董小姐 | 聊聊迪拜樓市與地產(chǎn)人出海

這個春節(jié)，有多少朋友打算去迪拜玩？

董小姐第一次對迪拜感興趣，是1月8日J(rèn)UMP大會第六季舉辦的那一天。

當(dāng)時，現(xiàn)場觀眾中有一位來自迪拜的房企高管。他說，董小姐，你真的真的應(yīng)該去迪拜看一看，那兒的樓市很適合你。

數(shù)天之后，董小姐了解到一個驚訝的消息。

有一位國內(nèi)大型房企的區(qū)域營銷總，離職后去了迪拜，做了一名當(dāng)?shù)胤科蟮匿N售員。炸裂的是——過去一年，他在迪拜做銷售的收入高達(dá)八位數(shù)。

我的第一反應(yīng)其實是，不敢相信。這兩件事一疊加，董小姐對迪拜的興趣更濃厚了。

你們知道，之前，我做過不少樓市稿。從香港到成都，從杭州到上海：

這段時間，也做了不少調(diào)研，就一個目的，作為中東的金融中心、阿聯(lián)酋人口最多的城市——真實的迪拜樓市究竟什么樣？

董小姐與四位迪拜地產(chǎn)從業(yè)者聊了聊，他們的身份如下：

迪拜最大私營開發(fā)商DAMAC（達(dá)馬克地產(chǎn)）的集團高管；

對迪拜有投資計劃的資金方代表；

在迪拜深耕12年的當(dāng)?shù)胤科鬆I銷負(fù)責(zé)人；

對迪拜多有研究的中國房企中層管理者。

在此過程中，我也收獲了一份海外的地產(chǎn)職位空缺表。

在迪拜，大家不約而同地表現(xiàn)出了對中國市場及中國地產(chǎn)人的濃烈興趣。

我們聊的內(nèi)容很多、很龐雜，董小姐把口徑統(tǒng)一，以一個人的自述體發(fā)出，給大家分享一個此刻真實的迪拜樓市2026。

對迪拜或出海感興趣的國內(nèi)地產(chǎn)從業(yè)者，如果你對地產(chǎn)還有愛，不要錯過董小姐的這篇文章。

市場曲線

迪拜樓市的崛起史，最早要追溯到2002年。

那一年，迪拜正式向外國人開放購房權(quán)，外國人拿護照就可以買房，理論上迪拜的房子可以賣給全世界。

這個里程碑政策，直接助推了迪拜房地產(chǎn)的國際化進程，之后幾年，市場一路單邊上揚。

但是轉(zhuǎn)折點來了。2008年全球金融危機爆發(fā)，迪拜樓市遭遇重創(chuàng)，進入谷底。

那場金融危機，對迪拜的沖擊非常大。當(dāng)時，我們看到，好多豪車都拋在迪拜的馬路邊，無人認(rèn)領(lǐng)，車主都跑了。開發(fā)商也卷錢跑了，給這個城市留下了無數(shù)的爛尾樓。

2008年之前的迪拜，就像一個四五歲的小baby，它的很多法律法規(guī)都不健全，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域。那時候，誰都能來這里做地產(chǎn)開發(fā)，賺了錢你就拿走，當(dāng)?shù)卣苌僮龈深A(yù)。

危機之后，迪拜痛定思痛。08年之后，迪拜開始出臺一系列政策，規(guī)范推動房地產(chǎn)的發(fā)展。

這些樓市政策一直堅持到現(xiàn)在，幾乎沒有太大的更改。

伴隨著這些政策，僅僅兩年多后，迪拜樓市開始復(fù)蘇，2012年—2014年，幾乎再次進入一個瘋漲階段。那時候的房價，可以說，一個星期一個價。

不過，這一波樓市上漲行情到2015年，伴隨全球石油價格下跌，又逐漸恢復(fù)了理性。到2020年全球疫情時，迪拜樓市也隨之受到了新的沖擊。

疫情之后，迪拜市場再一次復(fù)蘇，拉出了一條上升曲線。這跟政府的態(tài)度有很大關(guān)系。當(dāng)?shù)卣浅Ｃ鞔_，要靠房地產(chǎn)把迪拜這座城市拉升起來。

樓市特征

在迪拜，賣房動作很極致。

中國的開發(fā)商賣期房，在迪拜，我們賣的是圖紙。這個地方還一片沙漠呢，我們拿著電子樓書就可以開賣。經(jīng)常連基坑都沒挖，房子已經(jīng)先賣完了。這就是迪拜的主流模式。

