綠城的靈魂之問

最近綠城被合作方舉報的事鬧得沸沸揚揚，綠城已經坐不住，在4月5日這天發布了一則聲明，聲稱已經報警處理。

這次舉報綠城的合作方是來自河北的天鴻房地產公司（并非北京首開旗下的天鴻集團），老板名為魏國秋，他們瞅準了時機，做足了準備，狠狠出了一口胸中的怨氣。

3月31日，綠城中國舉行業績發布會，去年，他們取得了2519億元的銷售額，營業收入1549.66億元，這么大的體量，辛苦了一年，最后取得的股東應占利潤是多少呢：

7100萬元。

綠城幾天前開盤的豪宅項目潮鳴外灘，起步價約是3300多萬，也就是說，偌大的綠城，中國前十的開發商，去年一年賺到的利潤相當于他們賣的兩套房子的錢。

可能是自己也覺得不好向外界交代，發布會上，綠城中國代理行政總裁耿忠強特意解釋了一句：

公司不存在將大部分利潤給到少數股東或其他合作方的情況。

說這句話時，綠城的管理層們，可能已經知道外面正在發生什么。

同一日，在北京，一家名為天鴻房地產公司（非北京首開旗下的天鴻集團）的開發商的老板魏國秋，面對著一堆媒體記者，公開了一樁與綠城長達四年的舊怨。

這位魏老板指控綠城使用了一組非常驚悚的數字：

類似項目40+個，涉及金額1000億元，上市公司利潤損失涉嫌100億元。

在綠城舉行業績發布會的同一天，舉報綠城高管損公肥私，來自天鴻和魏國秋的復仇，快準狠，不可謂不凌厲。

很多年來，綠城的投資人們也想弄明白一個問題：作為排名前十、擁有品牌溢價能力的房企，綠城的利潤為何一直不高？

天鴻的舉報，恰好擊中了這個要害。

假期里把這個事情研究了一下，一個總體感覺是：天鴻對綠城的舉報，質疑的罪名很大，證據也很詳實，但目前的證據缺少關鍵一環，還無法一一映射到質疑的罪名上。

一

如果對這件事已經有一定了解，可以直接略過這個小標題，直接看第二個標題的內容。

事情的經過，很多媒體已經報道過了，過程有些曲折，也頗具故事性，所以還是有必要再去捋一遍。

2019年底，天鴻地產取得了唐山市鳳凰湖畔三期地塊，這個地塊屬于鳳凰新城板塊，位于唐山市房價最高的路北區。

魏國秋說，他們想做一個唐山的頂級豪宅，可問題是，他們攬了個瓷器活，卻沒有那個金剛鉆。幾家代建公司找上門來，其中包括綠城（當時綠城管理還未上市）。

在很多人眼里，綠城就是中國房地產行業豪宅品質的代名詞。天鴻和魏國秋認為綠城就是最合適的合作方，面對綠城，他們把姿態擺得非常低。

12月，雙方簽訂了多達28份投資協議，確立了一種相對比較復雜的合作模式。

首先，綠城以明股實債的形式，以沈陽全運村建設有限公司為主體，向天鴻提供6億元借款，占項目公司10%股權；其次，由綠城管理提供代建服務；最后，綠城向項目公司派駐執行董事和財務，共管章證照。

雙方合作的項目，便是此前的唐山綠城·桂語江南，也就是如今的唐山天鴻·甲第觀瀾。

魏國秋說，當時綠城承諾銷售周期為2年，2021年底前住宅銷售去化率應達90%，銷售目標21.8億元。

對這個承諾，當時天鴻和魏國秋應該是樂得合不攏嘴的。他們是實際上的百分百控股的股東，卻心甘情愿地讓出了全部的經營管理權。負責項目公司經營管理的，是綠城派駐的執行董事左文輝。

魏國秋告訴天鴻的副總經理鐘明國：少說話，好好學。

2021年底，2年的銷售周期結束時，天鴻和魏國秋被綠城·桂語江南的銷售數據砸懵了：

實際銷售額0.94億元，目標完成率連5%都不到。

天鴻跑到杭州找綠城要說法，雙方不歡而散，天鴻以未能實現委托管理合同目標，嚴重失職為事由，將綠城告上了法庭。在法庭上，綠城講出了一條讓天鴻目瞪口呆的反駁理由，也是這起事件最大的疑點：

