利潤報警，中海地產(chǎn)“瘦身”

利潤增長愈發(fā)艱難的中海地產(chǎn)，終于采取行動了。

他們下定決心，把所有的區(qū)域公司都給砍了：華東、華南、北部、中西部四大區(qū)域被全面撤銷。

這是2026年第一家全面裁撤區(qū)域公司的頭部央企。四大區(qū)域解散后，中海地產(chǎn)將形成“總部-城市”的兩級架構(gòu)。

說個背景，去年，頭部央企都在朝組織動刀，紛紛撤掉區(qū)域，從這個角度來說，中海差不多是動手最晚的一批了。

畢竟，距離中海地產(chǎn)痛失行業(yè)“利潤王”的桂冠，已經(jīng)過去了整整四年。

他們的組織架構(gòu)調(diào)整還停留在2022年。當(dāng)時，中海地產(chǎn)將原有的五大區(qū)域公司合并為華北、華東、華南、中西部四大區(qū)域，同時合并了長春、哈爾濱；廣州、佛山等多個城市公司。

但是，都進了同一個坑。

那一年，中海歸母凈利潤同比下降42.06%，接近腰斬，并創(chuàng)下最大跌幅紀(jì)錄。

然后，保持了多年的“利潤王”寶座被華潤置地一舉奪走。此后兩者的利潤差距持續(xù)拉大，到2024年，中海歸母凈利潤已落后華潤近百億。

在這場利潤塌方中，中海北方大區(qū)“突出”的有點明顯。2024年從911.2億掉到了559.4億，內(nèi)部排名從第一掉隊到第三。

那么，中海的調(diào)整，是市場競爭加劇需要更靈活的組織形式，還是同行都在調(diào)整？

可能兼而有之。

他們試圖做大部分頭部房企正在做的，持續(xù)合并城市公司，加大籌碼在核心城市拿地，以及推了成立四十多年來唯一的一條高端產(chǎn)品線：“玖序”系。

這都需要付出代價：需要更多的錢，需要更能干的人。

2024年，中海先是將云貴公司與重慶公司合并為西南公司；緊接著將沈陽公司和大連公司合并為遼寧公司。

被合并的區(qū)域有個特點：項目少、非重點拓展區(qū)。這或許是一次嘗試，在區(qū)域大調(diào)整前先做“彈性測試”。

然后是人事調(diào)整的挑戰(zhàn)。

2025年，中海進入高管頻繁變動期。2025年3月，北方大區(qū)分管營銷的副總經(jīng)理刁鵬離職，同年5月楊智宇接替張韻樂，出任集團營銷管理中心負責(zé)人。

緊接著6月份多個城市總換防，如深圳公司總經(jīng)理趙亮調(diào)任深莞公司總經(jīng)理。到年底調(diào)整仍在持續(xù)，2025年11月原北部大區(qū)副總經(jīng)理王玨空降寧波任城市總，原寧波城市總陳仁新調(diào)入物業(yè)集團。

每一個名字調(diào)整的背后都是權(quán)力的變遷。更敏感的是區(qū)域公司一把手的調(diào)整。

當(dāng)時，四大區(qū)域公司及負責(zé)人分別是北部區(qū)域的付熙嵬、華東區(qū)域的劉慧明、華南區(qū)域的劉顯勇、中西部區(qū)域的劉長勝。

重要的是，47歲的劉慧明還擔(dān)任集團副總裁，華東區(qū)域業(yè)績最好，曾經(jīng)刷新了上海單城銷售紀(jì)錄。

擔(dān)任集團助理總裁的北部區(qū)域負責(zé)人付熙嵬有點尷尬，其主導(dǎo)的北京市場，中海的全口徑銷售額只拿到了第八名。

這些都不重要了。

他們都將回歸集團總部，然后分管相應(yīng)職能部門或城市公司。

一場關(guān)于權(quán)力與資源的再分配，在中海內(nèi)部已然拉開序幕。

組織架構(gòu)調(diào)整背后，從中海拿地的節(jié)奏和邏輯可以看出，大區(qū)的功能已明顯弱化，甚至部分城市公司也不斷被邊緣化。

保住利潤，中海的辦法是，集中資源在高能級城市拿地、拿地、再拿地，用中海自己的話說就是：主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

他們沒有防火墻。只能在利潤暴跌之后，發(fā)力拿地。

2023年至2025年這三年，中海豪擲約3075億在全國拿地，連續(xù)三年拿地金額排在行業(yè)第一。

中海拿地的邏輯基本依照上述三大關(guān)鍵詞。2025年前7月，中海在一線和強二線城市投資占比達到86%。2024年，中海將73.5%的權(quán)益購地金額集中投向了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。