賣期房從來不是問題，因為很多政策把控嚴(yán)格。

迪拜規(guī)定，所有的房地產(chǎn)項目資金要進入政府監(jiān)管賬戶，資金接受迪拜土地局監(jiān)管，它的約束力非常強。

在迪拜買新房，所有的合同都是當(dāng)?shù)赝恋鼐殖龅模且粋€制式合同，開發(fā)商和買家，在所有的大條款上都不允許修改。包括二手房交易，租賃合同也都是土地局出的。

因此，迪拜市場這么大，沒有出現(xiàn)太多的合同糾紛，即使有糾紛，處理機制也已經(jīng)相對完善。這些過去幾年逐漸出臺的政策，保護了迪拜的樓市。

你會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)國際事務(wù)紛爭紛紛擾擾的時候，迪拜的態(tài)度是中立的，它很現(xiàn)實，從不摻和矛盾紛爭，對很多事都很開放包容，只看自己掙錢多少。

它包容到什么程度呢？你在迪拜餐廳吃飯，甚至都可以用數(shù)字貨幣支付。

我們開玩笑說，迪拜酋長也可以叫作迪拜的CEO，他是用做生意的思維在管理這個城市。整個迪拜對有錢人都極其友好，非常喜歡做有錢人的生意。

2025年，迪拜的房地產(chǎn)總成交額到了6868 億迪拉姆，相當(dāng)于1.297萬億人民幣，同比增加了30.9%；成交量達(dá)到215741筆，同比增加18.7%；平均成交單價在1660 迪拉姆（3136元）/平方英尺，同比增加8.3%。

這里面，迪拜新房和二手房交易占比大概在2：1。

迪拜的面積相當(dāng)于深圳的兩倍多，人口400萬，不到深圳的四分之一。但是，房地產(chǎn)成交額接近1.3萬億元，還是比較驚人的。

迪拜的房屋租金回報率，這么多年一直維持在6%—10%的高位。不過，這里的物業(yè)費也很高，一平米差不多要二三十元。

雖然迪拜給人感覺正在拼命地蓋房子，整個房地產(chǎn)市場如火如荼，但是，住房供應(yīng)依然趕不上需求——2025年這一年，迪拜人口相比24年，新增了約23萬人。

其實，只有身處迪拜的人，才會知道內(nèi)部的真實水溫。

2025年開始，迪拜的房價逐漸從過去數(shù)年全線上漲的階段，變成局部上漲。

相比2020年的市場低谷期，在23、24年，你會發(fā)現(xiàn)，迪拜不管哪兒都蹭蹭在漲，上漲一倍的地方有很多。但到了去年，一些地方漲到一定程度，速度就開始變慢了。

現(xiàn)在，迪拜的核心板塊就是市中心、商務(wù)港、海邊，比如中央別墅區(qū)，這是當(dāng)?shù)胤浅；鸨牡貐^(qū)。再往后排是迪拜南城，它代表著未來。

因為那里有世界上最大的機場馬克圖姆國際機場，未來規(guī)劃有一兩百萬人口要居住在那兒。

當(dāng)然，目前，迪拜南城很大一片地方還只是一片沙漠。

從長期來看，迪拜樓市依然是在很明顯的規(guī)模增長區(qū)間里。

重點是，我們每個人要看看在這波長牛市里，能不能有自己的一個位置。

誰在入場？

迪拜90%的房子賣給了外國人。它跟早年的深圳很像，基本都是外來人口，本地人口占比很少。迪拜本地的原住民至今才30萬人。

這兒的房產(chǎn)都是永久產(chǎn)權(quán)，對國際買家來說，迪拉姆與美元掛鉤，匯率波動小。一旦買房投資，就能申請阿聯(lián)酋黃金簽證，拿到長期居留權(quán)。

以前，大部分來迪拜的人要么是為了工作，要么是旅游度假。大家更喜歡買迪拜的公寓，別墅的供給量很少。

但是2021年之后，尤其是2023、2024這兩年，不少歐美人拖家?guī)Э诎鸭野醽淼习萘恕Ｋ麄冊诒緡木C合稅率比較高，看中迪拜是個低稅率城市，居民沒有個人所得稅，企業(yè)稅率低。