綠城表示，沈陽全運村建設公司不是綠城體系內公司，雙方沒有關聯。

天鴻這下被整迷糊了，合著項目進行了兩年，自己碰到的是個假綠城？

天鴻還沒回過神，沈陽全運村公司又把天鴻告了。核心訴求很簡單，當初沈陽全運村公司借給了天鴻6億元，年化利率是16%，要求償還剩余的本金加利息3.9億元，并申請了訴訟保全措施，把桂語江南項目查封了。

直到此時，被一系列意外震得七葷八素的天鴻，才想起來去復盤整件事。

二

要厘清這起事件，最重要的是要弄明白一個關鍵問題：

沈陽全運村公司，到底是不是綠城的下屬公司？

前面之所以說天鴻拿出的證據很詳實，是因為天鴻用了很多方法，得到了一批綠城中國內部的審批文件，文件清晰地顯示了6億元資金的相關背景：

由綠城中國的金融事業部所屬的杭州來棲股權投資有限公司（誠瓴基金）提供5億元，由綠城管理提供1億元，通過沈陽全運村公司作為投放主體。

具體路徑為，由綠城材料公司向綠城中國申請無息借款，再由綠城材料公司無息借款給沈陽全運村公司。

這份內部文件特意解釋了為何這樣設計資金投放路徑：

為避免集團增加與沈陽全運村往來，影響報表披露。

說到這里，大家應該能看出來，綠城確實借出了6億元，還收取了高利息，綠城和沈陽全運村公司，應該也是有某種關聯的。

但問題是，目前無法證實沈陽全運村公司到底是綠城的，還是綠城個別高管私人的公司。

沈陽全運村公司歷史上確實屬于綠城，但早在2013年，沈陽全運村公司的股東已經變更為香港一家公司，名叫廣偉集團。

目前能查詢到的是，廣偉集團的董事為綠城現任行政總裁耿忠強、董秘尚書臣，但廣偉集團的股東注冊地為維京群島，無法進行進一步的股權穿透。

也就是說，沈陽全運村公司最終歸屬于誰，目前是不知道的。

為什么老土覺得弄清這件事很重要，是因為是或者不是，綠城需要承擔的責任是不一樣的。

如果沈陽全運村公司是綠城的子公司，那放貸就屬于公司行為，天鴻可以罵綠城不地道，只想著放貸收息，派了一個放貸的管理項目（左文輝為綠城金融事業部經理），置綠城多年累積的品牌名聲于不顧。

但這種情況下，天鴻恐怕很難把資金轉移這樣的罪名扣在綠城頭上，因為綠城作為上市公司，不太可能傻到做出集團把錢借出去了，卻沒有資金轉回這樣的騷操作。

如果最終證明沈陽全運村公司不是綠城子公司，而是綠城個別高管的私人公司，這件事的性質就不一樣了。

綠城集團提供無息貸款，繞了彎之后通過沈陽全運村公司高息借給天鴻，天鴻償還的那一部分本金，如果只是本金償還給綠城，而利息部分進了沈陽全運村公司的賬戶，那就說明天鴻舉報的事情在一定程度上是存在的。

但前提是，必須弄清楚沈陽全運村公司到底是誰的，以及綠城集團借出的無息貸款，收益部分去了哪里。

弄清楚這件事，是厘清這次舉報事件的重中之重。

竊以為在其他方面，綠城還是應當拿出頭部房企而且是品質房企的心胸與擔當，對天鴻這樣昔日的合作伙伴，能坐下來談，還是談一談。

對困難重重的唐山項目，該幫的還是要幫，畢竟買房人當初是沖著綠城兩個字去的。項目失敗可能有市場原因，但僅僅是看看戶型圖，就知道綠城也是有責任的。

即使上述這些都不考慮，也需想一想另外一件事。

豈不聞往日的頭部房企，不乏禍起于毫末之隙、潰于三四線之微的前例。

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