這種資源的高度集中，意味著絕大多數(shù)非核心區(qū)域失去了“彈藥”補給。

這也是今天區(qū)域調(diào)整的一個伏筆，項目都沒有了，有些城市已形同虛設(shè)。

中海的拿地是一場豪賭，甚至專門盯著“地王”拿。據(jù)億翰智庫研究顯示，2025年前7月，中海獲取的地塊中有相當(dāng)比例為“地王”，購得地王金額占比達到43%。

將近一半的比例都是地王。這是“地王收割機”，還是把風(fēng)險放大到極致？不斷下跌的利潤還保得住嗎？

（來源：億翰智庫、數(shù)據(jù)截至2025年8月13日）

地王項目最有可能建高端的“玖序”系。

中海曾經(jīng)嘗到過甜頭。比如2024年，憑借新天地的順昌玖里、恒昌玖里的風(fēng)貌別墅、徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序，只一年在上海的銷售額就達到了700億，創(chuàng)造了全國性房企在單個城市的最高銷售紀(jì)錄，其中順昌玖里單盤銷售額就高達196.5億元。

另外，在北京京華玖序開盤熱銷，一度登頂2024年上半年新房網(wǎng)簽銷冠；深圳深灣玖序首開收金超100億元。一時風(fēng)頭無兩。

可是，放在中海面前的難題也很大，第一，一座城市也沒辦法到處都是“玖序”系，第二，不是一類城市最核心的土地，中海就沒有辦法賣了嗎？

這種給自己加難度的做法，在去年，難住了中海。

他們單點爆破的成績并沒有延續(xù)到2025年。一個典型的項目是上海楊浦濱江的云邸玖章，熱度是越開越冷，去年12月5日該項目六期開盤，推出了86套房源，截至2026年2月5日，只賣出去了5套。

確實，除了“玖序”系，中海在非核心區(qū)的其他高端產(chǎn)品賣得并不好。

比如北京的中海麗金府，2025年4月15日首次取證，截至2025年末，1060套房源僅簽約170套，去化率僅16.04%。而中海·萬吉玖序網(wǎng)簽去化率也只有59.46%（以上數(shù)據(jù)來源于北京商報）。

中海在產(chǎn)品端面臨的問題是，銷售和口碑高度集中于上海、深圳的“地王”項目和北京少數(shù)核心地段的“玖序”系。

為扭轉(zhuǎn)局面，2025年底，中海又推出了全新的旗艦產(chǎn)品系列萬方安和，典型代表是北京樹村“地王”項目安瀾北京和“全球地王”安瀾上海。

兩個項目的去化情況都不太理想。

比如安瀾北京，2026年1月開盤銷售，合計推出261套房源，項目去化率僅30%。（數(shù)據(jù)截至1月30日。）

去年12月開盤的安瀾上海，截至2026年2月5日，推出的211套房源仍有78套房源未售出，網(wǎng)簽去化率也只有63%左右。

王牌項目承壓以及非核心地段項目去化不理想，直接拖累了整體業(yè)績。

2025年中海實現(xiàn)銷售額2512億元，比去年的3106億元下降了19.1%，排名也從2024年的第二跌到了2025年的第三。

中海此次撤銷四大區(qū)域之后，兩大更深層次的挑戰(zhàn)已經(jīng)浮現(xiàn)：當(dāng)“主流城市、主流地段”的土地紅利逐漸稀薄，“主流產(chǎn)品”的市場表現(xiàn)又面臨考驗時，這場組織“瘦身手術(shù)”的最終療效仍有待觀察。

另一個無法回避的事實是，掌舵人顏建國將于2026年達到退休年齡，后續(xù)誰將接棒、又會帶來怎樣的戰(zhàn)略新思維？這將直接影響中海未來的發(fā)展方向。

也就是說，中海最大的變化，出現(xiàn)在2026年。

項目的去化越來越難，高端的玖序系撐不起全局，全新的萬方安和救不了當(dāng)下困局，曾經(jīng)的“利潤王”，如今連守住前三都要拼盡全力。

說到底，中海這一刀砍下去，砍的只是冗余的區(qū)域?qū)蛹墸瑓s沒能砍斷中海多年來的路徑依賴。組織架構(gòu)的調(diào)整，不只是做減法瘦身，更重要的是，要在行業(yè)寒冬中找到自己的破局之路。

2026年的中海，唯有背水一戰(zhàn)。