛，有本地人半年內拿下15套老破小，他給身邊人算過一筆賬：當地核心區老破小租售比約3.45%，一套50萬的房子，月租能穩定在1500元，比放銀行買理財劃算多了，關鍵是租金特別穩，租客大多是附近上班的年輕人和陪讀家長，基本不愁租、也不愁空置。

上海的情況更有代表性。靜安區曹家渡一套42㎡的老破小，去年掛牌180萬沒人問津，今年年初降到150萬順利成交，買家轉手就租給了附近寫字樓的白領，月租4800元，租售比直接達到3.84%。當地中介說，現在上海200萬以內的核心區老破小，成交周期從之前的187天縮短到90天以內，部分地鐵口的優質小戶型，甚至還出現了買家爭搶的情況。

網友的真實感受也很直接，有人在評論區說“我家樓下的老破小，去年掛了8個月沒動靜，今年3月降價15萬，一周就賣了，買家第二天就開始找租客”；還有人吐槽“早知道現在租金這么穩，去年就不該慌慌張張把老房子賣了，現在這租金回報率，比我買的任何理財都靠譜”。

朱寧教授的這個新判斷，到底靠不靠譜？客觀說，不僅有實打實的市場數據支撐，還有一個更關鍵的背景在托著老破小的價值——國家正在真金白銀砸向城市更新，這可是老破小價值提升的硬底氣。

國家發改委明確表態，“十五五”期間（2026-2030年），全國城市更新至少完成投資15萬億元，而老舊小區改造就是其中的重中之重。2026年作為城市更新的開局之年，中央財政已經提前下達625億元老舊小區改造補助資金，還專門遴選了15個示范城市，東部、中部、西部分別給予不同額度的財政補貼，真金白銀的投入，直接給老破小的價值托了底。

而且這波城市更新，可不是簡單的刷個墻、鋪個路那么簡單。住建部的官方文件寫得明明白白，改造內容包括老化管線翻新、加裝電梯、新增停車位和充電樁，還要完善養老、托育這些社區便民服務設施。上海普陀區的宜川二村，去年完成全面改造后，不僅加裝了電梯、翻新了管網，還建了社區食堂和健身區，小區房價直接漲了12%，租金也從每月3500元漲到4200元，想租房的租客排著隊搶。

更重要的是，現在的城市更新政策風向變了。以前動不動就大拆大建，現在明確劃定紅線：拆除面積不能超過現狀總面積的20%。這意味著老破小不再靠“拆遷博高收益”，而是通過實打實的改造提升居住品質，價值穩步增長。廣州越秀區的一批舊樓，加裝電梯后，二手房掛牌價普遍漲了8%-15%，租金也跟著水漲船高，不少房東直呼“這波改造改出了真價值”。

還有個最現實的原因，現在年輕人的租房需求變了。剛畢業的年輕人租房，最先看的不是房子新不新，而是通勤方不方便、生活配套齊不齊。老破小大多扎堆在市中心，離地鐵近、商超菜場齊全，租金還比同地段的次新房便宜30%-50%，自然成了租房市場的香餑餑。北京朝陽區團結湖的老破小，月租5000元就能租到兩居室，而附近的次新房，同樣的面積，月租要8000元起，這個差距，一眼就能看明白。

最后給大家提個實在的建議，別盲目跟風抄底老破小。朱寧教授說的“老破小吃香”，從來都不是指所有的老破小，得滿足三個硬條件：一是核心城市的核心地段，離地鐵近、生活配套成熟；二是戶型小，70㎡以內最好，總價低、租金回報穩；三是小區有明確的改造規劃，尤其是能加裝電梯的。符合這三點，就踏踏實實收租，比買很多理財都靠譜；如果是三四線城市遠郊區的老破小，沒配套、沒規劃、沒人氣，那還是該出手時就出手，別抱著僥幸心理。

居善地，方得長久。