歐洲群體里，英國人最多，到今天大概有24萬英國人居住在迪拜。

歐洲家庭大多都喜歡到迪拜買別墅。其次是印度人、中國人、沙特人、俄羅斯人、巴基斯坦人、加意法人、埃及人等等。

25年，中國買家在迪拜房產(chǎn)市場的排名，也排到了第四位。華人的購買力很猛。從全球看，東亞人是最愛買房子的。這一點完全超過了歐美人，甚至東南亞人也沒東亞人那么愛買房。

為了戰(zhàn)爭避險，一些俄羅斯人、烏克蘭人、伊朗人現(xiàn)在也搬來迪拜定居。你會發(fā)現(xiàn)，俄羅斯人和烏克蘭人在迪拜很友好的相處在一起。迪拜果然是世界的「和平飯店」。

從2025年開始，迪拜樓市出現(xiàn)了一個苗頭，未來它可能會加速由普通的住宅市場向豪宅市場轉(zhuǎn)變。

以前，除了世界第一高樓附近，迪拜幾乎沒有什么太好的豪宅。但現(xiàn)在不一樣了。

因為，入場的人開始變了。

從23、24年開始，迪拜全球家族辦公室每年都在增長，到25年中，已經(jīng)有1000家家族辦公室進駐到迪拜。

來迪拜的中國群體也不一樣了。

前幾年，很多溫州小老板到迪拜來買房，現(xiàn)在這些人基本不見了。

一些早年在中國做房地產(chǎn)發(fā)家的老板，如今常駐迪拜，他們中有人手握迪拜一百多套房。

國內(nèi)一些知名的商學(xué)院從25年開始也頻繁到迪拜來，內(nèi)部討論表達(dá)了想要在迪拜建分院的意愿。

高凈值人群的進駐，可能會進一步改變迪拜樓市的成交結(jié)構(gòu)。

大玩家和橋梁

在這片土地上，也活躍著不少本土開發(fā)商。

其中最大的私營開發(fā)商是Damac Properties，達(dá)馬克地產(chǎn)，2002年就成立了，業(yè)務(wù)觸角主要在阿聯(lián)酋、沙特阿拉伯、英國、美國等地。

2025年，達(dá)馬克公司的銷售額是360億迪拉姆，相當(dāng)于676.8億人民幣，在迪拜的市場占有率相當(dāng)高。

因為市場地位就擺在這里，達(dá)馬克地產(chǎn)正在成為很多外國發(fā)展商進入迪拜樓市的橋梁，它們都傾向于跟頭部房企合作，方便更快速地了解本地市場。

這兩年在迪拜，我深度接觸過非常多的國內(nèi)大型房企代表團。他們來迪拜的第一站，基本都會來我這里拜訪。

比如一家大型地產(chǎn)央企，我發(fā)現(xiàn)，他們對在中東做項目有一定意愿，而且想做大項目，希望在中東持續(xù)深耕一個正向增長的市場，也希望未來的開發(fā)，能綁定一個當(dāng)?shù)剌^好的合作伙伴。

抱持類似這樣想法的國內(nèi)大型房企，數(shù)量并不少。有家TOP10房企主動來中東考察過很多次，前段時間，有位大型地產(chǎn)民企的老板也來迪拜考察了。

一家頭部民企來這兒也是我安排的，他們的代建板塊想在中東輸出設(shè)計、供應(yīng)鏈等能力，后來他們在沙特也接了一個輕資產(chǎn)項目。

一家產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司去年也來過。這家公司有段時間在內(nèi)部探討出海的可能性，比如，有沒可能做一個中東乃至沙特的本土化房產(chǎn)交易平臺，幫助他們賣房子。但是，后來這事不了了之了。

對中國開發(fā)商來說，迪拜意味著一個新的市場機會。

國央企這幾年出海到中東是有很大可能性的，相比之下，大部分民營房企可能還處于觀望期。

在國內(nèi)，一些房企要去維持原有的體量，不是特別容易，需要向外尋找高增長的新興市場。

中國房企如果在迪拜開發(fā)項目，往全世界銷售資產(chǎn)，理論上可能帶來一年幾百億的新增收入。

迪拜的加分項在于，它既是中東的迪拜，也是全球的迪拜。這里全球的銷售渠道是打開的，能夠鏈接全球各個國家的有錢人。

并且，中東很多地產(chǎn)項目的毛利潤率很高，高達(dá)50%以上。

在迪拜，如果拿一塊位置相對一般的地，樓板價大約在6000元人民幣/平米，但項目售價最終可能高達(dá)3—4萬元/平米。

如果拿迪拜市中心的地，地價會超過1萬元/平米，但基本能賣到9萬元/平米。

同一個地段的項目，地價差不多，可能因為產(chǎn)品定位的差異，導(dǎo)致價格有一倍之差。

迪拜的地價便宜，土地成本相比售價，一般占比不到20%。這也是為什么全球很多資本、地產(chǎn)基金愿意涌進來做地產(chǎn)開發(fā)的原因。

2022年之前，迪拜的中國開發(fā)商只有一家。從22年到現(xiàn)在，中國開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)過來了至少20家。

