廣東
HELLO，大家好，我是阿森～
今天給大家拆解一個法拍圈經典案例，標的是深圳龍崗一棟私宅，很多人光看表面就心動，看完真相才知道有多坑。
先給大家說清楚：什么是深圳私宅？深圳私宅，官方指原村民在宅基地上，經合法建設或歷史遺留問題處理后登記的自建房，也就是大家常說的農民房，屬于住宅類非商品房。
·土地性質：2004 年深圳全面城市化后，土地已全部轉為國有，但房屋仍保留原村民宅基地使用屬性。
·產權類型：① 綠本《房地產證》：最常見，經 2001、2009 年歷史遺留違法建筑處理后頒發，限制交易，不能自由買賣；② 紅本《不動產權證》：極少數補繳地價后，可轉為完全商品房產權。
·流轉規則：綠本私宅禁止正常過戶，僅可通過繼承、贈與、司法拍賣備注確權轉移，可自住出租，拆遷補償受法律保護。
簡單總結：深圳私宅 = 原村民宅基地自建房，國有土地上的非商品住宅，以綠本為主、限制流通、計入個人房產套數。
回到這套法拍房：已經流拍兩次，進入第三次變賣階段，起拍價268 萬，建面383.5㎡，折合單價僅約 6988 元 /㎡
在深圳，單價不到 7 千的房子，按理說絕對是 “香餑餑”，更何況這套還在拆遷范圍內，怎么看都該搶瘋了。但現實是：遲遲無人下手
在我看來，這不是餡餅，而是一塊難啃的硬骨頭、燙手山芋
房子外墻印著大大的 “拆” 字，門窗早已磚砌封堵，也確實簽過拆遷賠償協議，對想博舊改的人來說，簡直是 “夢中情房”。可關鍵問題是：開發商早已暴雷，舊改直接停滯
舊改黃了就算了，就算 7000 元 /㎡買棟四層樓自住，聽起來也很香。但這件事，沒那么簡單 —— 這房子，絕大多數人根本買不了。
從法院公告可以明確看到：
·土地用途為村民住宅用地，不是普通住宅用地；
·房產為非市場化商品房，暫不具備轉移登記條件
·后續產權登記由競買人自行處理，買受人身份必須符合深圳不動產登記及集體土地流轉相關規定。
阿森通過宗地號進一步核實：該地塊尚未補繳地價，不具備市場流轉條件。隔壁樓棟有業主補地價成功轉紅本，可正常二手交易，但這一套并沒有。
原業主原本想借著舊改大賺一筆，結果債務纏身導致房屋被拍賣，開發商又暴雷，再疊加土地性質限制，最終落得無人問津的下場。
只能說，一場舊改夢，終究是大夢一場空。
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