其中，有不少公司的項目都賣的很好。前兩天，我跟一個從中國過來的公司股東在一起，他非常興奮。最近他們在迪拜開了一個項目，當(dāng)天開盤率80%以上。

他說，我在國內(nèi)很長時間沒有這樣的體驗了。

財富效應(yīng)

有一句話叫，在迪拜，可以把中國房地產(chǎn)重做一遍。

在迪拜從業(yè)十幾年，你會發(fā)現(xiàn)這個市場好像每天都很瘋狂。

2024年達(dá)馬克島開盤，十小時賣了200億人民幣，它成了24年全球銷售最快的島嶼項目。

結(jié)果到25年，達(dá)馬克自己又刷新了這個記錄。有個項目開盤，五個小時賣了220億人民幣。

項目一開盤就秒光，這種故事非常沖擊一個人的認(rèn)知，相當(dāng)于5個小時干出來一個國內(nèi)小房企一年的銷售額。

但在迪拜，這太常見了。

除了需求旺盛，這和買房操作的靈活度大也有很大關(guān)系。

上一次，一個著名的商學(xué)院企業(yè)家考察團來了，有成員說，來到迪拜，感覺空氣里都是錢的味道。

很多資金都在涌入新房。一個新房項目，一個經(jīng)紀(jì)人往往能賣幾十套，他們就簡單復(fù)制，吃透一個產(chǎn)品信息，直接推客戶就行了。

在迪拜，房企團隊中有人過去一年賺了五六千萬元，一些95后小姑娘也能有千萬級的收入。他們一方面靠賣房拿傭金，另一方面就是自己投資房產(chǎn)。在迪拜買房，支付房款達(dá)到40%即可轉(zhuǎn)售。有一批中國來的95后，在迪拜手握30多套房，也很稀松平常。

在迪拜，很多人都這么做，你仿佛看到了很多年前的國內(nèi)炒房團。

暢銷產(chǎn)品

董小姐，我?guī)憧纯吹习莩鞘虚_發(fā)的樣子。

沿著海岸線，你看到海邊那些房子了嗎？這條海岸線從南到北，排滿了人工填的海島，這些年，這里的房價幾乎翻了30倍。

遠(yuǎn)處是波斯灣人工島的七星級酒店，剛剛過去的2026年元旦，它一晚上的普通房房價是17萬—20萬。因為它會放新年煙花，每年迪拜都這樣跨年，大家趨之若鶩，在這里狂歡，非常瘋狂。

迪拜當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的住宅產(chǎn)品，可以簡單分成公寓和別墅。

這里的公寓有許多是超高端產(chǎn)品，比如全復(fù)式結(jié)構(gòu)的高檔公寓，帶私家沙灘的超豪華公寓等；

而別墅產(chǎn)品也分成兩類。一類是面向中產(chǎn)階級的普通別墅，一些獨棟別墅也就六七百萬迪拉姆；聯(lián)排別墅兩三百萬迪拉姆就夠了，性價比很高，有的不到3萬元人民幣一平米。

另一類是超豪華別墅，有賣到1000多萬到3000多萬迪拉姆的。比如達(dá)馬克跟特朗普集團合作的Trump Villa，是比照美國比弗利山莊那種奢華級別來做的。

我們通常認(rèn)為，迪拜的別墅產(chǎn)品整體都是稀缺的，高端別墅未來還有不小的價格上漲空間。

我出海十幾年了，這幾年感受尤其多。

我所在的公司達(dá)馬克地產(chǎn)，口號是要塑造迪拜全新的社區(qū)生活方式，在當(dāng)?shù)赜泻芨叩闹取?/p>

這一路，我跟進了很多不同類型的項目。從海島度假型項目達(dá)馬克島，到地中海風(fēng)情的水岸社區(qū)達(dá)馬克水晶湖，到河岸與水岸生活方式結(jié)合的達(dá)馬克Riverside，再到主打健康療愈的現(xiàn)代社區(qū)達(dá)馬克太陽城。

很久以前，我在國外工作，拿的是美元，如果從國外匯到國內(nèi)賬戶，是不允許把這筆錢兌換成人民幣買房的。但是，現(xiàn)在其實默默放開了在國內(nèi)買房的限制，我能感受到其中細(xì)微的變化。

如果是對于外國機構(gòu)，那就幾乎沒有限制了，國內(nèi)現(xiàn)在歡迎外資進場投資房地產(chǎn)。

中國的心態(tài)如此，國外也是這么想的。不管是阿聯(lián)酋，還是越南、馬來西亞、泰國，這些國家現(xiàn)在都在大力推動本國房產(chǎn)面向全球銷售，他們會認(rèn)為，光靠本國人去支撐一個持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場是比較難的。

人才缺口

中國地產(chǎn)人出海一直是個有趣的話題。

一些地產(chǎn)專業(yè)能力正在外溢。從營銷到設(shè)計，再到代建等等，從中東到東南亞，到處都有大家的身影。

現(xiàn)在，很多來迪拜干新房銷售和經(jīng)紀(jì)人的，都是在國內(nèi)干過房企營銷總、區(qū)域營銷總的。

人到不同的環(huán)境就得說不同的話，不要太在乎頭銜，一旦干得好了，能賺大錢。

在迪拜達(dá)馬克地產(chǎn)，有大量的市場和銷售崗位還在空缺中，我們希望找到更多的中國地產(chǎn)從業(yè)者。

尤其是銷售人員、經(jīng)紀(jì)人員，一線團隊現(xiàn)在需要大量的銷售人才。

從中國來迪拜房企工作，特別是做房產(chǎn)銷售類崗位，有些條件最好具備。

第一，你要懂銷售，會銷售，如果之前做過家辦、金融，或有房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，會更受歡迎；

第二，你手中最好能有一批高凈值客戶，中國的高凈值人群是一個挺大的市場；

第三，英語要過關(guān)，能日常交流，因為公司系統(tǒng)都是英文。

在達(dá)馬克，一個勤奮的金牌銷售在2025年最高能賺上千萬人民幣。當(dāng)然，白人圈子里很介意說這些。

跟國內(nèi)的新房銷售工作模式不同，迪拜的房地產(chǎn)營銷相對更靈活。

我們不要求地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)人坐班，那種一直待在公司的都是沒成果的，真正的「單王」你平常是看不見的，根本哪兒都找不著人。因為需要TA自己出去跑客戶。

我們希望我們的銷售能天天帶客去看工地。我們拿了地后有一份電子樓書，銷售員就可以賣樓了。有時候根本不需要樣板間。

過去十幾年，我已經(jīng)很少回中國。但是2026年，我打算經(jīng)常回國跑一跑、看一看。

這一年，達(dá)馬克地產(chǎn)希望在中國建立一個新的銷售系統(tǒng)，主要是在中國推薦達(dá)馬克在迪拜、倫敦等地的房產(chǎn)，促成銷售。對迪拜諸多房企來說，中國是一個很大的購買力市場。

很多人認(rèn)為，迪拜樓市最大的挑戰(zhàn)是無限續(xù)杯的供地模式。

對迪拜感興趣的資方，大多都會有一個顧慮，認(rèn)為這里改造一個住宅供地的成本太低了，沙漠取之不竭。這會為他們的項目銷售帶來不確定性。其實，迪拜最大的地主是政府，但大量的土地已經(jīng)在私人或公司手里。

迪拜有自己的可持續(xù)發(fā)展模式，這里有很多沙漠是自然保護區(qū)，它不允許開發(fā)，這已經(jīng)有明文規(guī)定。

否則，迪拜為什么要在市中心蓋那么多七八十層的樓呢？就是因為它的土地供給也是受到管制的。

很多沙漠里的土地還是酋長的私人用地。酋長不太可能在未來二三十年里，把所有的土地都兌現(xiàn)掉，他沒有動力，酋長的土地是要傳承給孫輩的。

在迪拜，也有很多人相信，手中的土地會繼續(xù)升值。雖然迪拜樓市經(jīng)歷了好幾輪周期的起伏，但現(xiàn)在，不少人對樓市還是持很樂觀、積極的態(tài)度。

這片土地上的故事，還有很多很多。

你對迪拜最好奇的是什么？

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